일본의 거품붕괴로 잃어버린 20년을 통해 한국의 미래를 전망해본다!

 

최근 우리나라의 부동산 경기는 좀처럼 살아날 것 같지 않은 장기 침체기를 보이고 있다. 물론 일부 지방의 경우에는 상황이 나아지기는 했다고 하지만 수도권을 중심으로 한 부동산 시장은 상황이 여의치 않은 것이 사실이다. 일부 전문가들은 2012년도 총선과 대선을 앞두고 회복되지 않겠는가 하는 기대감을 보이기도 하고, 수요와 공급의 이론을 빌려 주택공급이 부족하게 때문에 이젠 바닥을 치고 회복세로 돌아설 것이라는 의견도 내놓고 있다. 하지만 대부분이 현재의 부동산경기가 장기 불황 상태로 이어질 것이라는 의견에는 공감하는 분위기가 아닌가 한다. 그렇다면 우리보다 부동산경기의 거품을 겪었던 일본과의 현상을 비교할 때 과연 비슷한 현상을 도래하지 않을까 하는 우려 또한 거세다. 이책에서는 우리보다 앞서 거품경제의 길을 걸었던 일본의 사례와 함께 우리나라의 부동산 경기를 판단할 수 있는 기회를 제공해 주고 있다. 한마디로 일본의 사례에서 해답을 찾을 수 있지 않을까 한다.

 

 

『우리나라 부동산 시장은 지난 IMF 이후 2001년부터 고점이었던 2006년까지 5 ~ 6년간 장기 상승 후 2007년부터 리먼사태에 따라 4년간의 하락조정을 거쳐 2010년 10월경 저점을 찍고 상승기조를 보이고 있다. 2010년 12월말 기준으로 전국의 주택거래량이 5만 3,500여 가구를 넘어 전세가, 매매가 동반 상승현상이 수도권 전체로 확산되고 있는 추세이다. 다만 전세난이 1년10개월째 지속적인 상승을 보인 반면 매매시장은 상승기조의 보합세에 정지되어 있다』 - 본문 중에서 -

 

이 책에서는 크게 3장으로 나누어 살펴보고 있다.

첫번째에는 2010년 서울 VS 1990년 도쿄 부동산 연착륙 가능한가 ?

두번째에는 일본의 선택 & 한국의 선택 잃어버린 10년 한국에도 오나?

세번째에는 2020년 한국 경제의 재구성 경제 연착륙을 실현하라!

우선 1991년 일본이 거품 붕괴가 시작된 이유에 대하여 “사회, 경제, 문화” 측면에서 분석하고 아울러 거품 붕괴 이후 사회에서 나타난 현상들에 대하여 설명해주고 있다.

 

일본은 2차 세계대전 이후 급격한 성장을 유지하면서 세계 경제대국으로 거듭난다. 성장을 계속하던 일본의 거품경제는 달러화와 엔화를 고정환율에서 변동환율로 전환한 1985년 플라자 합의부터 시작된 것으로 보고 있다.

고달러화를 저달러화로 시정하는 회담을 통해 재정 건전화를 추진하는 과정에서 엔화의 가치가 상승하여 엔고화가 시작되고, 엔고 현상으로 경기불황의 도래를 예측함에 따라 대폭적인 금융완화책으로 저금리에 의한 경기부양과 내부확대 정책을 실시한 것이다. 결국 저금리로 인해 시중자금은 부동산과 주식시장에 몰렸고 부동산 가격은 급등하게 된 것이다.

일본 거품의 붕괴 이유 중 사회적인 측면에서는 인구추이의 변화, 즉 인구증가율의 감소를 들고 있다. 붕괴 이후에는 고령화 수준이 높은 상태에서 진행속도가 빠르게 진행되고 있다는 것이다. 경제적인 측면에서는 건설, 부동산, 주택의 3개 업종에 대하여 대출 등을 금지하는 “총량규제”를 실시한 것을 들고 있다. 문화적인 측면에서는 일본의 경우에는 주식, 실물자산 등 소비에 대한 자산효과의 영향은 주요 선진국에 비해 비교적 영향이 적은 것으로 보고 있다. 

 

 

부동산에 대한 한국인의 인식

 

토지가 주거시설의 기반이라고 인식하는 국민이 41.0%에 달하지만 둘 중 한명은 사회적으로 문제가 되더라도 기회가 있다면 재산증식에 이용하겠다는 생각을 갖고 있다. 또한 주택에 대해 55.7%는 상활수단이라고 보고 있으나 71.9%는 반드시 소유해야한다는 인식을 가지고 있다. 아직까지 부동산의 중요한 투자수단으로 인식되고 있는 것이다. 특히 중요하게 바라보아야 할 것이 일본의 경우 부동산과 예금 등의 보유 비중이 다르다는 것이다. 일본의 경우 개인들이 보유하고 있는 여유자금의 비중이 상당히 높은 반면에 우리의 경우에는 극히 저조하다는 것이다. 이것은 결국 부동산 가격이 급락할 경우 타격을 더욱 크게 입을 수 밖에 없다는 것이다.

 

이제 집은 자산가치에서 공간 소비재로 변화되고 있다. 지금의 부동산(주택)은 소유의 개념에서 소비 이용의 행동으로 변화되고 있다. 젊은 세대를 중심으로 임대맨션을 얻어 살면서 여유자금으로 여가생활을 즐기며 실고 싶다는 주거문화가 생겨나고 있다.

 

저자는 현재의 부동산 값 거품 붕괴론이 일본 거품 붕괴와 비교해 볼 때 폭락한다는 애기는 일시적인 부동산 경기 하락 속에서 거품 붕괴의 진입에 따른 시그널일 뿐 현 시점에서는 무리한 논쟁이 아닌가 하고 바라보고 있다.

 

 

그렇다면 최근 부동산 가격이 하락하는 시점에서의 정책은 어떠한가?

최근처럼 가격 하락시 정책은 내 집만 갖고 있으면 자산가치가 상승한다는 보유주택 중심의 정책에서 탈피해 자산가치의 비중을 두지 않는 거주주택의 질을 향상시키는 정책이 요구된다고 설명하고 있다.

 

저자는 일본에서 학위를 취득하고 부동산연구소에서 연구원으로 일하면서 경험한 기반을 바탕으로 일본을 닮아 가는 우리나라의 부동산 시장에 대하여 시사점과 아울러 방향을 제시하고자 한다. 그리고 부동산 시장의 특징과 변화추세를 통해 부동산 시장이 침체기를 겪을 때 나아가야 할 정책 방향과 아울러 서민들이 주택을 구입할 때 알아야 하는 방법 등에 대해서도 제시하고 있다. 객관적인 통계자료를 근거로 설명을 하고 있기 때문에 부동산 분야에 관심이 있는 사람이라면 한번 쯤 읽어보면 많은 도움이 될 것이라 생각한다.

 

- 위 리뷰는 포털사이트 “다음(Daum)" 에서 주관한 이벤트를 통해 중 중앙일보조인스랜드에서 제공한 도서 “부동산 불패신화는 더이상 없다”를 읽고 쓴 글입니다. -

 

이글은 다음에서 진행한 이벤트를 통해 제공받은 도서를 읽고 본인이 2012. 4.29일 작성한 리뷰(글쟁이)를 옮겨 정리한 것입니다