2018 부동산 대예측

집값이 오늘 수 있는 호조건을 모두 갖췄다

저: 안민석

출판사: 원앤원북스 출판일: 2017년 12월5일

 

재테크에 관심이 많은 대학동기는 사회생활을 시작할 때는 주식에 많은 관심을 보였다. 실제로 결혼할 때는 주식투자로 번 돈으로 결혼비용을 준비할 수 있었다. 몇 년이 지난 후, 그를 만나니 이제는 부동산에 관심을 많이 가지고 있었다. 실제로 아파트 1채를 소유하면서 꾸준히 아파트를 사고 팔곤 했다. 나는 그가 얼마나 큰 돈을 벌었는지 알 수 없다. 하지만 주식이 엄청난 손실을 안길 수 있지만, 아파트는 어느 수준 이하로는 절대로 떨어지지 않으리라는 믿음은 있다는 것을 느꼈다.

 

솔직하게 말해서 나는 부동산에 대해서 아는 것이 거의 없다. 그다지 큰 관심도 없었고, 지금도 사실 마찬가지다. 우리의 경제성장 과정에서 부동산은 중산층의 자산증식 수단이었고, 대부분의 사람들이 그로 인해서 부자가 되었다. 오늘날 부동산으로 더 이상 이익을 내기 어렵다고 말하는 사람도 있고, 여전히 한국에서 자산을 형성하고 부자가 되기 위해서는 부동산 투자를 해야 된다고 말하는 사람도 있다. 어느 쪽 말이 맞는 것일까? 아니 미래는 어느 쪽이 예상한 대로 흘러갈 것인가?

 

너바나라는 익명으로 출간된 ‘나는 부동산과 맞벌이 한다’라는 책을 읽은 적이 있다. 문재인 정부가 규제해야 되는 부동산 해악으로 규정한 갭 투자를 통한 다주택자 투기다. 그는 책에서 41채에 달하는 부동산을 부여한 그의 자산은 빚으로 이루어진 것이고, 부동산 시장이 계속 상승한다는 전제에서 지속 가능하다. 어쨌든 부동산 시장이 어떻게 흘러간다고 하더라도 그러한 투기적 부동산 투자는 반드시 규제되어야 한다는 데에 동의한다.

 

저자는 통계자료를 통해서 한국의 부동산이 주택의 절대적 숫자가 타국에 비해서 부족하고 따라서 여전히 주택가격이 상승할 여력이 있다고 말한다. 서울과 수도권은 여전히 집이 부족한 상황이라고 진단하다. 실질적으로 전체적인 보급 주택의 숫자보다는 변화되는 인구구성과 그에 따라 필요한 주택은 다를 수 있는 것이다. 안민석은 ‘공급을 확대하지 않고 금융이나 세금 규제로 집값을 인위적으로 통제하려고 하면, 공급이 제한적인 전세와 월세는 더더욱 많이 올라서 주택가격이 걷잡을 수 없는 상승동력을 가지게 된다’고 말한다.

 

생산인구 감소 등의 수요 감소 혹은 공급과잉에 대해서는 그 대표적인 일례로 이야기 되는 일본 부동산 폭락은 이러한 요인보다는 자산 시장의 붕괴에서 찾아야 된다고 말한다. 미국의 금리 인상이라는 시장변화에 대해서는 실물 재테크보다는 가치투자가 더 유리하다고 말한다. 또한, 아파트를 구매할 것이라면 서울의 아파트를 구매하는 편이 낫다고 조언하다. 이자 상승 이상의 집값 상승이 반드시 일어날 것으로 예상하다. 다만 오피스텔은 공급과잉 등으로 인해서 투자대상으로는 재고해야 된다고 전망한다.

 

부동산 시장을 억제하기 위한 정책을 적극적으로 정부가 구사하면 오히려 부동산 가격은 상승한다는 이야기가 있다. 그것이 정말인지 아닌지에 관계없이, 문재인 정부는 부동산 가격을 억제하기 위한 다양한 정책을 준비하고 있다. 보유세 인상, 부동산 대출 규제, 후분양제, 재개발 초과이익 환수제 전월세 상한제 등이 그것이다. 물론 저자가 이야기를 한 바와 같이, 이러한 정책을 무리하게 시장에 적용하면 부작용이 발생할 수도 있다.

 

하지만 한국의 부동산 시장이 정상적이라고는 말하지 못할 것이다. 저자의 말처럼 주거평등이 아니라 주거복지를 정책의 우선순위로 삼아야 될 것이다. 그러나, 투기로 인한 불로소득의 증가는 반드시 근절되어야만 한다. 그러한 과정에서 어려움이 있더라도 말이다. 그래야만 빈부차의 확대로 인한 사회적 단절과 갈등이 조금이라도 해소될 것이다. 이미 우리 젊은 이들은 결혼도 집을 사는 것도 포기하고 있다. 우리가 조금이라도 자신의 욕망을 줄여야만 미래는 그나마 기대할 만 것이 될 것이다.

 

안민석 FR인베스트먼트 부동산 선임연구원