부동산투자 - 부동산 경매는 이렇게
내 집 마련의 기회를 노리거나 장기적인 재테크 관점에서 부동산 물건을
확보하려는 사람은 경매와 공매를 통한 재테크에 주목할 만하다. 관건은
유망투자 물건과 적정시기를 잡는 것이다. 다른 사람들이 경기침체로 심
리적인 위축을 느낄 때 경매시장에서 2~3차례 유찰되어 가격이 떨어진
물건을 노린다면 절호의 투자기회를 얻을 수도 있다.
부동산 경매 바로알기
경매는 개인간의 채무변제를 위해서 채무자의 부동산을 법원에서 강제로
매각해 그 매각대금에서 변제받는 절차이다. 즉 특정 부동산에 대하여 다
수의 매수 희망자가 민사집행법에서 정한 절차에 따라 매수신청을 하고,
그 중 가장 높은 가격을 제시한 사람이 매수하는 제도이다. 경매제도를 이
해하기 위해서는 다음과 같은 기본용어를 알아야 한다.
• 입찰 : 서면으로 경쟁하는 경매의 한 진행방식
• 응찰 : 입찰에 참여하는 것
• 낙찰, 경락 : 응찰한 매수 신청인 중 최고가격을 신고한 사람에게 매수 권
한을 주는 것
• 유찰 : 경매에서 매수 희망자가 없거나 경매 진행상의 하자 등으로 입찰이
무효가 되는 것
• 신경매 : 경매가 실시되었으나 경락인이 없어 다시 경매를 하는 것
• 재경매 : 경락인이 있으나 대금지급 기일까지 대금을 지급하지 않아 다시
실시하는 것. 입찰보증금이 10%에서 20%로 바뀌고 최저입찰가격이 전
경매일의 최저 입찰가와 동일하다.
• 차순위 매수 신고인 : 최고가 매수 신고인이 대금을 납부치 않을 경우 그
다음 순위의 신고인에게 매수 기회를 주는데, 최고가 매수 신고 금액에 보
증금(10%)을 공제한 금액보다 높은 금액을 쓴 사람은 차순위 매수 신고인
이 될 수 있다.
경매투자, 이것만은 알아두자
① 경기변동을 덜 탄다
경매시장은 부동산 경기변동에 영향을 덜 받는다고 할 수 있다. 물론 경기부진
이 이어지면 채무불이행, 세금 장기연체 등으로 경매물건이 증가하지만 오히려
경매 수요자가 적은 만큼 투자비용은 상대적으로 적게 들어가기 때문에 주로
실수요자들이 선호하게 된다. 이처럼 선택의 폭은 넓어지고 경쟁율은 낮아져
싼값에 낙찰 받을 수 있는 기회가 많아진다. 반면 호황일 때는 투자비용이 많이
드는 부담이 있지만 매각시에 시세 또한 그만큼 올라가기 때문에 재테크 수단으
로 용이하다.
경매는 각종 규제에서 벗어나 있는 것도 큰 장점이다. 예를 들어 경매에 나온 농지
는 토지거래허가구역 안에 있더라도 거래허가를 따로 밟을 필요가 없다. 경매제도
의 투명성이 높아진 점도 경매시장의 매력을 높이고 있다.
② 경매절차의 신속성과 투명성
2003년부터 민사집행법이 민사소송법을 대체하게 되어 법원의 경매절차가 신속해
졌다. 새로운 법 적용으로 임차인들의 고의성 항고가 줄어들어 경매진행 기간이 대
략 4분의 1로 단축되었다. 사실상 명도소송이 없어지는 등 매수자의 지위가 한층 강
화됐다.
③ 저렴하게 부동산 구입
경매의 장점은 뭐니뭐니해도 시세보다 싸게 부동산을 구입하는 것이다. 경매시장에
서 2~3차례 유찰되어 가격이 떨어진 물건을 잘 고르면 의외로 싼 가격에 부동산을 매
입할 수 있다.
경매 고수들은 경제불황과 계절적 비수기인 여름을 집중적으로 노린다. 낙찰가율은
일반적으로 아파트와 토지는 80~85%, 단독․다가구․다세대․연립주택 등은 60~80%
수준에서 형성된다. 운이 좋으면 시세의 절반 가격에 낙찰되는 경우도 있다.
④ 좋은 정보와 권리분석을 통해 초보자도 가능
경매는 선택의 폭이 매우 넓다. 경매에 올라온 매물에 관한 정보는 일간신문 등을 통해
수시로 공개되고 있어 관심을 가질 필요가 있다. 어설픈 지식이나 정보, 지나치게 자기
중심적인 판단은 투자에 착오와 손실을 초래할 수 있다. 신뢰성 있는 경매 전문지와 컨
설팅 회사, 경매 컨설팅 전문 부동산중개소를 찾아 상담 받으면 효과적이다.