17년 경매 실전 전문가의 경매 노하우 전격 대공개!
“경매시장, 반값 아파트를 노려라”

최근 베스트공인중개사 200명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자 중 64.1%가 2009년 투자유망 분야로 ‘경매’를 꼽았다. 경매 전문가들 또한 “금융시장 경색과 실업자 수 증가로 올해 8월 경 경매시장에 물건이 쏟아질 것”이라고 입을 모으며, 올해 경매로 나오는 반값 매물을 눈여겨보라고 조언한다.
실제 경매 현장에서 17년간 실무를 담당하며 3,500건이 넘는 경매를 진행해 온 ≪나는 경매로 반값에 집 산다≫의 저자 황지현 영선법률사무소 실장의 이야기를 들어보았다.

Q : 2009년 경매시장의 전망은 어떠한가?
A : 부동산 가격 하락기의 주택가격은 급매물과 경매 낙찰가가 결정한다. 아파트 가격상승세가 한창일 때 집을 산 사람들이 금융비용을 감당하지 못하고 있는 데다 가격 추가 상승에 대한 기대감까지 접으면서 경매시장으로 흘러드는 주택이 급증하고 있다. 올 상반기에 실물경기 침체가 가시화되면 최고점에서 거래된 주택들이 경매시장으로 대거 쏟아지게 될 것이다. 더불어 저가로 취득할 수 있는 가격 메리트도 높아질 전망이다.

Q : 그렇다면 일반인들이 참여할 수 있는 경매의 적기는 언제라고 보는가?
A : 올 8월 정도라고 본다. 금융비용을 감당하지 못한 물건이 2월부터 시작해서 4월쯤 대거 쏟아질 것이다. 이 물건들이 서너 달 동안에 걸쳐 몇 차례 유찰을 거치게 되면 입찰 타이밍으로 봐야 한다. 그게 8월이다. 경매나 내 집 마련에 관심 있는 사람이라면 지금부터 실전에 대비한 준비를 하는 것이 좋다.

Q : 10년 만에 찾아온 기회라고 하는 이유는 무엇인가?
A : 1998년 외환위기 당시 집값은 그야말로 대폭락이었다. 하루아침에 집값이 반 토막 나고 은행 이자는 두 자리로 오르면서 경매물건이 물밀듯이 쏟아졌다. 하지만 일반투자자들은 경기침체가 깊어지면 깊어질수록 우량 경매물건이 쏟아진다는 점에 주목해야 할 것이다. 지금 돌이켜보면 최고의 경매 투자 시기는 1998년 외환위기 이후였다. 지금 부동산 부자들 중 상당수는 그때 시류를 잘 타고 돈을 번 경우다. 지금과 비슷한 상황이다.

Q : 흔히 경매에는 리스크가 많다고 한다.
A : 그렇지 않다. 리스크가 없지는 않지만 일반인들이 우려하는 만큼 크지는 않다. 경매에 실패하는 큰 이유는 리스크가 복잡한 ‘특수물건’에 경매 입문자들이 몰리기 때문이다. 경매 물건의 90%가 안전한 물건이다. 흔히 저가 매수와 차익 실현에 대한 기대 때문에 특수물건에 입찰하는 경우가 많지만 특수물건은 나 같은 경매 전문가도 잘 손대지 않는 물건이다. 내집 마련이 목적이라면 안전하고 우량한 물건이 굉장히 많다. 투자를 한다고 해도 한 건에 1,000만 원씩 정도씩만 남길 수 있는 안전한 물건에만 입찰하는 게 좋다.

Q : 경매 입문자들이 주의해야 할 점은 무엇인가?
A : 큰돈을 벌어주겠다는 말에 현혹되지 말라. 경매 분위기에 휩쓸려 급매물보다 비싸게 사는 경우가 많다. 10~20% 싸게 내집 마련한다는 생각으로 접근하는 게 실패를 막는 길이다. 또한 경매 입문자들의 경우, 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)의 무료 정보를 적극 활용할 것을 권한다. 발품을 팔아야 한다는 이야기 때문에 고생스럽게 다니는 경우가 많다. 대법원 법원경매정보 사이트에서 제공하는 등기부등본(500원)을 보고, 권리분석부터 먼저 해라. 투자결정을 하면 그때 발품을 팔아도 늦지 않다. 등기부등본 권리분석 또한 생각한 것만큼 어렵지 않다. 단순한 수학공식과도 같다. 무료로 등기부등본 권리분석 강연을 하는 곳도 많다.

Q : 정말 반값에 내 집 마련을 할 수 있는가?
A : 감정가의 51%에 낙찰되는 경매물건이 실제로 쏟아지고 있다. 다만, 지금 51%에 낙찰되는 물건은 감정가가 조금 높게 책정된 부분이 없지 않다. 즉, 부동산 가격이 최정점일 때 경매로 넘어가 감정가 자체가 높게 된 것이다. 경매의 가장 최적기는 7~8월이라고 본다. 부동산 가격이 하락세일 때 감정가가 정해졌던 물건이 올해 중반기쯤에 나올 것이다. 현재는 경매에 지나친 관심들이 쏟아지고 있기 때문에 자칫하면 시세보다 높게 낙찰 받을 수 있다. 지금부터 경매 시장에 관심을 기울이며, 내게 적정한 물건을 검색하는 게 좋다.

Q : 적정 입찰가는 어느 정도인가?
A : 112.3㎡(34평) 아파트 실평수가 85㎡(25.7평)이라고 가정해 보자. 3.3㎡당 건축비를 300만 원으로 본다면 이 아파트의 건축비는 7,710만 원이 적당하다. 여기에 그 지역의 대지 가격을 합산하면 적정 입찰가가 나온다. 이런 계산법은 지방 또는 수도권의 나홀로 아파트나 빌라 주택을 낙찰 받고자 할 때 유용하게 쓰인다. 나는 최저입찰가 보다 적정 입찰가를 고집하는 편이다.

Q : 어떤 물건이 우량한 경매 물건인가?
A : 자신이 가장 잘 알고 있는 지역의 부동산에 관심을 갖고 경매에 임하는 것이 좋다. 또한 복잡한 권리분석을 요하는 물건보다는 단순화된 물건에 임하는 것이 좋다. 예를 들어 소유자만 거주하는 부동산 또는 세입자가 있더라도 임차금이 크지 않는 부동산, 즉 명도(사람을 내보내는 일)에 큰 문제가 없는 부동산이 일반인에게는 우량한 경매물건임을 염두에 두면 좋다.

Q : 본인의 투자 성적은 어떠한가?
A : 최근 처분한 집 세 채는 모두 수익률이 100%를 넘었다. 경기 동두천시에 있는 아파트의 경우 3년 전 감정가 8,000만 원짜리를 4,000만원에 사들였다가 1억 4,000만원에 되팔았다. 가평에 있는 감정가 1억 5,000만 원짜리 전원주택도 7,000만 원에 사들여 리모델링 한 후 2억 원 정도가 되었다. 10년 전 12억 원에 소개해 준 건물이 현재 110억 원을 호가하는 경우도 있다. 현재 나는 보증금 1000만원에 월세 30만 원짜리 연립주택에서 산다. 저가 매입의 시기가 오면 다시 경매에 투자할 생각이다.

Q : 경매를 하면서 가장 철저히 지키는 원칙은 무엇인가?
A : 과유불급(過猶不及)이다. 차라리 모자라는 것이 과한 것보다 낫다는 원칙을 항상 지킨다. 약간 무리수를 띄워 경매로 낙찰을 받으면 그 이상의 고생이 꼭 쫓아온다. 경매는 95%의 안전한 물건이 있다. 돈이 된다는?중에 알게 된다. 평범함이 비범함이라는 말과 같이 안전한 경매부동산에 약간의 수익성만을 더한다면 결코 경매를 하면서 손해 볼일은 없다.

**2월12일 한국경제신문 18층 다산홀에서 <나는 경매로 반값에 집 산다>의 저자 황지현 선생님의 강연회가 있을 예정입니다.
**문의 전화) 02-360-4040
**경매에 관심 있는 분들을 위해 등기부등본 권리분석, 명도의 방법, 실전 Q&A 시간을 마련했습니다.
**고맙습니다.