이런 문제가 상호 해석에 따라서 분쟁의 소지가 발생할 수 있다.

임대인은 재계약이라고 하고 임차인은 자동연장이라 아무때나 나갈 수 있다고 주장하기 때문이다.

임차인은 자동연장이 된 다음에 본인이 이사를 가려고 한다면 3개월의 틈을 주고 임대인에게 계약해지 통보를 하면 그 효력이 발생한다. 이것이 특별법에서 임차인에게 주는 임차해지권이다.

이것은 어떻게 보면 임대인과 임차인의 형평선 논란이 생길 수 있지만 사회적 약자를 보호하기 위해서 특별법으로 규정해 놓은 것이다. 그 내용을 한 번 살펴보자.

1)주택임대차보호법 제6조의2 : 묵시적 갱신의 경우

①임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

2)상가건물임대차보호법 제10조 계약갱신요구 등

⑤묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고,

    임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

3)민법 제635조 기간의 약정없는 임대차의 해지통고 (내용 요약)

   묵시의 갱신의 경우 다음 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
- 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월
- 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

위 내용을 살펴보면 주택임대차 보호법과 민법의 차이가 있음을 볼 수 있다.

따라서 현장에서는 이런 부분에 대한 해석의 차이로 상호 분쟁이 발생하고 있다.

그러나 분명한 것은 자동연장이 될 경우에는 계약기간과 관계없이 임차해지권이 임차인에게

있다는 것이다.

따라서 임대인은 무조건 계약서를 써야 한다.

그러기 위해서 문자로 "계약조건은 종전과 같으면 기간은 2015년 7월 19일(2년간)하기로 한다"

라고 보내면 좋다.

나중에 임차인이 우리는 자동연장이다 라고 주장하고 임대인은 재계약이라고 주장할 때 그 임증책임을 임대인이 제시하면 된다.

그러나 가급적이면 종전 계약서에 "계약기간, 계약조건" 이라도 명시하고 서명날인을 받으면 안전하다는 것을 꼭 명심해야 한다.

중요한 것은 계약기간이 끝날 때 서로 무관심하게 흘려 버린다면 자동연장이 되어 임차인이 계약해지권을 발동하여 나간다고 한다면 어쩔 수 없다는 것이다.

따라서 서로 오고갈 수 없는 거리라고 한다면 전화로라도 합의하고 그 합의 내용을 내용증명으로 보내면 훨씬 좋다. 정 어려우면 "전화한 내용대로 재계약이 성립되었습니다" 하는 문자라도 보내야 한다.

재계약에 있어서도 중요한 점을 체크해야 한다.

그것은 계약만료 6개월 -1개월 전 까지 계약조건을 미리 이야기 해야 한다,

혹 인상해서 올려 받으려면 꼭 이점을 명심해야 한다. 만약 20일은 남겨놓고 보증금 500 만원을 인상하겠다고 통보를 한다면 이것은 효력이 없다. 임차인이 1개월 전에 말씀을 하셔야지 지금 말씀하신다면 이것은 자동연장이 되어서 저희는 "그냥 종전대로 2년을 살겠습니다" 라고 말하면 어쩔 수 없다는 것이다. (주택임대차보호법 제6조 2조 제1항 : 임대인 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월부터 1개월 전까지의 기간에 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다)  

요즘처럼 전세금액이 많이 오르는 시점에서는 임대인들이 잘 챙겨야 할 대목이다.

물론 묵시적 갱신이라 해도 5% 이내에서는 인상을 요구할 수는 있다.  그런데 임차인이 거절한다면 방법은 소송으로 갈 수 밖에 없다는 것을 인지 해야 한다.

차후에 카페 운영진 회의때 이런 부분에 대한 강의를 해주려고 생각을 하고 있다.

그렇다면 계약서 특약에 " 계약 만료 시점 1개월전에 상호 재계약에 의한 의견이 없다고 한다면 종전 계약대로 재계약한 것으로 인정한다" 하고 명시하면 어떨까 ?

죄송하지만 효력이 없다.

주거용에서도, 상가에서도 그 효력을 인정하지 않는다. 그 이유는 임차인들이 약자이기 때문에 그들의 권익을 우선적으로 보호해 주기 위한 법취지가 있기 때문이다.