책을 읽기 전에_ 문재인 시대, 짚고 가야 할 부동산 정책 

1장 대한민국 부동산 긴급 점검
 

2018 부동산 대전망_ 김덕례, 심교언, 이문기
- 역대 최고 강도의 규제 8.2 대책
- 8.2 대책이 시장을 어떻게 바꿀까?
- 도마 위에 오른 ‘서울 공급량’
- 다주택자, 집값 상승의 원인일까?
- 8.2 이후 추가 대책은?

(8.2대책)

 - 투기지역 12, 투기과열지구 27, 조정대상지역 40 선정
 - 청약제도 개편

 - 주택대출 규제 강화(LTV, DTI)

 - 다주택자 양도세 강화

 - 재건축, 재개발 규제 정비

 

(9.5 추가 대책)

 - 투기과열지구 추가 지정(성남 분당구, 대구 수성구)

 - 분양가상한제 부활

 

(10.24대책)

 - 신 DTI, DSR(총부채원리금상환비율) 도입

 - 아파트 중도금 대출 축소

 

 

7가지 부동산 핫이슈 집중 점검_ 박상욱, 이동현, 주용철 

- 집 사야 하나, 말아야 하나?
- GTX A노선 집값 올릴까?
- 다주택자, 집 팔아야 하나?
- 갭 투자는 끝났다?
- 강남 재건축 아파트, 그래도 오를까?
- 임대사업자 득일까? 실일까?
- 2억 이하 최고의 소액 투자 상품은?

 

ㅇ 집값 안정화에 대한 정부의 의지를 고려하면 적어도 공격적인 투자 타이밍은 아님

 

ㅇ 다주택자가 아닌 1주택자에 대한 규제는 그리 심하지 않으므로 실거주용 주택 구입은 규제에 무관할 것으로 판단

 

ㅇ 8.2대책의 핵심읜 다주택 중과세: 양도세 기본세율에 10% 탄력세율 추가(2주택), 장기보유특별공제 제외

 

ㅇ 현 정부내에서 강남 재건축시장 투자는 권할만하지 않음

 - 실수요자는 강남 재건축의 입주시점인 2020, 2021년 정도를 노려봄직함

 

ㅇ 임대사업자 등록의 득실

 - 5년간 임대 의무 기간(일반 임대주택 4년, 준공공 임대주택 8년) 동안 매매 불가(매매시 과태료 부과)

 - 사업자 등록시 지역가입자 전환(직장가입자의 피부양자인 경우)

 - 신규 분양 주택 취득시 취득세 감면

 - 재산세 감면 25~100% (단, 임대 개시 당시 기준 시가 6억원 이하)

 - 종합소득세 감면: 국민주택 이하 규모 주택 3채 이상 임대시
   (준공공 임대주택 75%, 일반 임대주택 30% 감면)

 - 2015년 이후 준공공 임대주택 등록후 10년 이상 보유시 양도세 100% 감면, 일반 임대주택은 5년 보유시 중과세율 면제

 - 임대료 상한선 5% 제한 적용

 - 장기보유특별공제 적용

 

 

2018 분양시장 8.2 대책으로 꺾일까?_ 김광석, 안명숙 

- 8.2 대책의 여파 언제까지 갈까?
- 가장 큰 피해를 입게 될 부동산은?
- 경기도 풍선효과 누릴까?
- 앞으로 정부가 내놓을 강력한 옐로카드
- 서울 투기지역 부동산 전망
- 내 집 마련의 적기는?
- 수도권과 지방 부동산 전망
- 서울 집값 상승 유망 지역 top5
- 경기도 집값 상승 유망 지역 top5

ㅇ 역대 정권이 집값 안정을 위해 내놓았던 대책 가운데 가장 강력한 효과를 발휘했던 것은 금융 규제

 

ㅇ 재건축 신규 입주 물량이 쏟아지는 2019년 하반기 이후 반등 가능성 존재

  (2018년 하반기 매수 포인트 의견)

 

ㅇ 수도권 외곽 및 지방 부동산에 대해서는 대부분 2~5년내 하락을 예상

 

ㅇ 서울 상승 유망지역: 반포동, 압구정동, 삼성동, 용산구, 청담동

 

ㅇ 경기도 상승 유망지역: 과천시 재건축, 위례신도시, 성남시 재건축, 분당구, 고등지구

  *기타순위: 하남 감일, 하남 미사, 광명

  

2장 역대 최강의 정책 분야별 완전 정복
문재인 시대, 부동산 투자 이곳을 주목하라_ 함영진
- 8.2 대책의 기회 요인을 잡아라
- 문재인 시대 7가지 투자 전략
- 점점 양극화되는 주택시장
- 수익형 부동산 어떻게 투자할까?
- 악재 속에도 호재는 있다 

 

ㅇ 지금은 주택 추가 구입보다는 기존 포트폴리오 관리 전략이 중요한 시점 

 

ㅇ 규제로 인해 분산 투자보다는 집중하여 하나만 보유하고 롱런하는 전략이 필요

 

ㅇ 시세차익보다 운영수익(시세차익을 노릴 경우 임대사업자 등록 고려)

 

ㅇ 단기 보유보다 장기 보유

 

ㅇ 갭 투자보다는 실거주

 

ㅇ 대출보다는 자기자본비율을 높여야

 

ㅇ 다주택자는 임대사업자로 등록하는 거싱 절세나 대출에 유리

 

ㅇ 정부의 추가 대책에 유의

 

ㅇ 시장은 지역, 상품에 따라 굉장히 양극화되고 국지적으로 움직일 것

 

ㅇ 수익형 부동산 투자의 원칙

 - 임대사업은 일종의 감정 노동(세입자 관리)

 - 자본수익률보다는 임대수익률이 중요(과도한 레버리지는 금물)

 - 적정수익률 = (월세-월이자)*12/(매입가-임대보증금 대출금)*100 = 4,5% 이상

 

ㅇ 투자의 8할은 입지

 

ㅇ 역지사지의 마음으로 세입자의 시선으로 볼 것

 

ㅇ 발품

 

ㅇ 분양형 호텔의 경우에는 운영 능력을 고려

 

ㅇ 공급 과잉, 허위 과장 광고 유의

 

  

재건축.재개발 우량 단지 밀착 분석_ 박합수 

- 재건축.재개발 정책 어떻게 바뀌나?
- 재건축 우량 단지로 갈아타라
- 고공 행진하는 인 서울 재개발 단지
- 반포에서 과천까지, 재건축 핵심 지역 분석
- 용산에서 청량리까지, 재개발 핵심 지역 분석
- 실수요자는 분양시장을 노려라

ㅇ 서울의 수급 불균형은 현재 재건축 중인 대단지 아파트가 입주를 시작하는 2019년에서 2021년이면 해소될 것으로 예상

 

ㅇ 도심의 가치는 극대화되고 외곽 지역의 가치는 떨어지는 현상은 앞으로도 이어질 것

 

 

도시재생이 어떻게 부동산시장을 바꿀 것인가_ 김승배, 김이탁, 이왕건
- 왜 지금 도시재생인가?
- 뉴타운과 도시재생, 무엇이 다른가?
- 도시재생이 부동산 패권을 바꿀까?


8.2 대책의 핵심, 세금 파헤치기_ 문진혁
- 8.2 대책의 주요 세금 정책
- 세금이 적은 투자 상품은?
- 파헤치기 1, 취득세
- 파헤치기 2, 재산세, 종부세, 임대 세금
- 파헤치기 3, 양도세
- 파헤치기 4, 증여세, 상속세
- 파헤치기 5, 법인 전환

ㅇ 다주택자 양도세 강화

 - 조정대상지역 대상

 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유주택에 양도세 10~30% 감면) 다주택자 제외

 

ㅇ 1세대 1주택 양도세 비과제 요건 강화

 - 조정대상지역 대상

 - 2017년8월3일 이후 계약한 양도가액 9억원 이하의 주택은 2년 이상보유하고 2년 이상 거주해야 양도세 비과세 혜택 적용

 

ㅇ 분양권 전매 시 양도세 강화

 - 조정대상지역 대상

 - 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 무조건 50%의 세율 적용(지방소득세 5% 추가)

 

ㅇ 부동산 세제의 구성

 - 취득 - 보유 - 처분

 - 취득: 취득세, 취득자금 출처조사

 - 보유: 재산세, 종부세, 임대관련 세금(부가가치세, 임대소득세)

 - 처분: 양도세, 증여세, 상속세

 

ㅇ 상속세와 증여세는 10년치를 합산하므로 미리 증여하는 것이 좋음

 

3장 저성장 시대, 부동산 불패의 열쇠를 쥐다
미래 가치 높은 슈퍼 부동산 잡는 법_ 고종완
- 수퍼 부동산과 좀비 부동산
- 10년 사이클을 기억하라
- 땅값이 올라야 집값이 오른다
- 수퍼 부동산의 4가지 조건
- 외국인 투자자가 광화문과 강남을 꼽는 이유
- 슈퍼 부동산으로 자본.임대수익 모두 잡아라

ㅇ 부동산의 내재 가치는 토지 가치

 

ㅇ 인구증가, 소득증가, 인프라, 행정계획이라는 4가지 변화요인을 파악해야함

 

ㅇ 외국인투자자의 광화문, 강남 선호 이유: 인프라, 대체불가성, 문화적 상징성

 

ㅇ 금리가 내려가면 집값은 올라간다

 

ㅇ 성장하는 곳에 가치 상승이 있다

하락장에도 돈 버는 진짜 부자들의 재테크_ 김규정, 박상언
- 8.2 대책 이후 부자들은 어디에 투자할까?
- 부자들의 재테크 1, 주택
- 부자들의 재테크 2, 수익형 부동산
- 부자들의 재테크 3, 토지
- 부자들의 재테크 4, 금융 상품

ㅇ 주택보유의 판단 기준: 다주택자는 자신이 거주하는 집을 제외한 나머지 주택에서 월세를 받는다고 생각하면 매년 매매가의 2,3% 정도의 월세가 나온다면 해당 부동산을 보유하고, 연 1%가 안 나오는 것은 정리

ㅇ 2030 서울 도시플랜: 서울을 3도심(한양도성, 강남, 여의도 및 영등포)로 구분하며 이 3도심을 중심으로 교통 인프라, 상권개발을 고려하면 유망지역 판단 가능

 

ㅇ 용산은 개발 가능성이나 잠재력에 비해 저평가된 것으로 판단

 

ㅇ 기타: 9호선 완공시 연장라인 쪽 상가건물, 일본과 같은 초소형 아파트가 인기있을 것, 강남터미널 쪽 개발계획 모니터링

 

ㅇ 상가, 오피스텔 투자에 있어 사실 절대적인 운영수익, 투자수익은 임대수익보다는 매매차익에서 나오는 경우가 대부분 - 부자들은 저평가된 물건을 찾아 리노베이션, 리모델링을 통해 임대수익률을 최대화하는 방식을 선호

 

ㅇ 토지는 세종시 쪽의 경매물건을 주목할 필요

 

ㅇ 자산가들은 토지 매입에 관심이 있는 경우는 거의 없음: 관리를 통한 수익창출이 어렵고, 자녀들도 부동산 개발, 운영에 별 관심이 없는 경우가 대부분임

 

ㅇ 일반인이 가치 상승하는 토지를 찾는 것은 어려우나, 택지지구내 상가주택 등을 지어 되파는 식의 투자를 고려할만함

 

성공하는 꼬마빌딩 투자법은 따로 있다_ 고준석
- 당신이 수익형 부동산에 실패하는 이유
- 소비 수준이 투자를 좌우한다
- 절대 투자하면 안 되는 수익형 부동산
- 몸값 치솟는 꼬마빌딩 투자법

ㅇ 수익형 부동산에 투자할 때는 임대수익 뿐 아니라 자본수익도 판단해야 한다.

 

ㅇ 수익형 부동산에 투자할 때는 유동 인구가 아니라 소비 수준을 보아야 한다.

 

ㅇ 주의해야할 수익형 부동산

 - 오피스텔: 소형아파트에 비해 관리비가 비싸고, 전용면적이 좁으며, 세대수가 작아서 자본수익 보장이 어려움

 - 다가구주택: 세입자 관리의 감정 노동, 자본수익 보장이 어려움, 관리비용도 만만치 않음

 - 도시형 생활주택: 자본수익 보장 어려움

 - 재래시장 근처 재래상가: 소비 수준이 낮아 임대료를 올리 수 없고 자본수익 보장이 어려움

 - 테마 상가(한가지 품목의 테마만 입주): 소비자 발길을 끄는데 어려움

 - 복합 테마 상가: 유망한 복합 테마 상가는 분양보다 임대를 주로하므로 유망하지 않을 가능성이 높음

 - 아파트 상가: 세대 수가 중요(1만 세대 이상, 주변에 대형마트나 백화점이 있으면 피할 것, 유치원생이나 초등생을 키우는 30대 부부거주의 2~30평대 아파트가 좋음)

 - 주상복합 상가

 

ㅇ 유망 투자처: 땅과 건물이 함께 있는 꼬마빌딩, 소형 아파트

 - 소형 아파트: 인구(가구)가 증가하는 지역, 소득이 증가하는 지역(기업 입주 등)

 - 꼬마빌딩: 1) 스토리가 있는 상권인가? 2) 오피스 상권인가? 3) 역세권 상권인가? (버스와 지하철이 교차하는 상권) 4) 섬처럼 독립된 아파트 상권

 

ㅇ 꿈을 꾸고 계획하고 실행하는 사람만이 성공할 수 있음

   

실패 없는 부동산 자산 리모델링_ 박원갑
- 부동산 트렌드에 몸을 실어라
- 대세는 신축 중소형 아파트
- 다세대.다가구는 입지가 권력
- 사람 많은 곳에 돈이 몰린다
- 실패 없는 투자를 위한 3가지 조언

ㅇ 도심, 재건축 보다는 신축, 역세권, 중소형

 

ㅇ 대형 아파트는 재건축이라면 보유: 지금까지 가격이 하락세였기 때문에 추가적으로 하락하지는 않을 것

 

ㅇ 다세대, 다가구주택은 입지가 좋아야 함: 공실 위험 최소화

 - 3종 주거지역보다는 2종 주거지역이나 준주거 지역

 

ㅇ 돈을 땅에 묻어두고 개발되기를 마냥 기다려서는 안 된다. 지금 당장 건물을 올릴만한 곳을 매입해야 함

 

ㅇ 부동산 투자를 위한 3가지 조언

 - 정도를 지켜서 큰 길만 가라 (비싸더라도 망하지 않는다.)

 - 함부로 시장을 예측하지 마라

 - 집을 가지고 장난을 쳐서는 안된다.

4장 위기를 기회로 만드는 진짜 고수의 전략
 

부동산 베스트셀러 작가의 실전 투자 비법_ 김학렬, 박종복
- 고수의 이기는 부동산 원칙
- 8.2 대책 이후 최적의 매매 타이밍은?
- 다주택자를 위한 투자 노하우
- 아파트와 오피스텔을 대체할 새로운 투자 상품
- 3억대로 뉴딜 지역을 노려라

 

ㅇ 부동산 침체기에는 미래 가치가 높은 것을 사는 편이 수익을 올리는 데 유리

 

ㅇ 실거주용 주택은 거주 만족도가 중요

 

ㅇ 자산의 20~30% 정도를 쓰는 것은 투자이지만 자산의 50% 이상을 쓰는 것은 투기

 

ㅇ 부동산 투자는 대중교통을 이용해보고, 낮과 밤, 주말과 평일을 경험해 보아야 한다.

 

ㅇ 리스크를 피할 수 있는 장기 투자를 추천

 

ㅇ 무리한 대출은 합리적인 판단력을 상실하게 함

 

ㅇ 예산이 중요한것이 아님: 1) 지역, 2) 상품의 종류, 3)예산 순으로 중요

 * 내가 좋아하는 부동산, 내가 좋아하는 건물, 내가 좋아하는 인테리어가 아니라 다른 사람이 좋아하는 것을 추구해야 함

 

ㅇ 중요한 것은 1년이든 2년이든 부동산 정보를 꾸준히 보라는 것. 그래야 인사이트가 생김. 중요한 것은 직접 사보는 것

 

ㅇ 투기지역은 내리지 않을 곳임을 증명받은 곳... 예산범위 내에서 투자하면 잃을 이유는 없음

 

ㅇ 강남에 분양하는 상품 가운데 분양가가 4,000만원 초반대인 상품은 분명히 시세차익을 보장함

 

ㅇ 학생 상권 지역은 피할것 - 학생수가 꾸준히 감소

 

ㅇ 성수동 서울숲 거리, 상암동 주민센터 뒤쪽에 아파트와 방송국이 들어서고 남은 자투리 땅 추천

 

ㅇ 부동산 재테크시 고려사항

 - 역에서 도보거리, 큰 대지를 사라, 근면에 사라?

 

30대 여교사 2년 만에 14채 집주인 되다!_ 정은숙
- 연금보험 vs 적금 vs 부동산
- 상승장과 하락장에 맞춤형으로 투자하라
- 월세수익을 방패로, 시세차익을 창으로
- 초보 투자자를 위한 성공 원칙
- 8.2 대책 이후 지역별 투자법

ㅇ 투자원칙

 - 투자자는 자기만의 투자 목표를 정해야 한다.

 - 분산투자: 지역, 시기, 자금을 분산해야함 = 부동산을 살때 팔 시기를 상정해보라. 

연예인 빌딩 부자들의 시크릿 투자_ 김윤수
- 연예인이 투자하는 그 지역 그 동네
- 얼굴마담이 건물값을 좌우한다_ 한수민, 송승헌 사례
- 시세차익이냐 임대수익이냐_ 류승범, 장혁 사례
- 실속형 소액 투자법_구하라, 공효진 사례
- 무조건 입지가 관건이다_ 이정재vs리쌍, 수애vs유진 사례
- 뜨는 상권을 잡아라!_ 소유vs다솜, 예성vs최시원 사례
- 건물보다 땅!_ 비&김태희, 장동건&고소영 사례
- 연예인 빌딩 투자의 실패 이유_ 한승연, 윤은혜 사례

5장 베이비부머 세대를 위한 은퇴 전략
은퇴 후 5대 리스크를 관리하라!_ 김경록
- 인생 후반을 위협하는 5대 리스크
- 성인 자녀 리스크
- 중대 질병 리스크
- 은퇴 창업 리스크
- 금융 사기 리스크
- 황혼 이혼 리스크

매달 500만 원 부동산 월급통장 만들기_ 이남수
- 저성장.고령화 시대의 노후 준비란?
- 왜 부동산 월급통장인가?
- 월세 시대에 맞는 부동산 투자법
- 월급통장 부동산 유망 지역
- 월급통장 상가 유망 지역
- 부동산 월급통장을 만드는 8대 원칙

 

ㅇ 용산, 한남뉴타운, 성수 전략정비구역, 여의도 재건축, 목동 아파트, 북위례

 

ㅇ 부동산 월급통장 구성 8원칙

 - 블루칩 부동산이 고가여서 어렵다면 인근의 옐로칩 부동산을 검토

 - 분산 투자

 - 레버리지를 검토

 - 수익률, 공실률, 전용률 검토는 필수

 - 매매 용이한 곳에 투자(환금성)

 - 임대차 계약관리는 감정노동임을 명심

 - 과도한 수익 보장 상품은 피할 것

 - 발품을 팔수록 수익 상품을 발견할 기회가 높음

아파트 한 채를 두 채로 쪼개 돈 버는 법_ 최한희
- 대형 아파트 골칫덩이가 되다
- 한 채의 아파트를 두 채로 쪼개기
- 베이비부머 세대를 위한 효자 아파트

 

ㅇ 아파트 쪼개기가 가능한 아파트를 생각해보자