왕초보도 대박치는 경매 공매 100문 100답

국일증권경제연구소에서 발간한 경매, 공매에 대한 기초서다. 경매,공매를 처음 공부하고자 하는 초보자들에게 안성맞춤인 책이다.

대한민국의 부동산은 이미 많은 사람들의 관심사다. 연일 치솟는 부동산 가격에 내 집 마련의 꿈을 포기해야만 하는 서민들의 설움이 곳곳에서 들리고 있다. 나 또한 그러한 서민의 한 사람으로 조금 더 나은 생활을 해보고자 경매에 관심을 갖게 되었다. 경매는 그저 돈 있으면 할 수 있는 분야라기 보다 철저한 준비없이 덤비면 호되게 당할 수 있는 조심성이 요구되는 분야다.

그렇다보니 많은 사람들이 지레 겁을 먹고 도전하기 꺼려한다. 성공 사례는 물론이고 실폐 사례를 더 많이 공부해야 성공할 수 있다. 성공의 의미는 시세보다 저렴하게 부동산을 낙찰 받음을 의미한다. 시세와 동일하거나 높은 가격의 낙찰은 실패라고 간주할 수 있다. 그보다 문제점 투성인 부동산을 낙찰 받게 되면 문제 처리에 많은 노력과 돈이 들 수 있기에 철저한 조사 및 준비가 필요하다.  

부동산 분야에서 가장 어려운 부분은 "용어"다. 경매, 공매의 차이도 아직 분간하기 어려운데 수 많은 새로운 용어들은 부동산 분야에서 초보가 넘어야 할 커다란 산과 같다. 우리와 같은 초보를 위해 용어들을 친절하게 설명하고 있다. 66페이지의 "경매,공매에서 알아두면 좋은 용어들 좀 알려주세요"라는 물음에 많은 용어들을 설명하고 있다. 임장, 공부, 명도, 매각기일, 대항력, 용익물건, 지상권, 지역권, 전세권, 담보물권, 유치권, 질권, 저당권, 집행권원, 대위변제 등... 단언컨데 이 용어들을 모두 안다면 이미 중수의 반열에 있다고 할 수도 있겠다. 이 중에서 3개 정도만 이해하고 있는 나로서는 아직 갈 길이 멀다.

중수, 고수들에게는 너무나도 당연한 내용들이 초보들에게는 생소한 내용이 많다. 경매에 나오는 물건들이 이상한 부동산이 아닌지, 반값 부동산 구매가 가능한지, 경매 감정가와 시세의 차이, 경매 후 리모델링시 주의점, 감정평가표, 현황조사보고서 등 기본적인 것들부터 모르는 것 투성이다. 

또한 "입찰"을 함에 있어 두렵고 궁금한 사항들이 많다. 입찰이 불가한 사람의 조건, 부동산의 관할 법원, 입찰 절차 부터, 입찰 보증금 금액, 대리 입찰 방법, 입찰 시 주의점, 입찰표 작성법, 입찰 서류 준비시 주의점, 모의 입찰 등 입찰의 세세한 부분들에 대한 설명은 초보들에게 귀중한 자료다. 백문이 불여일견이라 했던가. 입찰은 직접 경험을 통해서 비교적 쉽게 알 수 있는 분야다.

무엇보다 경매에서 가장 중요한 부분이 바로 "권리 분석"이다. 물건에 대해 분석이 철저히 이루어져야만 미래의 가치를 정확히 추정할 수 있고 잘못된 물건을 낙찰 받는 일이 없어질 것이다. 물권에 대한 우선 순위를 먼저 이해해야 한다. 등기사항증명서 분석은 매우 중요하다. 부동산의 상황을 기재한 자료이기에 공적 장부 '공부'라 칭한다. 전세권, 근저당, 임대차 보호법에 대한 이해도 필수다.

여기에서 끝이 아니다. 낙찰을 받은 물건을 받는 일 바로 "명도"가 남았다. 새로운 출발이라 할 정도로 그 과정이 험난하다. 매각허가 여부 - 대금 납부 - 체납 관리비,공과금 해결 - 명도 - 입주 의 순서로 일이 진행된다. 이 과정에서 많은 변수들이 발생할 수 있고 끝날 때까지 끝난게 아니다. 명도 과정에서의 어려움은 인도명령제도를 통해 도움을 받을 수 있다. 

책은 이해가 쉽도록 자세하게 설명하고 있다. 중수 이상에게는 이미 아는 내용이라 시시할 수 있지만 초보들에게 이러한 책은 매우 귀중하다. 인터넷 카페나 블로그를 통해 내용을 공부할 수도 있지만 잘 못된 정보로 나중에 불이익을 당할수도 있기에 주의해야 한다. 비정제된 자료보다는 이렇게 정제되고 깔끔하게 정리된 책 한 권이 큰 도움이 될 수 있다. 궁금한 사항들을 목차를 보고 바로 확인할 수 있으니 큰 도움이 될 수 있다. 책을 한 번 쭉 읽어 봤는데 아직도 모르는 용어나 확실한 개념이 잡히지 않는 부분들이 있다. 낯설고 경험이 부족한 탓일 것이다. 이 책을 모두 이해하고 경매에 도전하는 그 날을 기대해 본다.