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http://www.courtauction.go.kr/

대법원경매정보사이트

http://www.courtauction.go.kr/

온비드 공매정보사이트

 

 

 경매하면 법을 몰라서 또는 어려워서 

하지않는것이 현실입니다,

또한 남의 망한집 흔히 말하는재수없다??

거꾸로 뒤집어보자?

그러면 사람안죽은 집있나?

또한 망한집은 재수없는가?  4천년역사를 자랑하는

우리나라에서 수많은사람이 죽고 망했다????

생각의 차이일뿐입니다,

그러면 경매를하기의한 가장 기본적인것은 무엇일까?

 

1, 강태공이 되라

느긋하게 기다려야합니다, 경매는 아무리 빨라도  1-2년정도 걸리기때문입니다,

 

2, 정보 수집

나에게 맞는 가격과 원하는집형태(빌라,아파트 ,상가)물건정보를 수집한다

3.세금절약방법

부동산은 세금문제때문에 골치거리가되기도합니다,

부동산세법에관한 도서를 인터파크에서 구입해서

공부를 해야합니다,

 

4,큰부자는 하늘이 낸다고하지만 작은 부자는 노력이 만들어냅니다,

평생공부를해야합니다,

세부내용

일단 대법원사이트에서 원하는지역의 물건을 검색한다

해당물건에대한 권리관계를 확인한다

가장중요한것이 세입자(선순위세입자)가 몇가구인지

선순위세입자가 없는지여부를확인한다(선순위세입자.근저당이나가압류등 어떤권리관계가없을때입주한 세입자,)

선순위세입자는 보증금100%를 돌려받지않으면 건물을 명도안해줘도 아무상관없는 무서운세입자입니다

지상권관계 흔히 말하는 법적지상권문제

건물주인과 토지주인이 다르게된경우에는 법적지상권이 인정된다,

법원물건명세표를 확인하면 확인가능합니다,

가등기,특히 소유권이전을위한 가등기 이경우는 낙찰받아도 소유권이

가등기권자에게 넘어갑니다,

담보물에의한 가등기-이경우는 낙찰시 말소되고 낙찰자에게 소유권이넘어옵니다

하지만 등기부등본에는 가등기만 표기되어있고 담보물에의한 가등기인지

소유권이전을 위한 가등기인지는 알수없습니다.

법원물건명세표를 확인해서  담보제공해서 잡은 가등기인지

거래를하기위해서 잡은 소유권이전을위한 가등기인지 확인해야합니다,

이문제가 해결되면

해당물건에대해 거래되는 가격을 방문해서 알고보고

다른권리관계가있는지도 현장방문해서 알아보아야합니다.

낙찰가격은 최저가이상 적어야하지만 보통 시세가격에

50-60%만 적어서 낙찰되는것이 가장좋습니다.

1억짜리이면- 5000-6000천만원이 가장좋습니다,

2억짜리이면 1억2천만원정도

이유는 세입자인경우에 전부배당을 받으면좋겠지만 배당받지못한사람은

이사비명목으로 보증금을 충당해주는것이 좋습니다,

낙찰가격은 법원에가기전에 미리 정해놓고 가는것이좋습니다,

다른사람눈치 볼것없이 본인이 정한가격으로 입찰해야합니다

낙찰시에는 항고기간과 잔금치루는기간을 포함해서 1-2달소요됩니다,

이해당사자가 항고하면 그이상걸릴수잇습니다,

이해당사가인경우에 항고시 보증금을 공탁하도록하기때문에 특별한경우를 제외하고는 잘안하는편입니다, 그전에는 보증금없이 항고할수잇어서 시간벌기위해서 항고를 남발하는문제가발생되어습니다

잔금은 지정은행에 정확한 시간이지나야입금가능합니다

이유는 그이전에 다른변동내용이 발생할수잇기때문입니다,

잔금을 납입하면 소유권이전이된것과같습니다 그래서 낙찰자동이없이는취하가되지않습니다

6개월이내에 소유권이전등기를 마쳐야합니다

잔금까지 치루었으면 소유권이전을 하고 세금문베를 해결해야합니다,

동시에 물건에 거주하는사람 채무자(그전주인),세입자에게 인도나 명도를 요구해야합니다

그전주인(채무자),보증인은 명도소송할필요없이 인도명령으로만으로도 가능합니다

또한 세입자도  경매개시결정(등기부등본에에기재되어잇음)이후에 입주한세입자는 인도명령이가능합니다,인도명령은 법원에신청하면 1-2주안에 부동산을 낙찰자에게 명도해줄것을보냅니다, 나가지않으면 집행관에서 강제집행합니다,

인도명령과강제집행을 동시에 신청하면되고 순수히 명도해주었서 강제집행을 하지않았다면강제집행비용(70-150만원정도, 지역마다 건물마다다름) 을 돌려받을수잇습니다,

그이외사람들은 명도소송입니다,

명도소송은 정식재판이고 신청하면 보통3-6개월걸립니다,법원마다 진행시간이다릅니다확정판결후에 인도명령과강제집행을 신청하면됩니다,

전기요금과관리비또는 수도요금문제

보통 몇개월씩밀려잇는상태가 대부분입니다 고의적으로 내지않고 낙찰자에게뒤집어씌우고잇습니다 이러한 비용까지도 감안한 낙찰이되어야합니다.

아파트관리비-원칙적으로는 사용하지않은 낙찰자가 책임질필요는없습니다 법원판례에서도공동으로사용한느부분은 내야한다는판결이있으나 정상적인거래는 소송을그전주인을 상대로하기때문에 그전주인이책임지는것이맞습니다,

그러면 왜?  낙찰자나 새로이사온사람을소송을 하는가?

그전주인이 망한경우에 소송을 해서 승소해도 판결문은 휴지조각에 불과합니다.판결문이잇다고 받을수있는것이아니기때문에 돈이있는 낙찰자또는 새로이사온사람을상대로 소송을하고그래서 일부승소판결(공동으로사용하는부분)을 받은것입니다.

일반적인거래에서는 일어나지않는문제입니다, 새로이사온사람을상대로소송하면 새로이사온사람은 그전주인을상대로소송하면되기때문에 아무상관없는문제입니다.

전기요금- 전기계량기를 새로설치하는데 들어가는비용은 30-40만원입니다,

전기요금이 많이밀려서 30-40이상된다면 게량기를 가져가라고하고

새로설치하면됩니다,

전기계량기 명의가 그전주인이나 다른사람명의로되어있으면 가능합니다,

새로 전기계량기를설치할때는 소유권이전되었단는 건축물관리대장을 제출하면

밀린계량기명의와 동일하지않으면 설치가능합니다,

전기단전은 계량기명의자에게만 책음을 묻기때문입니다.