인터넷서점 인터파크도서

아파트 투자 지도를 다시 그려라

출판사 : 인더북스

지은이 : 최명철 (미래주택투자연구소 소장)

책사진.jpg

일반 서민들의 삶이란 인생살이 몇 십 년을 살고도, 월급 받아 제 집 장만하여 살기도 참으로 힘든 세상이다. 나날이 뛰는 물가와 만만찮은 사교육비까지 대한민국에서 잘 살기 위해선 재테크를 잘 해서 잘 갈아타야 할 것이다.

이사철만 되면 고민이 많은 대다수 국민들은, 지금 이 시기에 내 집을 장만해야 할지, 아니면 전세를 살면서 여유자금을 금융상품에 굴려야 할지 고민에 쌓인다.

아파트를 산다면 어떤 아파트를 사야 할지 판단하기 어렵기 때문이다.

투자목적이든 실제 살 목적이든 아파트를 매입하려는 사람들은 앞으로 어떤 지역, 어떤 아파트가 많이 오를지 미리 알고 싶은 마음은 누구나 간절할 것이다.

‘아파트 투자지도를 다시 그려라’는 이런 점에서 명쾌한 해답을 내 놓았다는 것이 큰 매력이라 할 수 있겠다.

막연하게 갖고 있었던 투자 지식을, 필자는 오랜 동안 관련 자료를 수집해, 수년 동안 서울을 포함해 수도권의 많은 아파트를 분석하고, 다양한 방법으로 표본 조사한 끝에 내놓은 연구 결과의 산물이다.

그래서 아파트를 매입할 경우에 부담하게 될 손익분기금액과 손익분기율, 과거 가격동향, 매입 가격 대비 비용부담률 등을 활용해 다른 아파트와 투자가치를 비교할 수 있는 투자지수를 국내에서 처음으로 개발해 발명특허를 출원했다고 한다.‘매입하면 부담하게 될 비용이 적은 아파트와 과거에 가격이 많이 오른 아파트의 가격이 많이 올랐다’는 연구결과를 얻어 냈다고 한다.

손익분기율이 낮으면 아파트를 매입함으로써 부담해야 하는 비용이 적다는 것인데, 많은 아파트를 대상으로 표본 조사한 결과 손익분기율이 낮을수록, 투자지수가 낮을수록 매입할 경우에 부담해야할 비용이 적을 뿐 아니라 아파트값이 많이 올랐으며 투자가치가 높다고 할 수 있다고 한다.

그림_2[1].jpg

특히 지구별로 그 당시의 정치상황이나, 경제상황을 이야기 해 주듯이 재미있게 풀어주니 그 당시의 상황이 그려진 듯 명쾌하였다. 우리도 목동 신시가지가 입주 하던 때인 그 당시에 7단지에 관심을 갖고 남편과 왕래가 잦았었는데 그때 생각이 새록새록 떠올랐다.

판교를 개발 할 때에는 개발 예정지에 유령주민이 늘어나기도 했으며, 지역 거주자에게 우선분양 혜택이 주어져, 위장 전입하는 얌체족까지 있어서 연일 텔레비전에서 빅 뉴스가 되어, 관심을 가지고 보았던 기억이 떠올랐다.

아파트 투자가치 분석하기

1) 아파트 투자비용

아파트를 매입하기에 앞서 지역과 아파트, 평형, 매입가격, 주택고사가격, 대출금, 대출금리 등을 입력하면 부담해야 할 비용, 즉 대출금 이자와 중개수수료, 취득, 등록세, 보유세 등을 산출해 볼 수 있다.

닥터아파트의 ‘아파트 투자비용’ 페이지에서도 확인해 볼 수 있다.

2) 투자비용과 투자지수 산출

아파트를 매입하기에 앞서 지역과 아파트, 평형, 매입가격, 전세가격, 보유주택, 예상 보유 기간 등을 입력하면 투자비용과 투자지수를 산출할 수 있다.

3) 투자비용과 투자지수 비교

투자지수가 낮을수록 매입하면 부담하게 될 비용부담률이 낮을 뿐만 아니라 아파트값이 많이 올라 투자가치가 높다는 것을 의미하므로 아파트를 매입하기에 앞서 투자지수를 산출해 다른 아파트와 비교해 본 후 투자지수가 낮은 아파트를 사야 한다.

4) 보유 기간별 투자지수 비교

보유기간에 따라 양도세 과세기준 및 세율이 다르기 때문에 부담해야 할 비용과 투자지수도 달라진다. 그러므로 아파트를 매입하기에 앞서 관심 단지 2곳을 선정해 보유기간별 투자지수를 산출해 비교해보는 것이 좋다.

5) 투자손익 산출

아파트를 매입하기에 앞서 예상하는 매매가격 상승률을 입력하면 부담해야 할 비용과 보유 기간별 투자손익을 산출할 수 있다.

투자 손익은 예상하는 매매가격 상승률을 직접 입력하거나 해당 지역 또는 해당 평형 연평균 상승률을 적용해 산출한다.

좀 더 구체적으로 계획을 짜고 투자 지침을 세워, 손실은 줄이고 아파트 투자에 있어 확실한 지침서가 되기를 갈망해 본다.