올 7~8월쯤 상당한 물량 나올 듯 경매로 내 집 장만, 내년 상반기도 늦지 않아
많은 재테크 전문가들이 지금은 자산가치가 하락하는 시기이므로 유동성을 충분히 확보하고 기회를 엿보라고 조언하고 있다. 황지현 씨는 이런 조언이 일반화하기 전부터 스스로 실천한 셈이다. 그것도 파격적으로.
지금은 무주택 가정이 됐지만 행복의 실마리들을 하나씩 찾아가는 중이다.
"모처럼 가족들과 작은 집에서 오손도손 살 기회가 됐죠. 아이들도 살을 부대껴가며 사는 게 즐거운 모양이던데요. 처분한 집값은 통장에 넣어놨으니 든든하기도 하고요."
그렇다면 자신의 집을 마련하는 시기는 언제쯤이 될까. 넌지시 물어봤다.
"지금 시장상황으로 볼 때 경매부동산은 좀 더 기다릴 만한 여유가 있어요. 지금은 대기 물건만 3만2000건이 넘어요. 이런 물건이 계속 나올 것이고 기존에 밀렸던 물건까지 포함하면 7~8월쯤엔 상당한 물량이 쏟아져 나옵니다. 이렇게 보면 가장 좋은 시점은 올 하반기 또는 그 이후가 되겠죠."
지금의 경기가 올해 말이나 내년 상반기까지 간다고 보면 더 기다려도 괜찮다는 말도 빼놓지 않았다.
최근 들어 부동산 경매에 많은 사람들이 몰려들고 있다. 집값이 더 떨어질 것으로 예상되는 상황에서 조금이라도 더 낮은 가격으로 집을 장만하려는 수요다. 이런 수요층에 대해서도 주의를 당부했다.
"2~3차례 유찰되면서 감정가의 51~64%의 가격에 경매에 나오는 경우가 있어 사람들이 몰려들고 결국 낙찰가율은 70%대까지 다시 올라가기도 해요. 지금 경매에 나오는 물건들은 부동산시장이 내리막을 걷기 전인 지난해 초중반에 감정가를 책정한 경우도 있거든요. 이런 경우 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 낙찰됐다고 해도 지금 시장에서 거래되는 가격보다 낮지 않을 수 있지요. 그래서 지금 나오는 물건의 감정가는 절대 믿으면 안돼요."
황씨가 다음에 마련할 집은 어떤 집일까. 그는 근린주택을 꼽았다.
세입자들도 계약 전 등기부등본 반드시 확인해야
"4~5층짜리 근린주택을 구입할 찬스가 왔다고 봅니다. 지난 10년 동안 이런 기회는 없었죠. 근린주택은 노후설계도 가능해서 여러모로 유용하죠. 임대수익도 노리고 향후 시세차익까지 생각할 수 있거든요. 1~2층에는 세를 놓고 3층은 주택으로 임대를 하고, 4층에는 집주인이 살 수도 있죠."
그래도 보통 사람들에게 경매는 낯설다. 어렵게 느껴지기도 한다. 권리분석에서부터 적정 가격 책정, 명도에 이르기까지 모든 절차가 도전해야 할 과제인 셈이다. 황씨의 설명은 좀 달랐다.
"경매는 권리분석이 시작이자 끝이라고 보면 되요. 유치권, 선순위, 가처분, 가압류 같은 것들이 최초 근저당보다 앞서 들어간 물건(특수물건)만 피하면 됩니다. 서울에서는 한달에 2000건 이상의 경매가 진행되는데 이런 특수물건은 10건 내외에 지나지 않아요. 특수물건만 피하면 전혀 어렵지 않습니다."
집주인이나 세입자를 내보내야 하는 명도 역시 대부분 어렵지 않다고 설명한다.
"집주인이 빚을 못 갚아 집이 경매에 넘어가는 경우 실제 경매가 진행되기까지 길게는 1년 정도의 시간이 걸리지요. 그 기간 동안 집주인이나 세입자들은 집을 떠날 마음의 준비를 다 해놓는 경우가 많아요. 마음을 열어놓고 대화를 하다보면 명도소송까지 가는 경우는 거의 없어요."
집이 경매로 넘어간 경우 세입자는 정말 억울할 수밖에 없다. 그는 세입자들을 위한 조언도 빼놓지 않았다.
"월세든 전세든 세를 얻는 경우에도 권리분석은 반드시 해야 합니다. 물론 어렵지 않아요. 등기부등본을 떼보고 첫번째 근저당 앞에 권리관계가 있지는 않은지 살펴봐야 합니다. 근저당이 아예 없으면 피해볼 확률은 0%에요. 근저당이 있으면 근저당 금액과 세입시의 보증금 액수를 합친 것이 집값보다 꽤 낮으면 큰 문제가 없겠죠."
경매로 부자가 된 사람들이 많다는 얘기를 듣고 무작정 뛰어들거나 경매를 로또쯤으로 생각하는 것도 위험하다고 경고한다.
"경매는 돈이 남아돌아서 투자물건 사는 것은 아니지 않겠어요. 돈 많으면 일반 매물을 사는 것이 백번 속편한 일이지요. 한푼이라도 아껴서 내 집을 마련한다는 자세를 가져야 합니다."
욕심이 화를 부른 경우도 있다고 했다.
"아는 사람 중에 2년 동안 경매로 100건이나 낙찰을 받은 경우가 있는데 지금은 거의 폐인이 돼버렸어요. 부동산을 낙찰받은 후 건당 70~80% 정도를 경락잔금 대출을 받은 게 화근이 됐지요. 부동산가격은 떨어지고 이자는 눈덩이처럼 불어나니까 수습이 안 되는 겁니다."
적정한 입찰가를 산출하려면......
그렇다면 그는 경매에 참여할 때 어떤 기준을 원칙으로 삼을까? 무엇보다 감정가를 절대 믿지 말라는 것이 그의 첫째 원칙이다. 특히 지금처럼 부동산가격이 떨어질 때는 더 조심해야 한다.
"입찰할 시점에 반드시 현지 부동산에 가서 어느 정도 값이 떨어졌는지 확인해야 합니다. 그렇게 현장에서 확인한 실제 금액의 64~80% 정도 수준이 제일 안전합니다."
입찰가를 적어낼 때에도 눈치작전을 쓰지 않는다. 그만의 계산법으로 적정한 가격을 산출한다.
"3.3㎡당 250만~350만원 정도의 집을 짓는 비용에 땅값을 합치면 집값이 나오지요. 이것을 원가로 계산해 입찰가격의 기준으로 삼는데 서울이나p>
황지현 씨는 현재 서울 서초구에 위치한 방철환법률사무소에서 경매실장으로 근무하고 있다. 오랜 기간 부동산경매를 다뤄오다 보니 업계에서는 꽤 알려져 있다. 최근에는 <나는 경매로 반값에 집 산다>라는 제목으로 책도 썼고 앞으로도 많은 이들의 내집 마련을 돕고 싶다는 것이 그의 바람이다.
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