실전고수 투자전략 엿보기

오는 8월쯤 되면 저가의 경매 물건이 쏟아질 겁니다. 10년 만에 찾아온 경매의 기회를 이 때부터 노리세요. "
최근 '나는 경매로 반값에 집 산다'는 책을 펴낸 황지현 영선법률사무소 경매실장(49)의 '8월 행동론'이다. 
올 상반기에 실물경기 침체가 가시화되면 최고점에서 거래된 주택들이 경매시장으로 대거 쏟아지고 더불어 가격 메리트도 커질 거라는 근거에서다. 

황지현 영선법률사무소 경매실장이 서울중앙지법 경매법정에서 경매에 나설 시점과 매입 노하우에 대해 설명하고 있다.  
그는 집값 하락세가 당분간 계속되면 바닥을 칠 반등시점이 늦춰지기 때문에 상반기까지 추이를 지켜보다가 올 여름 막바지에 이르러 움직여야 한다고 강조했다.
"과열양상을 보였던 경매시장이 진정국면에 접어들었지만 아직도 멀었다"는 게 그의 판단이다.
2003년 온라인 경매정보업체인 닥터옥션을 설립하는 등 경매업계에서 17년간 몸담아온 황 실장은 조급증을 견뎌내야 한다고 조언했다. 

그는 재작년부터 경매전문업체들이 고사상태에 빠졌다는 이야기를 꺼냈다.
"일반인들이 수익을 기대할 수 없을 정도로 높은 입찰가를 써낸 까닭에 저 같은 '꾼'들은 낙찰기회를 잡지 못했죠.지난 2년 동안 경매시장에 참여한 '개미'들 대부분이 필요 이상으로 비싸게 매입했다는 뜻이겠지요. 지금도 상투를 잡을 위험이 큽니다. "
황 실장은 "경매시장에서 단 하나의 매력을 찾는다면 그것은 저가매수"라며 "몇 백만원만 주면 해결되는 권리분석에 치중하기보다 싸게 살 수 있는 타이밍을 잡는 데 신경을 집중해야 한다"고 말했다.
그가 8월을 찍은 이유는 매물증가가 본격화될 것이라는 예측에서다.
 "고점에서 집을 산 사람들이 금융비용을 감당하지 못하고 있는 데다 가격 상승에 대한 기대감까지 접으면서 경매시장으로 흘러드는 주택이 급증하고 있습니다. 이들 물건이 오는 4월쯤 경매에 나와 서너달 동안 2회 유찰을 거치면 입찰 타이밍이죠."
두 번 유찰되면 최저입찰가가 감정가의 64%인데 반값보다 비싸지 않느냐고 물었더니 "절대 아니다"라는 말이 되돌아왔다. 

황 실장은 "요즘 경매시장에서 반값 낙찰이라는 말이 유행처럼 번지고 있지만 감정가가 너무 높게 책정돼 나타나는 착시현상"이라며 "앞으로 나오는 물건은 거품이 빠진 상태에서 감정이 된 것들이어서 70~80%에 낙찰을 받아도 가격은 지금보다 낮을 것"이라고 말했다.
매입 타이밍이 오면 지역보다는 가격을 최우선 가치로 삼아야 한다고 덧붙였다. 최저입찰가격이 토지비와 공사비를 더한 가격보다 낮다면 도전해 볼 만하다는 것.

"집값이 땅값과 시멘트 · 철근값을 합친 것보다 싸면 매입대상입니다. 원가보다 싸게 구입할 수 있다면 시세차익은 시간 문제지요. "
그의 계산법에 따르면 일반 아파트의 경우 3.3㎡(1평)당 공사비를 300만원으로 잡고 여기에 전용면적을 곱하는 식이다.
가령 109㎡(33평)짜리라면 전용면적이 85㎡(25.7평)이므로 원가는 대략 7700만원 정도 된다. 여기에 땅값을 더한다.
전체적으로 놓고 봤을 때 수도권에서는 땅값과 건축비를 합쳐서 3.3㎡당 900만원대 정도가 후회하지 않을 가격이라고 평가했다.
이런 가격으로 낙찰을 받으면 언제 내놔도 팔릴 테니 '환금성'까지 겸비할 수 있어 '일석이조'라고 설명했다. 다만 7억~8억원을 넘으면 당분간 수요가 많지 않을 테니 투자 목적으로는 다소 위험하다고 설명했다. 

원가개념으로 접근할 때 황 실장은 굳이 서울 강남권만 노릴 것이 아니라 분당 용인이나 일산도 괜찮다고 했다.
집값 수준이 원가에 다가서고 있다는 판단에서다. 지방도 추천했다. "지방이라도 국지적으로는 시장이 살아 있습니다. 전세를 끼고 6000만원만 있으면 살 수 있는 아파트가 많은데 대전도 그 중 하나죠.2억원짜리를 사서 전세를 주고 대출받으면 소액으로도 짭짤한 재미를 볼 수 있을 겁니다. " 다만 미분양 아파트를 사는 것은 분양가가 아직 높다는 이유로 반대했다. 

그는 "상가주택은 일반 거래시장에서는 찾기가 어려운 상품"이라며 "내집마련은 물론 임대수익까지 챙길 수 있는 상가주택이 요즘 경매시장에 나오기 시작한다"며 상가주택을 적극 추천했다.
주의해야 할 물건으로는 가격이 오를 만큼 올라버린 재건축 · 재개발을 들었다. 현재 상황에서 전문가가 아니라면 수익률 계산이 어렵다는 설명이다.
황 실장은 집으로 큰 돈을 벌어야겠다는 희망을 접어야 한다고 말했다. "경매에서는 큰 돈을 벌어주겠다는 말에 현혹되면 안됩니다. 경매 분위기에 휩쓸려 급매물보다 비싸게 사는 경우가 숱합니다. 10~20% 싸게 내집마련을 한다는 생각으로 접근하는 게 실패를 막는 길입니다. "

박종서 기자 cosmos@hankyung.com

●황지현씨의 투자 성적은…

아파트 등 세 채 모두 팔고 '무주택'…수익률 100% 넘어
'경매의 고수'로 통하는 황지현 영선법률사무소 실장은 현재 무주택자다. 2007년 말 집값이 더 떨어질 것으로 판단하고 보유했던 세 채의 집을 모두 팔아치웠기 때문.남들은 양도소득세가 부담이 된다며 머뭇거렸지만 그는 과감하게 처분했다.
황 실장은 부동산도 주식처럼 빠져나올 타이밍을 아는 사람이 진짜 투자고수라고 귀띔했다. 만약 지금까지 쥐고 있었다면 양도세보다 집값 하락폭이 더 컸을 것이라며 웃었다.
처분한 주택 세 채는 모두 수익률이 100%를 넘었다. 경기 동두천시에 있는 아파트(112㎡형)는 3년 전 감정가 8000만원짜리를 4000만원에 사들였다가 1억4000만원에 되팔았다.
매입 동기는 그만의 '원가계산법'이었다. 4000만원이면 시멘트값과 철근값도 안 나오는 가격이라고 판단했던 것.가평에 있는 전원주택(165㎡)도 손해가 날 가능성이 '제로'라고 생각했기 때문에 샀다.
감정가 1억5000만원짜리가 7000만원까지 떨어지자 이를 사들인 뒤 1000만원을 써서 황토 한옥으로 '포장'했다.
1년이 지난 뒤에는 2억원짜리가 됐다. 2001년 구입한 서울 송파구 방이동 주택은 1억3000만원의 이익을 보고 되팔았다.
황 실장의 컨설팅을 받고 고객이 매입한 부동산도 높은 수익률을 보이고 있다. 서울 양재동에 있는 3층짜리 상가주택은 10년 전 12억원에 소개해줬지만 지금은 110억원을 호가한다. 황 실장은 외환위기로 자산가치가 하락하던 시절이었지만 과감하게 결정해야 한다고 고객을 설득했다.
황 실장은 현재 집 세 채의 매각대금을 금융권에 넣어두고 있다. 서울 송파구 방이동에서 보증금 1000만원에 월세 30만원짜리 연립주택에서 산다. 하반기쯤 저가매입에 나설 채비를 마쳤으며 연말이 되기 전에 무주택자 '딱지'를 뗄 것이라고 말했다



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