새해 신년사에서 문재인 대통령은 투기와의 전쟁을 선포했다. 역대 가장 강력한 부동산 정책을 펼치고 있는 대통령 다운 발언이 아니었나 생각된다. 그만큼 현 정부는 다른 건 몰라도 부동산 하나만큼은 확실하게 휘어잡으려는 생각인 듯하다. 정부의 부동산 정책이 과연 누구를 위한 것인지는 잘 모르겠지만 어쨌든 우리는 정책을 무시할 수는 없다. 부동산 투자는 어디까지나 정부의 정책 아래에 놓여있으며 그 안에서 지지고 복고해야 한다. 2017년부터 시작된 정부의 강력한 부동산 정책은 해를 거듭할수록 강력해졌고 2019년 한 해를 마무리하는 시점에 대미를 장식했다. 그리고 2020년 새해를 맞이했다.

새해를 맞이하는 사람들에게 가장 궁금한 것이 무엇이냐고 묻는다면 아마도 이렇게 말하지 않을까 싶다. "집 지금 사야 하나요? 어디를 사야 하나요?" 그렇다. 해가 바뀌었지만 대한민국은 여전히 부동산 열기로 후끈하다. 물론 정부가 그 열기를 어느 정도 진정시키기는 했다. 하지만 일부 특정 지역에 한해 펼쳐지는 핀셋 규제가 과연 부동산에 대한 사람들의 관심을 돌릴 수 있을지는 의문이다. 그래서 여전히 많은 사람들이 지금 집을 사야 할지 말아야 할지 궁금해하는 이유다. 솟아오를 때로 오른 집값에도 불구하고 더 이상 주저하다가는 앞으로 영영 기회가 없을지도 모른다는 불안 심리가 부동산에 대한 열기를 계속 끓어오르게 만드는 것 같다.

그렇다면 정말 부동산 투자 어떻게 어디에 해야 되는 걸까. 부동산에 관심은 많지만 그렇다고 무턱대고 묻지마 투자를 할 수는 없다. 인터넷 쇼핑몰에서 물건 하나 살 때도 여러 가지 조건을 따져보고 사는 철저한 우리다. 더욱이 푼돈도 아닌 억 소리 나는 돈이 왔다 갔다 하는데 제대로 알고 투자해야 하지 않을까. 2020년을 시작하는 이 시점에 우리가 이 책을 꼭 한 번은 읽어봐야 하는 이유가 여기 있다. 이 책은 재테크에 관심 있는 사람이라면 한 번쯤은 읽어보고 들어봤을 책 <월급쟁이 재테크 상식사전>의 저자가 부동산 투자자로서의 오랜 경험과 노하우를 바탕으로 향후 10년 대한민국 부동산에 대한 전망을 속속들이 짚어주고 있다.

대한민국 부동산 시장에서 가장 뜨거운 지역은 단연코 서울 한 곳뿐이다. 서울은 내국인 뿐만 아니라 외국인도 앞다투어 투자를 하는 핫플레이스 도시다. 누구나 서울에 집 한채 갖고 싶어 하는 욕망이 있지만 현실은 생각처럼 쉽지 않다. 이제 서울은 평생 벌어도 살 수 없는 그런 곳이 되어 버렸다. 그런데 정말 서울의 집값이 비싼 걸까. 아니다. 서울의 집값은 지금이 가장 싸다. 그 이유는 매년 상승하는 물가 상승률 때문이다. 물론 1997년 IMF와 2008년 세계 금융위기와 같은 특별한 일이 없다면 그렇다는 말이다. 하지만 중요한 사실은 그런 위기가 있은 후 집값은 다시 원래의 가격을 회복했다. 그다음은 어떻게 되었는지 우리가 너무나 잘 알고 있다.

그래서 우리가 지금 해야 할 일은 현재 서울 및 수도권 지역의 부동산 시장을 제대로 아는 것이다. 사실 이 책을 꼭 읽어야 하는 이유는 이 점에 있다. 이 책은 그간의 다른 부동산 책들과 다르게 서울을 통째로로 심층 분석했을 뿐만 아니라 그 안에서 향후 투자 대상으로 고려해야 할 아파트까지 소개한다. 강남 3구를 시작으로 마용성, 노도강을 거쳐 서울 중심인 중구와 종로구, 금융의 메카 여의도가 있는 영등포구, 뉴타운으로 새롭게 변신하고 있는 서대문구, 성북구, 은평구 등 각 구가 갖고 있는 특색에 따른 향후 전망을 제시한다. 더불어 서울 근교의 대장 신도시 격인 분당, 과천, 일산까지.

이 한 권의 책이 대한민국 부동산 투자의 전부라고 할 수는 없다. 또한, 책에서 제시하는 전망이 모두 맞는다고 할 수도 없다. 그만큼 앞으로의 시장을 전망한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 오랜 투자와 현장 경험을 바탕으로 한 전문가의 견해는 우리가 조금 더 쉽고 빠르게 성공적인 투자를 할 수 있도록 지렛대 역할을 해줄 것이다.

돈을 벌고 싶어 하는 사람은 정말 많은 반면에 그만큼 경제학에 대한 지식을 갖추고 있는 사람은 드물다. 물론 돈을 버는데 경제학이 반드시 필요한 것은 아니다. 그렇지만 경제를 잘 알고 있는 사람과 그렇지 않은 사람이 있을 때 누가 더 돈을 더 많이 벌고 잘 벌 수 있느냐고 묻는다면 당연히 전자라고 해야겠다. 그 이유는 경제학이 돈을 벌 수 있게 해주는 기반이 될 수 있기 때문이다. 또한, 우리가 삶을 영위하기 위해 취하는 모든 행위는 경제학을 기반으로 하고 있기에 당연히 경제학을 남들보다 잘 알고 있다면 그만큼 남들보다 돈을 더 쉽게 벌 수 있는 방법을 알고 있는 것이나 다름없다.

 

이름만 들어도 누구나 다 아는 세계의 부호인 워런 버핏도 경제학을 토대로 했다고 한다면 믿어지는가. 그는 20세기를 대표하는 근대 경제학자인 케인스 경제학의 신봉자라 해도 과언이 아니다. 그 이유는 그가 갖고 있는 투자 철학이 모두 케인스 경제학에서 비롯되었기 때문이다. 우리가 알고 있는 유명한 워런 버핏의 투자 명언도 사실은 케인스의 어록인 것들이 많다. 그만큼 경제학은 우리가 자산을 축적하는데 있어 유용한 지표가 되어준다.

 

이처럼 경제학이 돈을 버는데 있어 중요함에도 사실 경제학을 애써 공부하려 하지 않는 이유는 무엇일까. 사실 그것은 노력을 하지 않는 사람들의 문제이지만 경제학이 그만큼 일반인이 접하기에 쉽지 않은 학문이라는 점이다. 그런데 우리가 경제학을 어렵게 생각하는 이유는 경제가 어렵다고 처음부터 단정 지어버리기 때문은 아닐까 생각해본다. 전문가들에게나 도움이 되는 어렵고 딱딱한 경제학 지식이 현실에서 부를 늘리기 위한 투자에 무슨 도움이 될까라는 생각을 해본 적 있다면 그 자체로 어쩌면 수십억을 벌 수 있는 기회를 날려버렸을지도 모른다. 20세기를 대표하는 경제학자인 케인스조차 적극적인 주식투자였다는 사실을 잊어서는 안된다. 케인스는 경제학을 연구하는 동시에 시장에서 올바른 투자 판단을 내릴 기반 지식으로 활용했으며 그의 이런 방법은 그에게 엄청난 부를 안겨주었다. 따라서, 경제학이 돈 버는데 쓸모없다는 생각은 얼마나 바보 같은 생각인지 알 수 있다.

 

2016년 11월 8일이 어떤 날인지 모르는 이는 드물 것이다. 바로 현 국제 정세의 판도를 좌지우지하고 있는 미국 트럼프 대통령이 상대 후보였던 민주당의 힐러리 클린턴을 제치고 45대 대통령에 당선된 날이다. 전 세계 많은 이들의 예상을 뒤엎고 일어난 트럼프의 대통령 당선은 우리나라를 비롯한 여러 나라의 증시에 큰 영향을 미쳤다. 풍전등화처럼 위태롭던 주식 시장은 그대로 폭락했고 많은 투자자들에게 눈물을 쏟게 만들었다. 그런데 이런 악조건에서도 미국 증시에 투자해서 커다란 수익을 낸 이들이 있다. 그들은 어떻게 수익을 낼 수 있었을까? 트럼프의 당선과 미국 주식 시장 투자가 무슨 상관이 있는 것이기에 대부분의 투자자들과 다르게 성공적인 투자를 할 수 있었을까? 그들이 미국 주식에 투자할 수 있었던 근거는 다름 아닌 기본적인 거시 경제 이론이었다. 자국의 이익을 위해 강력한 보호무역주의 정치이념을 보여왔던 트럼프 정부는 미국 주식이 상승할 것을 예측하는 것은 어렵지 않았다.

돈을 잘 버는 정해진 방법은 없다. 투자도 마찬가지다. 정해진 법칙은 없다. 누구나 다 아는 방법으로 똑같이 한다고 해도 똑같이 돈을 버는 것은 아니다. 그렇지만 한가지 분명한 것은 있다. 성공적인 투자를 하기 위해서는 시장을 읽을 수 있어야 하며 그 안에서 돈을 벌 수 있는 흐름을 타야 한다는 것이다. 그것을 가능하게 하는 것이 바로 경제학이다. 아무리 크고 화려한 집을 짓는다고 해도 기초가 튼튼하지 못한다면 그 집을 오래 지나지 않아 무너지고 만다. 우리가 경제학을 공부하고 기초 지식을 쌓아야 하는 이유도 오래도록 무너지지 않는 집을 짓기 위해 기초를 튼튼히 하는 것과 같지 않을까 생각해본다. 낯설고 어렵지만 경제학이라는 기초를 탄탄히 다진다면 언제가 그 임계점에 도달했을 때 그것을 활용하여 실전 투자에 응용하여 부를 쌓는 일은 쉬울 것이다. 경제 평론가로 실전 투자가로 활동하고 있는 저자의 부의 경제학 강의가 그 시발점이 되어줄 것이라 생각한다.

다사다난했던 2019년을 얼마 남겨두지 않은 시점인 지난 16일 역대 가장 강력한 부동산 정책이 발표되었다. 내 집 마련을 꿈꾸는 이들뿐만 아니라 부동산 투자 전문가들에게도 적지 않은 충격으로 다가왔을 정부의 이번 정책으로 인해 다가오는 2020년의 부동산 시장 전망에 대해 많은 이들이 주목하고 있다. 부동산 전문가들은 정책 발표에 이어 앞으로의 투자 전략에 대해 여러 견해를 보였다. 2019년도에 이어 불안한 시장을 전망한 이들도 있지만 반대로 시간이 지남에 따라 부동산 투자 시장이 다시 활성화될 것으로 전망하는 이들도 적지 않았다. 여러 견해에도 불구하고 한가지 분명한 사실은 부동산 투자가 지난 과거와는 다른 양상을 보일 것이며 보다 체계적이고 계획적인 투자 전략이 필요할 것은 명백해 보인다. 따라서, 성공적인 투자를 하기 위해서는 앞으로 다가올 2020년 부동산 투자 시장의 시그널을 놓치지 않아야 한다. 우리가 이 책을 빼놓지 않고 읽어야 하는 이유다.

 

부동산 투자가 어려운 이유는 알다시피 재개발, 재건축, 청약, 분양, 경매, 상가, 토지, 세금 등 그 분야가 너무나 다양하고 복잡하기 때문이다. 그래서 한 사람이 부동산의 여러 분야에 정통하기란 결코 쉽지 않다. 소위 부동산 투자 고수라 불리는 그들도 모든 분야를 섭렵하진 못한다. 다행인 것은 우리가 부동산 투자를 함에 있어 각 분야의 전문가들의 노하우를 배우고 투자에 참고할 수 있다는 점이다. 이 책이 바로 그런 역할을 한다. 이 책은 앞서 언급했던 재개발/재건축, 청약/분양, 경매, 상가, 토지 그리고 세금 이렇게 총 6개 분야로 나뉘어 2019년 한해 동안의 부동산 시장을 돌아보고 2020년 부동산 시장을 전망하며 새로운 투자 전략을 세울 수 있도록 길잡이 역할을 한다. 각 분야에서 중요하게 생각되는 점들을 세부 테마로 구성하여 심도 있게 진단하고 분석하고 있다.

 

서울은 모두가 알고 있듯이 더 이상 신규 주택을 지을 수 있는 택지가 없다. 따라서, 넘쳐나는 수요를 공급이 뒷받침하기 위해서는 기존 주택을 멸하고 새롭게 짓는 재건축, 재개발 밖에 방법이 없다. 하지만 이는 현재 고공상승하는 서울의 부동산 가격을 잡기 위한 재건축초과이익환수제와 같은 규제들로 인해 더 이상 진행되지 못하는 한계에 부딪혔다. 그렇다면 재개발, 재건축을 통한 투자는 더 이상 방법이 없는 것일까. 그렇지 않다. 서울에 집중된 규제로 인한 풍선효과의 수혜를 얻게 되는 지역에 투자를 고려한다면 가능하다. 인천, 수원의 오래된 구도심에서 진행되고 있는 재개발, 재건축에 관심을 갖고 지켜봐야 되는 이유다. 재개발에 관심이 있다면 이 점을 놓쳐서는 안될 것이다.

 

청약, 분양권 시장도 부동산 정책으로 인해 얼어붙은 것은 마찬가지다. 분양가상한제로 인해 서울 부동산의 청약이 '로또'라 불리는 이유다. 하지만 이제는 이마저도 쉽지 않은 게 현실이다. 강남4구를 비롯해 마용성으로 일컬어지는 마포구, 용산구, 성동구에 들이댄 정부의 핀셋 규제는 황금 통장을 갖고 있는 청약 고점자라도 쉽지 않다. 서울 청약이 쉽지 않은 시점에 주목해야 할 곳은 다름 아닌 서울을 벗어난 수도권 지역이다. GTX를 비롯해 서서히 착공 소식이 들려오는 서울을 중심으로 한 수도권 지역의 교통 호재는 수도권 아파트의 분양 시장을 뜨겁게 한다. 다만 수도권이라고 다 같은 수도권이 아니다. 부동산 투자에 있어 수요와 공급의 법칙은 언제나 선행된다. 따라서, 2019년에 이어 도래하는 2020년의 수도권 아파트 분양 물량을 꼼꼼히 체크해볼 필요가 있다. 앞으로 서울 생활권이 되는 수도권에 내 집 마련을 할 수 있는 절호의 기회가 될 수도 있다.

 

부동산 투자에 있어 경매를 빼놓고 말할 수 있을까. 부동산뿐만 아니라 모든 투자에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 싼값에 사서 비싸게 파는 것이다. 그렇다면 부동산을 싸게 살 수 있는 방법이 무엇일까. 그렇다. 바로 경매다. 경매를 통한다면 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 물론 좋은 입지의 좋은 매물은 감정가보다 높은 금액으로 낙찰되기도 한다. 부동산 경매 분야에 한해 2019년은 황금 타이밍의 해였다고 해도 과언이 아니다. 그만큼 규제로 인해 많은 매물이 쏟아졌던 시기다. 그렇다면 2020년은 어떨까. 2020년은 2019년에 비해 낙관적이라고만은 할 수 없을 듯하다. 그렇기에 전문가는 부동산 사이클을 통해 내년을 전망한다. 부동산 시장이 반드시 사이클 주기대로 흘러가진 않는다고 할지라도 투자시 고려해야 할 중요한 사안임에는 틀림없어 보인다.

 

부동산 투자에 있어 가장 무서운 것은 무엇일까. 그것은 아마도 공실이 아닐까 생각된다. 아파트는 물론이고 상가 또한 세입자를 구하지 못해 오랜 기간 공실로 방치한다면 처음 생각했던 투자 수익률은 계속해서 하락하며 종국엔 마이너스가 되고야 만다. 최근 서울 이태원 상가를 보면 공실의 공포를 확실히 체감할 수 있다. 그뿐이 아니다. 신도시의 상가들 또한 공실이 적지 않다. 하지만 위기는 기회의 또 다른 이름이라고 했던가. 광교 신도시 아파트 단지에 들어선 초대형 상가는 늘 봐왔던 상가와는 180도 다른 모습을 선보이고 있다. 지역 주민들의 화합은 물론 그 일대 상권을 스마트하게 변화시키는데 일등공신의 역할을 하고 있다. 2020년 주목해야 될 상가와 아이템은 무엇일까.

역대 가장 강력한 부동산 정책들이 쏟아진 2019년이지만 2020년 부동산 투자에 있어 일말의 희망은 있다. 바로 토지 투자다. 8.2 정책부터 12.16 정책까지 지금껏 발표된 부동산 정책의 공통점은 모두 주택에 한해 적용된다는 점이다. 즉, 토지 투자는 규제가 미치지 않는 청정 지역이다. 그런 점으로 미루어 짐작해볼 때 2020년 가장 주목해야 될 지역은 서해안이다. 우리가 익히 알고 있는 신안산선을 말할 것도 없고 서해안의 교통 호재는 끊어진 철도를 잇는 것을 넘어 새로운 길을 만들어 하나의 교통 혁신을 이루어 나가고 있다. 물론 완전한 하나의 교통 밸리가 만들어지기 위해서는 일련의 오랜 시간이 필요하다. 따라서, 일찍이 교통 호재를 따라 준비를 해나간다면 호재는 투자에 호응을 하게 될 것이다.

마지막으로 부동산 투자에 빼놓을 수 없는 세금 분야다. 세금은 투자의 시작과 끝이라는 말이 괜히 나온 것이 아닌 만큼 아무리 투자를 잘 했어도 세금을 고려치 않고서는 투자 수익보다 납부할 세금이 더 많은 배보다 배꼽이 더 큰 웃지 못할 상황을 겪게 될지도 모른다. 더욱이 역대 최강의 부동산 정책은 세금을 더 복잡하고 어렵게 만들었다. 전문가들조차 헷갈리고 쉽다고 하니 일반적인 투자자라면 더더욱 난해할 것이다. 책에서는 부동산 투자에 있어 헷갈리기 쉬운 내용들인 부동산 임대 사업자, 법인, 종합소득세, 1세대 1주택 비과세에 대한 내용을 Q&A 형식으로 엮어 알기 쉽게 했다. 세금은 반드시 투자에 선행되어야 할 중요한 사안이므로 기본적인 사항은 반드시 숙지하고 있어야 하겠다.

부동산 시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 정확히 예측하기란 결코 쉽지 않다. 하지만 지난 과거를 돌아보면 앞으로의 향방을 어느 정도 예상할 수 있는 있으리라. 그런 점에서 비춰본다면 이 책은 부동산의 여러 분야를 총망라하여 2020년 부동산 시장의 맥을 정확히 짚어주고 있다. 이 책에 실린 내용이 100% 정답이라고는 할 수 없지만 강력한 규제책에 대비하며 새로운 투자 전략을 새우는데 일조할 것임은 분명해 보인다. 시시각각 변하는 2020 부동산 시장의 시그널을 놓치지 말자.