어둠침침하고 쓰레기가 가득한 도심의 뒷골목은 상상하기 싫다. 낡은 판자집들이 다닥이 붙은 산동네는 숨이 막힌다. 밤마다 은밀히 불빛을 밝히는 사창가와 크고 위협적이거나 지저분한 간판이 무질서하게 늘어선 상가거리도 기분을 우울하게 만든다. 깨끗하고 정돈되고 효율적인 도시는 누구나 꿈꾸는 이상향이다. 경제적 성장을 이룬 덕인지 지방자치의 결실인지 최근 도시의 풍경은 훨씬 안락해진 것같다. 씨꺼먼 매연을 덕지덕지 묻히고 다니던 버스들도 사라졌고 전통이 살아있는 동네 살리기나 지역 고유의 특성을 고려한 정비나 개발도 상당한 인식수준에 이른 것 같다.

 

하지만 도시란 도시에 사는 사람들의 생활에 중심가치를 두었을 때 생명력을 유지한다는 사실은 부인할 수 없다. 비록 서툴러 보이더라도 세련된 모습은 아니더라도 사람들의 활기가 살아있는 도시는 전망이 있고 발전가능성을 잠재하고 있다. 보존과 개발이란 명제의 줄타기를 잘 할 수 있는 시각도 필요하다. 또한 도심 재개발과 쾌적한 환경제공은 공공개발의 권위적 시행이나 민간 시공사의 이권경쟁을 위한 장이 되어선 안될 것이다.

 

최근에 용산국제업무지구의 건축물들을 외국 유명건축가나 업체에 의뢰한 것에 대해 한국 건축계에선 통탄을 금치 못했다고 한다. 이런 사실에서도 이 업무지구가 대외적 업적과 외적 규모에 많은 고려를 하고 있는 지역임을 알 수 있다. 한강 르네상스는 시장 한 명의 임기내에 달성할 혁신이라기 보다 좀더 오랜 시간의 준비와 계획과 절차의 타당성을 따지며 시행해야할 사업이다. 보궐선거를 앞둔 서울 시장 선거 후보자 토론회에서 현재 서울시 빚이 8억이라고 들었다. 새 시장 임기에 한강개발은 부분적 재검토의 과정을 겪게 될 것임이 분명하다. 그런데 용산 업무지구상황을 보더라도 도시개발의 한편에는 특정지역의 주민들의 관점을  소홀히 하고 있음이 드러난다. 이는 개발사업에서 수호돼야할 공공의 가치, 즉 지역 커뮤니티의 이익증대 또는 저소득층 삶의 개선과 같은 면은 기대조차 할 수 없게 한다. 용산업무지구의 경우  개발이후 오픈 스페이스 확대로 인한 공익증가분은 빌딩에 들어올 중산층 이상의 입주민들이 혜택을 입는다. 상대적으로 저소득층을 위한 임대주택이나 주택분양이 프로젝트내에 있어야 했다는 것이다.

 

뉴타운 개발 역시 저소득층이 삶의 터전에서 쫒겨나고 그 자리가 새로운 중산층타운으로 바뀌는 것이다. 이런 현상은 주택멸실정도를 부추겨 전세난을 가속화시키기도 한다. 뉴타운 개발의 가장 중요한 문제점은 주민조합이나 공공이나 조합정비회사, 나아가 시공사까지, 개발과정에서 발생하는 건설 개발비용을 통제하는 능력을 가진 디벨로퍼가 되고 있지 못하다는 것이다. 이런 구조속에서는 주민들이 실질적 이익을 보는 것이 매우 힘들다. 저자는 건전한 상식을 가지고 부동산 시장을 제대로 이해하고 있는 자산이 풍부한 디벨로퍼들이 하루 속히 성장해야 한다고 말한다. 또 진정 주민의 편에서 사업을 진척시키기 위해서 비영리 커뮤니티 개발회사와 같은 미국식 대안도 제기한다.

 

영등포의 타임스퀘어는 성공적인 도심상가 개발의 형태이다. 반면 가든파이브는 선분양전략을 선택해 건물의 장기적인 관리와 앵커임차인선정에서 실패한 경우다. 타임스퀘어는 개발주체인 경방이 주변환경의 불리한 조건을, 분양수입보다는 임대수입전략의 선택과 유능한 앵커임차인(신세계) 선정이란 과정을 통해 극복한 쇼핑몰 개발의 성공사례다. 분양수익을 챙기고 이미 떠나버린 디벨로퍼는 상가건물의 활성화를 위해 많은 노력을 기울일 필요가 없겠지만,  임차인의 이익을 비율로 계산해 임대수입을 올리는 디벨로퍼가 쇼핑몰을 소유한 경우는 쇼핑몰내 상가들의 매출이 중요하기 때문에 상가운영 활성화를 위해 지속적이고 체계적인 이벤트와 홍보에 큰 노력을 기울이게 된다.

 

도시건물의 외형적 아름다움도 중요하겠지만 도시민의 삶을 풍요롭게 하는 것이 정당한 도시개발의 방향일 것이다. 도시민의 경제활동, 여가와 문화활동, 공원등의 안식처제공등 유무형의 것들이 풍요로 가는 방법들이다. 아름다운 건물은 한 요소로서 긍정적인 요소를 할 수 있다. 그러나 그것이 절대적인 목표는 아니란 것이 저자의 생각이다. 큰 그림으로서의 도시개발안에 아름다운 건축물이 들어 있다. (바꿔 말하면 건축은 도시민의 삶과 직결된 큰 그림을 항상 고려하고 있어야한다는 뜻이겠고 한국의 건축가라면 한국적 상황과 한국의 도시민의 생각을 더 잘 읽어낼 수 있을지 모른다.) 선진국의 도시개발에서 배울 점은 크게 세 조직, 즉 공공조직(또는 공공 디벨로퍼)와 민간 디벨로퍼, 지역주민협의체에 의해서 개발이 진행된다는 점이다. 우리의 경우 진정한 의미에서의 이러한 세 그룹의 부재야 말로 도시개발의 목표로 가는 길을 잃게 만들고 있는 원인이라고 저자는 강조한다.

 

해당 서평은 출판사에서 제공받은 도서를 읽고 작성되었습니다.