Before
타이밍이냐! 입지냐!
보는 관점에 따라 어떤 것을 중시하느냐가 달라진다. 일반인들이 볼 때는 '무엇이 더 중한디?'라는 질문 속에서 방황하게 된다. 타이밍(시간가치)이 아무리 좋아도 '썩은 사과'와 같이 겉만 멀쩡하고 속은 텅 빈 상태의 물건이라면, 그걸 선택한 사람은 결국 곤경에서 쉽게 빠져나오기 어려운 처지가 될 것이다. 마찬가지로 입지(내재가치)가 아무리 우월해도 하락하는 추세의 시작점인 상투에서 선택한 사람은 끝없는 자기 수련의 상태에서 벗어나기는 어려울 것이다. 이것은 주식이나 부동산 등 자산의 종류와 관계없이 공통적으로 적용되는 사실이다. 이것은 남의 이야기가 아니라 실제 10년 이상 보유하고 있는 물건을 보며, 무척이나 심각하게 실감하고 있는 중이다. 성정이 쉽게 미련을 버리지 못하는, 투자에 걸맞지 않는 바보스타일이라 어쩔 수 없는 숙명이라 견디고 있긴 하다.
책 표지를 얼핏 보니 현재의 자산 시장의 변동성은 '유동성' 때문이라고 한다. 성장은 하지만 인플레이션이 사라지고 있으며, 금융위기 이후 전 세계 자산시장이 폭등하고, 전통 경제 사이클의 붕괴와 신용 사이클의 탄생 등 이상현상이 발생하고 있는 저변에 '유동성'이 있다는 것이다. '유동성'이란 화폐의 움직임을 나타내는 그 이상의 의미가 있는 것일까?

Reading
저자의 약력을 보니 그 유명한 '선대인경제연구소'에서 강의와 칼럼으로 활동을 하고 있다는 점이 이색적이다. 저자는 '재테크'라는 말을 별로 좋아하지 않는단다. 재테크는 조그만 부자를 만들 뿐, 돈에서 자유로운 사람만이 진정한 부자가 될 수 있다는 것이다. 즉 '돈'보다는 '가치'를 중시해야 한다는 말이다. 저자는 지금껏 낸 책들은 주로 '가치'에 집중되었다고 한다. 그런데 이책에서는 '가치'를 떠나 '돈의 흐름'에 대해 다루려고 한단다. 부자가 되는 첩경은 돈의 흐르는 길목을 지키고 있다 기회를 잡는 것이란다. 이 책은 이에 관한 얘기라고 한다.

부자는 '더는 돈이 필요 없는 사람'이라고 생각한다. 재산과 관계 없이 돈을 갈구한다면, 그는 결핍 상태에 있기에 빈자에 가깝다. ☞다분히 철학적인 분석이다. 대부분의 부자는 결핍을 경험하며, 끝없이 도전하고 갈망하는 쪽에 해당한다고 생각한다.
대부분의 연구소에서 말하는 부자는 금융자산 10억 원 이상의 소유자를 가리킨다. 2016년말 기준으로는 24만 2천 명이다. 인구의 5% 정도에 해당하며, 2012년과 비교하면 48.4%나 증가했다. 부자가 느는 속도는 경제성장률을 능가한다. 이들이 보유한 금융자산은 전체가계 금융자산의 16.3%에 해당한다. 또한 이들이 보유한 부동산은 평균 28억 원으로 일반 가구의 11배에 달한다. 자산규모가 클수록 부동산을 선호하는 경향이 두드러진다. 부자들이 생각하는 은퇴 후 적정 생활비는 월 평균 717만 원으로, 이를 준비하는 방법으로 부동산을 선택했다. 한국의 부자들은 금융자산 22억 원, 부동산 28억 원 정도를 보유하고 있어, 총자산 50억 원 정도가 된다고 볼 수 있다. ☞내가 쫓아가면 아마도 부자들은 또 저만치 멀리 가 있을 것이다.  얼쭈 40억 원 정도의 현금 자산이 있어야 월 평균 717만 원의 현금을 생활비로 사용할 수 있다.
자산과 나이가 많고, 수도권에 거주할수록 부동산 비중이 높다. 100억 이상의 자산가는 82%가 투자용 부동산이었다. 자산규모가 클수록 투자용 부동산인 빌딩과 상가의 비중이 증가하는 경향을 보인다. 글로벌 부자들에 비해 한국 자산가의 부동산 투자 비중이 2배나 높다. 부자들이 생각하는 투자 유망처는 '재건축아파트'였다. 그 뒤를 이어 빌딩과 상가였다. 이들은 고민은 부동산을 이용한 상속과 증여다.

피그말리온 효과 : 열정과 사람의 힘혹은 주변의 기대와 믿음으로 인해 원하는 결과를 낳게 하는 효과다. 일종의 자기충족적 예언이라고 한다.

중앙은행의 저금리와 정책이 결합하면 시중 유동성은 폭발적인 성장세를 기록한다. 2008년 금융위기 이후 급락한 시장은 각국의 유동성 팽창 정책에 따라 빠르게 전고점을 넘어섰다. 이 돈은 국경을 넘어 부동산과 주식시장 등으로 향했다. 이로써 투자와 소비 모두 진작된다.
2017년 들어 통화정책의 변화가 시작되었다. 미 연준은 금리를 2015년 이후 인상했다. 팽창에서 긴축으로 선회한 셈이다. '양적완화'가 끝난 것이다. 그러나 자산시장은 여전히 폭등세다. 그 이유는 돈값은 앞으로도 낮을 것이며, 유동성 축소는 급격히 이루어지지 않을 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다. 이것이 피그말리온 효과다.

2017년 이후 유동성과 정책이 선회하고 있다. 글로벌 금융기관의 긴축 기조와 우리 정부의 정책 기조 변화다. 아직껏 변하지 않는 것은 주택시장 참여자들이다. 그 이유는 상당수의 시장 참여자가 '재미'를 봤다는 데 있다. '이번에는 다를 것'이라는 기대는 펀더멘탈 앞에서 속수무책으로 무너진다. 이 책이 출판될 즈음이면 그 결과는 명확해질 것이다. ☞저자의 논리적인 설명이나 희망에도 불구하고, 아직까지도 시장에는 에너지가 많이 남아있는 듯하다. 금리 상승이 유동성을 삼킬 만큼 위력적이지 않고, 정책에 따른 규제에도 불구하고 투자 심리는 여전히 위세를 떨치고 있기 때문이다. 그런데 시작이 있으면, 분명 끝이 있을 것이다. 예고된 끝은 누군가에게는 새로운 시작을 의미하겠지만, 갑작스런 끝은 또다른 누군가에게는 극심한 절망과 추락이 될 것이다.

고전적 경기변동 대신 긴 불황과 엷은 회복만이 이어졌을 뿐이다. 경기변동 대신 통화정책이 좌우하는 신용 사이클의 변화만이 완연하다. 신용, 화폐경제가 오늘의 경제를 쥐락펴락하는 세상이 되었다. 자산시장(금융 경제)은 실물 경제의 침체와는 별개로 폭등했다. 경기와 자산시장의 상관관계가 희미해졌다. 자산시장의 성과는 유동성의 결과일 뿐이다. 따라서 경기가 좋아지면서 금리가 오르면 오히려 자산시장이 조정 양상을 보이게 된다.
미국의 달러는 대체로 한국의 자산시장에 투입된다. 달러 유동성에 의해 영향을 받을 수밖에 없다. 역설적으로 미 연준이 경기 침체로 인해 통화 팽창에 나서는 때가 오히려 자산시장 투자의 적기가 될 수 있다는 걸 의미한다. 중국인의 제주도 부동산 투자 역시 중국 정부의 자본 통제에 영향에 따라 움직인다. 미국은 금리인상, 중국은 자본 통제를 통해 유동성을 줄이고 있다.
노무현 대통령 시기의 부동산 상승 역시 저금리로 급속도로 늘어난 유동성이 원인이었다. 금리가 하락하는 경기침체기에 자산시장이 폭등하는 역설이 성립하는 이유다. 돈을 버는 때는 호황기가 아니라, 불황기다. 통화량 공급은 실물 경제보다는 자산시장이 더 빠른 반응을 보인다. 하지만 금리 인하와 인상이 추세가 되어야만 자산시장에 영향을 미친다는 것은 명심해야 할 사실이다.
시장이 금리에 반응하기까지는 기본적으로 시간이 걸린다. 또한 피그말리온 효과와 확신 편향으로 인한 심리 역시 변화를 더디게 하는 원인이 된다. 마지막으로 국지적으로 유동성이 몰릴 수 있다는 것이다. 하지만 궁극적으로는 유동성이 줄면 장기적 하락을 피할 수는 없다. ☞저자는 부동산 시장이 장기적 하향 안정세로 들어갈 것으로 확신하고 있다. 연준의 통화정책이 우리의 부동산 시장까지 지배한다는 것이다. 저자는 자산시장의 향배는 금리와 정책이 결정한다는 사실을 잊어서는 안 된다고 역설한다. 특히 고금리에 취약한 서민과 영세 자영업자를 포함한 중소기업들은 주의를 기울여야 한다.

은행은 가계나 기업의 저축으로 대출하는 것이 아니라, 대출을 통해 돈을 만들어낸다. 이것이 본원통화를 웃도는 돈이 시중에 유통되는 이유다.

금본위제에서 화폐는 신용확장에 걸림돌이 된다. 하이퍼인플레이션을 방지할 수 있지만, 침체 시 신용확대를 통한 경기회복을 방해한다. 또 디플레이션과 불황의 원인이 되기도 한다. 이에 따라 연준이라는 화폐를 발행하는 중앙 은행이 탄생한다. ☞참고로 미국의 연준은 민간은행에 소유된 사적 법인이다. 단, 연준의 의장은 대통령이 임명한다. 금본위제를 바탕으로 고정환율을 유지했던 브레턴우즈체제는 베트남 전쟁 등 여러 요인으로 무너지고, 석유 달러 시대가 되면서 달러는 기축통화로서 이전보다 더 큰 힘을 가지게 되었다. 트럼프의 무역전쟁 선포는 미국의 구매력 약화를 의미한다. 경제적 약화를 군사력으로 대신하려는 의도도 보인다. 그러나 달러의 지배력은 여전히 견고하다.

달러의 지배력은 군사력과 밀접한 상관관계에 있다. 무기체계가 비슷한 동맹국일수록 달러 보유가 많다는 것이 그 근거가 된다. 트럼프의 정책으로 인해 달러 지배력은 약화될 것이다. 미국의 경상수지 적자와 재정적자는 기축통화국으로서의 운명이다. '트리핀의 딜레마'다. 그 틈을 비집고 중국이 기회를 엿보고 있다. 중국이 최대 원유수입국으로 부상했다. 이는 막강한 구매력을 의미한다. 달러 결제를 유로화 등으로 바꾸었던 이라크와 베네수엘라는 미국의 보복을 당한 바 있다. 위안화로 원유 선물 결제를 시도하고 있는 중국의 앞날은 어떻게 될 것인지 자못 궁금하다. 미국 주도의 막강한 '페트로 달러시스템(원유와 달러를 연동한 시스템)'에 도전한 셈이다. ☞좁은 의미로 페트로 달러란 원유로 벌어들이는 오일 달러를 말한다. 이러한 상황에도 불구하고 위안화가 기축통화가 되기는 어렵다고 전망된다. 중국 경제가 실물시장과 자본시장 모두 국가 주도의 폐쇄적인 시장이기 때문이다.

인플레이션은 현대 경제의 동반자였다. 시장에 돈을 공급해도 물가가 오르지 않는다.(선진국의 경우) 실업률이 하락해도 임금 역시 상승하지 않는다. 따라서 소비 또한 늘지 않는다. 이는 전통적인 경제학과는 거리가 있는 현상이다. 제로금리와 양적완화 그리고 심지어는 마이너스 금리까지도 사용했지만, 저성장과 디플레이션의 기조에서 탈피하지 못하고 있다. 이때 동원할 수 있는 수단이 '헬리콥터 머니'다. 이 헬리콥터 머니는 양적완화와 재정정책을 합쳐 놓은 것이다.  이는 기축통화국에 한해 가능하다는 제한이 있다. ☞돈을 마치 헬리콥터에서 뿌리는 것처럼 시중에 공급하는 것을 뜻하는 말로, 밀턴 프리드먼이 1969년에 최초로 사용한 용어라고 한다. 이 장은 경제학적인 용어와 현상을 설명하고 있어서 비전문가인 일반독자들이 이해하기가 버거울 것이다.
기본소득제가 주목을 받고 있다. 이는 모든 구성원에게 일률적으로 지급하는 현금소득을 근간으로 하는 제도다. 기존의 자본주의가 만들어낸 부의 편중과 불평등을 해소하는 것을 목적으로 한다. 이는 기존의 복지급여제가 노동의욕을 떨어뜨리는 단점을 보완할 수 있으며, 재원마련은 투자에서 나오는 불로소득으로 사는 부유층들을 대상으로 한 펀드 등으로 해결할 수 있다. 현대의 불평등을 해소하기 위해서는 새로운 분배시스템이 필요하다. 대부분의 OECD 국가에서는 실질 임금의 정체와 높은 실업률이 나타난다. 반면에 불로소득 계층의 부는 나날이 커지고 있다. 이런 점에서 기본소득제는 이러한 병폐를 치유할 수단의 하나임이 분명하다. ☞지금껏 읽어 왔던 책들에서는 볼 수 없었던 주장이다. 현재의 복지시스템(자산조사급여시스템)보다 훨씬 더 사회주의적인 정책이 아닌가 싶다. 로봇과 AI의 등장으로 부는 더욱 집중될 것이며, 따라서 이를 치유할 대안을 찾아 자본주의를 지속해야 한다는 것이 저자의 견해다. 이는 진보와 보수 양쪽으로부터 모두 지지를 받고 있다고 말한다.

현대 경제의 화두는 '불평등'이다. 20세기말 이후 신자유주의는 계층간의 간극을 더 심화시켰다. 상위 1%의 부가 전 세계 부에서 차지하는 비중이 2009년 44%에서 2016년에는 50%를 넘어섰다. 기술의 고도화는 필연적으로 '기술적 실업'을 만들어낸다. 로봇과 AI의 보편화에 따라 소득 격차는 더 벌어진다. 마르크스와 피케티가 염려했던 자본주의의 폐해가 점점 더 심각한 상태에 놓여 있다. 이를 해결하지 않고서는 자본주의의 발전이나 인류의 진보는 암울하다. 자본의 수익률은 경제성장률을 웃돌면서 꾸준히 수준을 유지하고 있다. 자본이 노동을 능가하는 시대는 봉건주의로의 회귀를 뜻한다. 바로 세습 자본주의다. 부의 세습으로 인한 불평등은 결국 자본주의를 위기로 몰아갈 것이라는 게 피케티의 결론이다.☞ 자본주의가 지니고 있던 가치가 사라지고 있음을 말하려 하는 듯하다. 역사적으로 이전의 시대에 비해 소유와 분배의 문제가 개선되어 왔으나, 현대 자본주의에 와서 오히려 더 극심해지고 있다는 것이다. 자본주의는 'rentier capitalism'으로 변화하고 있다. '불로소득 자본주의' 또는 '약탈적 자본주의'에 해당한다. 자본소득으로 더욱 부자가 되는 형태의 자본주의를 이렇게 표현하는 것이다. 저자가 지향하는 자본주의는 노동소득이 자본소득보다 더 빠르게 성장하는 세상이다. ☞대부분의 재테크 관련 책들이 '노동'보다는 '자본'의 힘이 중요하다는 것을 강조한다. 사람이 힘으로 재화를 키워나가는 것보다는 돈이 스스로 불어나는 시스템을 권장하는데, 이 책에서는 이러한 자본 소득을 재앙시하는 듯하다. "'노동'이냐 '자본'이냐, 그것이 문제로다."

After
이 책에서 저자는 자산시장을 움직이는 요인으로 '유동성'과 '정책' 그리고 '시장 참여자의 기대와 심리'를 꼽았다. 그 중에서도 가장 중요한 요인이 '유동성'이라는 것이다. 호황기보다는 불황기를 잘 활용해야 한단다. 불황기 때 극심한 유동성의 변화가 일어나는데, 바로 그 시기가 '부의 타이밍'이라는 것이다. 저자는 대체로 재테크 중에서 특히 부동산 투자에 대해서는 대체적으로 우호적이지 않다. 한 마디로 땀 흘려 얻은 대가로 얻은 것이 아닌 '불로소득'에 해당한다고 생각한다.
한편으로는 시야를 넓혀서 '달러'가 어떻게 기축통화로 성장하게 되었는지 국제 경제의 흐름을 짚어서 보여준다. 그리고 최근 일련의  과정 속에서 중국이 어떻게 자신들의 위안화의 비중을 확대시키려 하는지도 소상하게 설명해 준다. 최근 벌어지고 있는 미국과 중국의 무역전쟁의 귀추가 과연 어떻게 될런지에 대해서도 간단하나마 힌트를 던진다. 그리고 끝으로 우리가 잘(?) 알고 있는 마르크스와 신예 경제학자 토마 피케티를 통해 '자본'이 '노동'을 지배하는 불평등이 부의 기회를 박탈할 뿐만 아니라 자본주의 그 자체를 멸망시킬 수도 있다는 경고를 남긴다.
이 책은 '부의 타이밍'이 유동성 변화에 따른다는 것을 안내는 하고 있으나, 마음속으로는 "열심히 일을 해서 삶의 '가치'를 키워야지 '부'를 추구하는 건 좀 아니지"라고 말하는 듯하다. '경제적 자유'는 '자본'보다는 '노동'으로 해결해야 한다는 것이 저자가 갖고 있는 기본적인 생각이다. 여태 읽었던 수많은 책들의 저자와는 다른, 새로운 관점과 시각을 담은 책을 오랜만에 보았다.

Before
이 책만큼 많은 블로거들이 언급한 책은 없었다. 내가 알고 있는 블로거들만의 특성일 수도 있겠으나 어쨌든 많은 분들이 이 책에 대해 서평을 올리고 있다. 더불어 각종 이벤트도 이어진다.
이 책의 저자인 청울림을 어떻게 해서 알게 된 건지 그 연유에 대해서는 지금 생각나는 것이 아무것도 없다. 실제 인물을 아는 것이 아니라 정확하게는 이분의 블로그를 알고 있을 뿐이다. 상당 기간 이제 독서는 내 인생에 있어 그다지 의미가 없다고 생각했던 적이 있었다. 책을 통해 감동이나 가치관의 변화를 느끼기엔 이젠 인생을 많이 살았다고 생각했기 때문이다. 따라서 독서보다는 사색을 해야 하며, 책을 읽기보다는 책을 써야 하지 않을까 생각했던 것이다. 그러다가 우연히 찾게 된 그의 블로그에서 다양한 분야의 책 소개 목록을 보게 되었다. 그게 청울림에 대한 나의 기억이다. 여러 블로거들이 한결같이 그의 인품을 이야기한다. 하지만 난 그를 본 적이 없기에 거기까지는 알 수가 없다. 이 책을 통해 그에 대해 또는 그의 투자관에 대해 조금 더 알 수 있게 되지는 않을까 싶다.

Reading
경제적 자유를 구하기 위해
마흔의 나이는 무언가 새로운 선택이 필요한가 보다. 일반 직장인들의 경우에는 승진과 퇴직과 관련된 압박감이 커다란 스트레스가 되고 있다고 한다. ☞내 나이 마흔 때는 어떤 일이 있었을까? 그때 난 '테니스'에 몰입해서, 그게 세상의 전부인 듯 매달렸다. 저자에 비하면 훨씬 행복한 40대였던 듯싶다.
이 시기에 저자가 화두처럼 새기던 말이 "스스로를 벼랑 끝에 세워라", "익숙한 것과의 결별을 선택하라"다. 마음 다스리기를 통해 '나이아가라 증후군'(앤서니 라빈스)에서 과감하게 벗어난 듯하다.
저자는 부정적인 생각에서 벗어나기 위해 재테크 책과 동호회에 몰입하다가 운명처럼 부동산 투자에 입문한다.
"모든 부정적인 생각은 게으름으로부터 비롯된다"
"부지런함으로 우연을 필연으로 만들라"
"실패의 원인은 투자가 아니라 자기관리의 문제다"
투자 목표와 기본 목표를 세운 후에는 소액부동산 경매에 집중했다고 한다. 고정수익을 위해 기회가 주어진 대로 최대한 입찰에 참여해야 했단다.
 

투자금의 한계로 다시 직장생활을 하면서도 투자를 병행했다. 지방에 사 둔 소형아파트를 매도하여 수도권에 투자하게 된다. 그리고 특수물건 경매에 뛰어든다. 이를 통해 고정수익 1,000만 원을 달성하게 된다. 재정이 안정됨에 따라 투자와 삶에 여유가 생긴다.
"간절히 원하라 인내하고 도전하라"

부를 지배하기 위한 조건
▶ 돈 공부의 5단계
1. 마음먹기(부자를 향한 열망)  2. 나를 알기(재정상태, 소비습관)  3. 부자 습관 갖기(지출 통제, 저축) 4. 부자 네트워크 연결하기(재테크 커뮤니티와 세미나 참석)  5. 공부로 시스템 만들기

돈에 대한 이중적 생각을 버려야 한다.
"무항산무항심(無恒産無恒心 : 생활이 안정되지 않으면 바른 마음을 가질 수 없다)"<맹자>
"우리들의 불행은 대부분 남을 의식하는 데서 온다"<쇼펜하우어>

돈과 시간의 자유를 얻기 위해서는 허영심과 과시욕을 버려야 한다. 단 지식과 경험을 사는 일에는 과감히 투자해야 한다. 절약은 궁색이 아니며, 종잣돈을 모으는 것은 부자가 되기 위한 첫 걸음이다.
우리 내면에는 거인(긍정,시작,변화,모험)과 비평가(부정,안주,안전,편안함)이 있다. 자유늘 얻고 싶다면 거인을 따라야 한다. 그리고 안분지족에 속아서는 안 된다.
주식, 보험의 문제는 그걸 본인이 통제할 수 없다는 데 있다. 부동산의 경우도 컨설팅업체를 통한 투자나 공투 그리고 지나친 레버리지 투자 역시 마찬가지다. 통제력을 갖는다는 건 외로움을 견디는 것이니, 결코 강의와 멘토의 그늘에서 벗어나야 한다.공부는 치열하게 해야 하지만, 투자는 실전이다.

편협함을 버리고 유연함을 가져야 한다. 부동산 시장이란 하나의 방향으로만 결정되어 있는 것이 아니기에 상승도 하락도 모두 가능하기 때문이다. 생각하고 또 생각해야 한다. 보이는 것만 믿지 말고. 그리고 부동산을 잘 하려면 상상력과 창의력이 있어야 한다. ☞ 귀가 얇아서도, '쇠귀'가 되어서도 안 되겠다. 제대로 보일 때까지 생각하는 자세를 가지려 한다.
<탈무드>에는 황금비율 78:22 법칙이 나온다. 이는 자본주의 시스템에 적용해 볼 수 있다. 자본주의 사회는 세상을 움직이는 22%의 사람들과 나머지 78%의 사람들로 구성되어 있다. 22%는 자본소득을 통해 경제적 자유를 누리는 반면에, 78%는 근로소득에 의존해 불안한 삶을 살고 있다. 급여를 활용해 돈이 스스로 불어나는 시스템을 만들어야 한다. ☞<탈무드>의 황금비율은 '파레토의 법칙'과 흡사하다. 모든 결과는 20%에 의해 나머지 80%가 결정된다는 의미다. 소득도 마찬가지다.
'카르페 디엠(Carpe diem)'이라는 말은 '현재를 즐겨라'가 아닌 '현재를 잡아라'라는 뜻이다. 즉 현재에 직면하게 치열하게 살아야 한다는 뜻이다. ☞모든 위대함은 '카르페 디엠'의 실천에서 나온 것이다. 이는 저자의 투자 성공담에서 똑같이 찾아볼 수 있다.

부동산 투자 원칙
입지보다는 타이밍이다. 타이밍은 지역별 수요와 공급에서 찾을 수 있다. 아무리 싸게 사더라도 하락장에서 구입하면 버티기가 어렵다는 것이다. 전국 최고의 인구 감소 도시임에도 불구하고, 부산과 대구는 2010년 이후 집값이 많이 올랐다. 그 이유는 수요와 공급이다. 일정한 수요에 비해 공급은 일정하지 않기 때문이다. ☞ 인허가 실적을 중심으로 공급에 따른 집값 변동을 살펴보면, 수도권과 지방의 상승시기가 차이나는 이유를 알 수 있다. 어느 전문가는 공급 물량보다 인허가 물량이 긴 안목에서는 더 중요하다고 이야기하는 걸 들은 적이 있다. 공급 물량은 당장의 시장 분위기에 따라 해소되는 수가 있지만, 인허가물량은 건설회사에서 장기적으로 시장을 어떻게 보고 있는지를 확인할 수 있는 지표라는 점에서 시장을 예측할 수 있는 확실한 근거라는 것이다.
부동산 시장의 봄은 전세가 상승으로 시작된다. 여름엔 매매와 전세가 동시에 오르고, 가을엔 전세는 상승을 멈추고 매매는 크게 상승한다. 드디어 겨울엔 매매와 전세가 함께 떨어지게 된다. 사계절은 지역에 따라 10년에서 15년 정도가 소요된다. 중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 순환한다는 것이다. 서울은 전형적인 늦가을 국면이다. 세종시와 인접한 대전은 지금 초여름이다. 대구는 짧은 겨울을 지나 봄을 맞았다. 공급이 부족하면 집값은 반드시 오른다는 사실을 대구가 확인시켜 준다.
입지가 좋은 지역(수요가 충분한 지역)은 장기적으로 매매가와 전세가가 꾸준히 오른다. 특히 전세가는 매매가가 오르지 않더라도 지속적으로 상승한다. 전세가는 주택보급률보다는 통화량 증가와 밀접한 관계가 있다. 즉 물가가 오르는 한 전세가는 계속 오를 수밖에 없다.

◆ 투자 결정의 원칙
<사전 조사>
1단계 : 지도로 지역 전체 모습 파악하기(네이버 지도)
2단계 : 지역 내 집값 분포 확인하기(KB부동산 시세로 가격순 정렬)
3단계 : 아파트 전수조사하기(500세대 이상 단지만 선택, 전세비율 높은 아파트는 '조인스랜드 부동산')
4단계 : 나만의 관심물건리스트 만들기(국토교통부 실거래가, KB부동산 시세)
<현장 조사>
1단계 : 실제 매물 찾기(급매 위주로 부동산 세 군데 이상, 매물 3개 이상 확인)
2단계 : 매물 점검하기(매입 의지 확인시키기)
3단계 : 매매가 조율하기(조정하고 싶은 가격의 두 배를 조율 요청)
4단계 : 전세가 조율하기(최고가로 전세 놓기)

부동산 투자의 종착지는 결국 월세다. 차익형 투자에만 연연하지 말고 일정한 수익을 주는 부동산을 찾아보기 바란다. 우선 월 100만 원을 목표로 시작하라. 누구든 1년 안에 그 정도는 만들 수 있다. 예전에는 팔기 쉬운 물건에 치중했지안 지금은 팔지 않을 물건을 사려 애쓴다. 좋은 상권의 1층 상가나 건물은 부동산 투자자의 최종 목적지나 마찬가지다. ☞ 바쁘게 일하는 직장인에게는 묻어 놓고 잊을 수 있는 차익형이 좋을 듯하다. 어느 정도의 급여 수준이라면 굳이 월세 등에 연연해서 에너지를 분산할 필요는 없지 않은가 생각한다.
투자지역은 향후 공급이 부족하거나 큰 호재가 있어서 가격이 오를 지역이어야 한다. 투자금이 얼마나 드느냐 하는 것은 그 다음 문제다. 그리고 투자금을 줄이는 방법으로는 경매와 공매가 있다. 일반매매보다 훨씬 큰 수익을 올릴 수 있다. 투자 시점으로부터 2년 뒤 공급물량을 체크해야 한다. 그래야 역전세의 위험으로부터 벗어날 수 있다. 지금이 좋은 곳보다는 매도시점에 좋은 곳이어야 한다. ☞ 적정 공급량을 벗어난 곳은 상승기에는 별 영향을 받지 않지만, 조금이라도 시장이 꺾이면 심한 후유증을 앓게 된다. 그러나 일자리가 증가하는 지역이라면 상관 없지 않을까?
수익형 부동산 투자에서 수익률 계산은 최대한 보수적으로 해야 한다. 앞으로 남고 뒤로 밑지는 일이 빈번하기 때문이다. ☞최근에 가까운 지인이 단지 내 상가를 매입해서 월세를 주고 있다 해서 물어 보니 수익률이 5%였다. 그런데 세금이나 수수료 등을 따져 보면 이보다 실제 수익률은 떨어질 듯하다. 그리고 단지 내 상가가 안정적이기는 하나, 향후 수익률이 크게 개선되는 것은 기대하기 어려우리라 본다. 그렇다면 차익은 어떻게 될런지 경험이 없어서 모르겠다.

궁극적인 자유는 내 삶의 주인이 되는 것
"사람보다 돈을 우선하지 않는다."
"나쁜 습관을 끊는 가장 효과적인 방법은 좋은 습관으로 그것을 덮는 것이다."
"자본주의 세계에서 돈에 대해 모르거나 관심이 없는 것은 게임의 룰을 모른 채 게임판에 들어와 있는 것과 마찬가지다."

"당신이 매라면 발톱을 보여라."(칭키즈칸)
"부유한 사람이 그 부를 자랑하고 있다 하더라도, 그가 부를 어떻게 쓰는가를 알기 전에는 그를 칭찬해서는 안 된다."(소크라테스)
"자기가 태어나기 전보다 세상을 조금이라도 좋은 곳으로 만들어놓고 떠나는 것이 성공."
"당신이 존재했다는 이유만으로 단 한 사람이라도 행복할 수 있다면 그것이 진정 성공한 인생."(랄프 왈도 에머슨)

After
책을 다 읽고 나서 저자와 나의 공통점을 발견했다. 하나는 꾸준한 독서 습관, 또 하나는 아침에 일찍 일어나는 것이다. 책 읽기는 몰라도, 아침에 일찍 일어나는 것은 내가 더 앞설 것이다. 지금까지 특별한 성과를 이룬 것은 없지만, 난 최대한 하루를 일찍 시작해서 늦게 끝내는 편이다. 가끔은 무언가를 하고 싶어 안달할 때도 있지만, 나이가 들어감에 따라 조금은 침착해진 듯하다.
한 달 전에 수도권의 재개발 물건 하나를 매입했다. 매입하는 과정이 다소 재미있다. 서울 외곽의 뉴타운 물건을 매입하려다가 우연히 지하철에서 초급매라는 블로그 매물을 보게 되었다. 그게 지금 핫하게 떠오르고 있는 지역이다. 그곳에 대해 제대로 아는 건 없지만, 딱 하나 일자리 접근성이 좋다는 것 하나는 알고 있었다. 기존의 업무 단지에다가 최근에 테크노밸리가 예정되어 있다는 사실이었다. 게다가 재개발·재건축·역세권 개발 등 다양한 형태의 변화가 진행되고 있는 곳이다. 부동산에 대해 공부를 하지 않았다면 결코 알 수 없는 정보일 것이다. 물론 이것은 특별한 가치와 비밀이 담긴 정보는 아니다. 그런데 부동산에 대해 공부를 하다 보니 가장 중요한 것이 '직주근접'이라는 생각을 하게 된 것이 이번 투자를 감행하게 된 계기였다는 것은 분명한 사실이다. 예전과 많이 달라졌다는 생각을 해 본다. 하지만 이 책을 읽다 보니 집념과 의지로 똘똘 뭉쳐진 이들이 많다는 사실을 알게 되었다. 새삼 부럽기도 하고, 허탈하기도 하다. 그들에 비해 부동산에 대해 관심을 가진 세월로 보면 내가 훨씬 많은 데도 불구하고, 그들보다 열정도 가진 것도 부족하니 말이다. '사람은 자기 깜냥껏 사는 법'이니 위만 보고 살 수는 없는 것이라 스스로를 다둑여 본다. 이쯤에서 워런 버핏의 "50세 이후에 전체 재산의 99%를, 그 중에 95%는 60세 이후에 이루었다."는 문장을 되뇌이며 희망을 놓치지 않으려 한다.

Before
인터넷 서핑을 하다 보면 간혹 연예인들의 부동산 투자 관련 기사가 올라오곤 한다. 예전에는 거주용 주택에 대한 내용들이 주류를 이루었는데, 최근에는 빌딩과 같은 대형 건물 관련 투자 내용으로 바뀌었다. YG의 양현석이 부동산 사무소에 기거하다시피 하면서 원하는 물건을 매수했다는 이야기는 이젠 전설에 속한다.
가수 싸이가 속칭 '물타기 건축법'으로 20억을 벌었다는 기사를 보았다. 대로변에 있는 건물을 먼저 산 후에 그 뒷편에 있는 인접 건물을 매입하여 새로운 건물로 확대 신축하는 방법이다.  이면 도로에 있던 뒷편 건물의 가치가 대로변에 있는 건물만큼  올라감으로써 수익을 극대화하는 전략적 투자 형태다. 싸이 외에도 송승헌과 김정은도 이런 식으로 해서 건물과 토지의 가치를 높여 투자 수익을 키웠다고 한다.
이 정도면 '꼬마빌딩'을 넘어서는 새로운 스타일의 재테크가 아닌가 싶다. '빈익빈부익부'가 이젠 부정할 수 없는 현실이 되었다. '빈'에 속하지 않으려면 끊임없이 노력하고 준비해야 한다는 생각이다. '꼬마빌딩'도 결코 불가능한 일이라고만 생각할 건 아니다. 언제 어떻게 될지 모르는 게 인생이다.

Reading
사업 시작 후 5년 내 생존율이 평균 29%다. 그나마 부동산 및 임대업의 생존율은 43.3%다. 창업으로 살아남기 힘든 상황에서 리스크를 최소화하는 방법은 직장을 다니면서 창업하는 것이다. 소규모 부동산 개발 시장은 연간 2조 원(2016년 기준, 다세대)의 매우 큰 시장이며, 도심재생 사업 등으로 향후 기회가 많은 분야다. 인테리어 고급화와 설계 및 시공, 금융 등의 전문가에게 아웃소싱할 수 있다.
소규모 부동산 개발사업은 혼자 모든 것을 할 수 있는 사업이 아니다. 그렇기에 전문가를 활용하고 제어하는 능력이 중요하다.
◆ 건물의 완성 8단계
1) 기획(자금조달계획 및 사업타당성 평가) 및 착공 준비 → 2) 기초공사 → 3) 골조공사 → 4) 외장공사→ 5) 내부공사 →  6)내장 및 인테리어, 가구공사 → 7)준공 단계 → 8)사용승인 단계
☞ 설계사, 중개사, 시공사, PM(Project Manager)의 역할을 구분할 수 있다면, 이들을 활용한다면 굳이 직장을 그만두고 뛰어들 필요는 없단다.
자본주의 하에서는 생산자(자본가)가 소비자(노동자)보다 빠르게 부를 축적할 가능성이 크다. 자본이 노동보다 효율성이 월등하기 때문이다. ☞ 따라서 저자는 경제적 자유를 얻기 위한 방법으로 직장 생활을 하면서도 사업가 또는 생산자가 되어야 한다고 강조한다.

인플레이션과 저금리는 우리가 부동산 투자를 해야 하는 이유다. 저자는 디플레이션 상황이 아니라면, 부동산을 최대한 빨리 그리고 최대한 대출을 많이 받아야 사야 한단다. 그 중에서도 최대한의 레버리지를 일으킬 수 있는 소규모 부동산 개발이 가장 효율적인 부동산 투자 방법이라고 한다.
"세상에는 세 가지 종류의 사람이 있습니다. 투자하지 않는 사람, 지지 않기 위해 투자하는 사람, 그리고 이기기 위해서 투자하는 사람입니다."(도널드 트럼프)
도널드 트럼프는 "투자하지 않는 사람은 정부나 회사에 의존하는 사람이고, 지지 않으려는 사람은 저축 마인드를 지니고 있는 사람이며, 이기기 위한 사람은 끊임없이 공부함으로써 남과 다른 눈을 갖기 위해 노력하는 사람"이라고 정의했다고 한다. 

부동산 개발사업은 위의 다섯 가지 원칙에 부합된다는 것이 저자의 설명이다.
다세대 개발자의 경우 불경기에는 저렴하게 땅을 사거나 미분양 빌라를 매입하고, 경기가 좋을 때는 저렴하게 매입한 토지를 개발해 다세대를 판매하거나 저렴하게 매입한 미분양 빌라를 정상가격에 판매하면 된다. ☞저자는 소규모 부동산 개발사업은 경제위기가 와서 분양이 미진하면 임대사업으로 전환하면 되고, 자금이 급하면 할인해 분양해도 된다고 한다. 진정한 경제적 자유를 얻기 위해 소규모 부동산 개발사업에 도전해야 한단다.

국가통계포털(www.kosis.kr)에서  지역분석과 인구분석을 거치는 등 분양 기획을 잘 해야 한다. 또는 각 지자체의 홈페이지에서 인구, 미분양현황, 건축 인허가 현황을 확인할 수 있다. 서울의 통계 정보를 위해서는 서울통계(stat.seoul.go.kr)를 이용하고, 지방의 다세대 개발 시 인근 산업단지 관련 인구 통계를 알려면 한국산업단지공단(www.kicox.or.kr) 등을 활용해도 도움이 된다. 소규모 부동산 개발사업을 위한 자본금은 최소 3억 원 이상이다. 혼자 해결하기 어렵기 때문에 동업도 괜찮다. 동업을 위해서는 명확한 계약서 작성이 필수다. 그리고 동업자는 서로를 보완해 줄 수 있는 관계라야 한다.

소규모 주택 개발 순서
좋은 부지 찾기 → 토지조사 → 계획설계 → 사업수지 분석 → 토지계약 → 건축설계 → 인허가 및 시공사 선정 → 건설PF대출 → 철거 및 착공 → 건축공사 → 사전 청약, 임대(분양) → 사용승인 → PF대출 상환 및 담보대출 → 임대(분양) 및 입주 → 정산

부동산 투자의 꽃은 빌라개발을 기획하는 것이다. 이를 위해 투자의 성패를 결정짓는 좋은 부지 매입부터 정산에 이르는 과정을 두 번째 챕터에서 설명해 주고 있다. ☞빌라 개발을 꿈꾸는 독자라면 이 Chapter의 내용을 꾸준히 복기해도 좋을 성싶다. 자신의 깜냥만큼만 가지게 되는 법이니까, 나로서는 그냥 이런 것이 있다는 정도로만 이해해야 할 듯하다.
참고로 빌라 개발 과정 중에서 유의해야 할 부분을 정리해 본다.
분양하려는 주택을 건축할 때는 토지 소유주와 건축주 명의가 일치해야 하므로 우선 매도인 명의로 건축허가를 받고 향후 토지 잔금 및 소유권이전 등기 이후 건축주 명의를 매수인으로 이전해야 한다. 따라서 토지계약과 동시에 건축주 변경동의서를 함께 받아두면 좋다. 매도인이 꺼려하면 토지 소유권 확보 후에 인허가를 신청해야 한다. 분양 주택이 아닌 다가구는 해당 사항이 없다. 토지 매입 전에 지자체의 도시계획 조례를 열람해 보고, 특히 도시 외 지역의 경우에는 해당 지자체 도시계획과를 방문해서 확인해야 한다. 건축공사 계약 체결과 착공은 은행의 대출승인 완료 후에 하는 것이 좋다. 부실한 건설회사인 경우에는 대출이 불가할 수도 있기 때문이다. 다세대와 같은 소규모 건설 PF는 저축은행 등에 신청해야 한다. 건설자금을 전문으로 취급하는 P2P업체를 활용하는 것도 좋다. 연말은 한도가 소진될 수 있으므로 피해야 한다. 공사기간은 대체로 약 7개월 내외가 소요된다. 현장소장의 업무능력이 시공품질 및 하자발생률에 영향을 주므로 건설회사에 유능한 소장이 배치되도록 요청하고, 건설기술인협회의 경력증명서를 제출받는 것도 방법이다. 소규모 건설 PF 자금은 대출원리금 상환 전까지 분양 또는 임대 계약금을 지정 통장에 입금만 하고 사용할 수 없다는 것에 주의해야 한다. 준공 전에 분양계약을 하지 않는 조건으로 대출받은 경우에는 청약을 통해 수요자를 확보해야 한다. 사용 승인 전에 설계변경을 완료해 놓아야 사용승인이 원활하게 진행될 수 있다는 것에 주의해야 한다. 사용승인 2~3개월 전에 은행에 문의를 미리 해둠으로써 사용승인 후 건축물대장 발급되면 곧바로 건설자금 대출을 이자율이 낮은 담보대출로 대환해야 한다.
도시지역에서 사업부지를 매입할 때는 정비구역 해제지역과 전철 개통예정지역을 눈여겨보는 것이 좋다. 토지 매물이나 주택 수요가 있는 곳이다.
아파트는 주택법을 적용받아 공급면적(전용+주거 공용)이 분양면적이 되고, 오피스텔은 건축법의 적용으로 계약면적(공급+기타 공용)을 분양면적으로 표기한다. 게다가 아파트는 확장해서 사용할 수 있는 서비스면적이 있어 동일한 전용면적을 가진 오피스텔보다 실사용면적은 훨씬 크다. 현재는 불필요한 혼란을 방지하기 위해 실거래가는 모두 전용면적을 기준으로 표기하고 있다.
부지선정, 계획설계, 사업수지 분석이 완료되면 건축자금 조달계획을 수립해야 한다. 서울에서 빌라 한 동을 짓기 위해서는 20~30억 원가량 사업비가 필요하다. 사업비의 10~20%인 3~4억 원의 자기자본이 있으면 빌라 건축이 가능하다. 나머지 대금은 PF대출을 활용하여 준공 후 분양수입의 60~70%를 대출받아 자기자본을 더해 최소한의 필수 사업비를 조달할 수 있다. 간단히 계산하면 분양수입 100%, 지출 85%, 이익 15%로 계획할 수 있다. 소규모 빌라 개발을 위한 PF대출은 저축은행(연 8~12% 금리)을 주로 이용한다. 새마을금고, 신협, 수협 등은 담보대출 비율이 높기 때문에 PF대출 상환을 위한 담보대출 시 이용할 수 있다. 한편 P2P 업체는 연 10~18%의 금리로 대출을 하고 있다. PF대출을 통한 사업의 경우에는 사업 기간을 단축해야 한다. 금리 부담과 금리 변동에 따른 위험을 줄여야 하기 때문이다. PF 대출을 담보대출로 대환하는 시기를 줄일수록 사업이 수익성이 커진다.

3장은 사업수지 분석에 관한 내용이고, 4장은 P2P 금융 활용 방법, 5장은 건물 짓기 실전 팁이 설명되어 있다. 소규모주택 개발과 건축에 관심이 있는 독자라면 이 책을 구입해서 곁에 두고 필요 시마다 참고하면 될 것이다. ☞빌라 등 소규모주택을 개발에 관여할 가능성이 없기에, 여기에서는 서평으로 작성하기보다는 가볍게 일독하는 것으로 정리하려 한다.
사업수지 분석은 사업의 경제성 분석으로, 사업에 경제성이 없다면 사업 시행이 불가능하다. 토지비는 전체 사업비의 30~70%를 차지할 정도로 비중이 높으므로 적정 가격 판단이 사업 성공에 있어 압도적으로 중요하다. 사업수지 분석은 '기(사업개요 : 설계개요 참고하여 작성)-승(분양수입 : 분양면적표 작성, 실거래가 등 사례조사)-전(투자지출 : 토지비와 공사비 85%, 판매비와 제세공과금 5%)-결(금융비용과 이익 15%)'의 구성요소를 가지고 있다.
부동산 PF금융의 특징은 건축주(차주)의 신용보다는 프로젝트의 현금흐름에 초점을 두고 있기 때문에 대출한도가 타 대출보다 많다는 점이다. 따라서 아주 적은 자본금으로도 대규모 프로젝트를 시행할 수 있다는 장점이 있다. 시공사의 부도를 대비하여 시공사로부터 시공 포기각서를 받아놓는다. 기존 금융기관에 비해 PF대출이 편리한 상품이 P2P금융이다. 자기자본이 가장 적게 투자될 뿐만 아니라 대출한도도 충분하기 때문이다. 소규모 건축개발에서 중요한 것은 '금리'보다 '대출한도'다. 대출한도는 대략 '준공 후 가치 평가'의 60~70% 수준으로, 준공 후에 금융기관의 담보대출로 상환할 수 있기 때문에 대형PF보다 상대적으로 안전하다.
시공은 되돌릴 수 없는 실전으로, 수정이 어렵고 그 대가가 엄청나다. 공사는 '준비-골조-마감-준공' 등 4단계로 진행된다. 공사는 5층 정도의 빌라라면 8개월이 소요된다. 설계변경은 발생하지 않도록 하는 것이 최상이지만, 어쩔 수 없이 변경해야 하는 경우가 생긴다. 이를 막기 위해서는 설계단계에서의 철저한 검토와 시공사 계약서에 변경 내용을 구체적인 명기해야 한다. 그리고 설계 변경은 될수록 시기가 빠를수록 좋으므로 공사 시작 전에 이루어지는 것이 좋다. 골조공사와 마감공사는 품질관리가 중요하다. 골조공사는 구조적인 문제이며, 마감공사는 미관적인 문제로 각각 다 중요하다. 하자는 마감단계에서 주로 발생하는데, 이와 관련해서 시공사와 계약할 때 하자 책임기간과 하자보수 보증금액을 반드시 명기해야 한다. 감리사의 최종 점검을 거쳐 사용승인 처리를 완료함으로써 공사는 마무리된다.

After
대학에 들어가서 처음으로 술을 접했다. 그래서 내 주량의 한계가 어디까지인지를 전혀 몰랐다. 그랬다가 어느날 생애 처음으로 주취(?)를 경험하게 되었다. 정말 하늘이 노랄 정도로 친구 자취방을 밤새 구토하면서 박박 기어다녔던 기억이 난다. 자신을 안다는 게 얼마나 중요한 것인가를 깨닫게 해 준 최초의 사례가 아닐까 싶다.
나이가 들어 가장 좋은 점은 어떤 일이든 대체로 '취사선택'이 가능해진다는 것이다. 어려서는 자신의 능력에 대한 약간의 환상같은 걸 가지고 있기에 자신의 한계를 잘 모른다. 그래서 만용이나 허세가 젊은이들의 특성을 대변하기도 한다. 그러나 점차 사회 생활과 자기 성찰 등을 통해 자신의 정체성이나 능력치를 확인하게 되면서부터는 쉽사리 도전과 모험을 하려 하지 않는다. 나쁘게 보면 그냥 할 줄 아는 것만 하고, 보이는 것만 보는 타성에 젖어 살게 될 염려도 있는 것이다. 그러나 젊었을 때와는 달리 가족의 생계를 책임져야 하는 상황에서 무리한 시도는 자칫 돌이킬 수 없는 재앙이 될 수 있다는 점에서 신중한 선택과 고려는 필수적이라 본다.
저자는 건축을 꿈꾸고 있으나 현재는 P2P금융업계에 몸담고 있다고 한다. 그러한 자신의 간절한 열망을 담고 있는 이 책은 소형 건물을 건축하고자 하는 사람에게는 꽤 유용한 가이드북이자 매뉴얼이 될 것이다.  그러나 대다수의 일반 독자들은 이 책을 읽고 나서도 '꼬마빌딩(빌라)' 건축에 도전할 엄두가 도저히 나지 않을 것이다. 꼼꼼하고 치밀한 성격에다 사람들과 더불어 일을 추진할 수 있는 사교성과 난관에 부딪혀도 추진력을 발휘할 줄 아는 강한 멘탈이 있어야 비로소 시도해 볼 만한 일이라는 생각이다. 
일천한 경험에다 소심한 성격까지 겸비하고 있는 탓에 좋은 책을 읽고서도 저자의 경험을 공유하지 못하는 것이 못내 아쉽고도 안타까울 따름이다.