파트 1. 늙은 주택 시대의 시작
재건축 연한이 40년에서 30년으로 줄어들었다. 싫든 좋든 내가 사는 아파트가 30년이 넘었다면 새로 짓거나 고쳐서 살아야 한다. 우리 생애 동안 같은 지역에서 세 번의 신축이 이뤄진다면, 엄청난 재화와 시간, 환경적 손실이 발생한다. 처음 신축을 할 때 100년을 내다보고 지을수 있는 혜얀과 내 집을 꾸준히 관리하여 안전하게 사는 지혜가 필요하다. 이러한 지혜가 바로 '리모델링'이다.
70대 할머니를 단순히 화장만으로 젊어 보이게 하는 기술이 아니라 내부의 원인을 바로잡아 40대 정도의 건강을 유지할 수 있게 하는 것이 리모델링의 근본적인 의미이다. 건강한 리모델링의 정의를 바로 잡아야 할 때다.
- 주택 수명이 날로 늘어나는 세계적 추세와는 달리, 한국 주택의 수명은 점점 짧아지고 있다. 서울시의 경우 1990~2000년대 이후의 대량 주택 공급 시기를 지나, 건축한지 20년 이상 된 주택이 전체의 43.8%를 차지한다. 전국의 주택은 이미 노후가 시작된 것이다. (25쪽)
- 준공 후 15년이 넘은 노후 공동주택이 전국적으로 450만 호에 이르며, 매년 30만 호씩 증가하고 있다. 서울시의 경우 15년 이상 된 공동주택이 82만 호(2014년말 기준)로, 2025년이면 전체 공통주택의 91.9%가 리모델링 대상이 된다. 분당과 일산 등 경기권 신도시도 상황은 마찬가지다. (30쪽)
- 서울시 전체 주거지 면적은 313㎢인데 이중 저층 주거지 면적이 111㎢로 3분의 1 수준에 달한다. 이들 저층 주거지의 72%가 건축된 지 20년이 넘은 노후주택으로 구성돼 있다. 이들 주택의 주거환경과 안정성 또한 위험에 노출되어 있는 것은 물론이다. (31쪽)
- "앞으로는 집을 얼마나 잘 사용하고 운용하며 관리하고, 어떻게 집의 가치를 찾느냐가 주택 시장의 패러다임으로 자리 잡을 것" -토미- (33쪽)
- 상전벽해 기피시설의 변신
- 교도소가 떠난자리
서울 구로구 고척동 100번지 일대의 옛 서울남주교정시설(영등포교도소, 영등포구치소) 터에는 기업형 임대주택(뉴스테이)과 공공청사, 공원 등으로 구성된 2,300가구 규모의 아파트 단지가 들어설 계획이다. 기피 시설에서 주거 단지로 변신하기까지 , 여러 번 사업 제안이 무산된 끝에 결국 토지 임대형 뉴스테이를 도입하면서 해법이 나왔다... (중략) 성동구구치소 터에도 주상복합 단지가 들어선다. 성동구치소는 주택가 인근에 있다는 이유로 많은 지역 주민들이 이전을 염원하고 있었다. 2017년 2월 문정법조타운으로 이전하면서, 옛 부지에 체육시설, 공원, 대규모 도서관, 주상복합 등이 생길 예정이다. 광주는 5.18 사적지로 지정되 문흥동 광주 교도서 옛터를 활용하여 아시아 문화 전당을 설립할 예정이다. (39~40쪽)
- 새로운 상업지가 될 차량기지 주면
주목할 곳은 창동 차량기지와 구로 차량기지, 수색 차량기지이다. (40쪽)
- 주거지에서 사라지는 시멘트부지
과거의 성북역사, 코레일 물류부지, 시멘트부지, 공공요지 등을 합친 7만 평 규모의 광운대역세권 부지는 향후 준주거지역과 상업지역으로 개발되어 지역 경제 발전을 견인할 것이다. 단절된 지역이 교류되고 상업시설과 주거시설이 개발되면 기존의 먼지와 소음 대신 사람과 돈이 그 자리를 차지할 것이다. (42쪽)
- 집장촌과 쪽방촌의 이전
최근 영등포구가 영등포역 일대 78만 6,000㎡를 대상으로 하는 도시재생사업을 추진하면서 집창촌에 대한 정비계획 수립에 나서 정비 사업이 6년 만에 탄력을 받은 예정이다. ... (중략) 이 일대는 상업지역으로 용적률 최대 800% 적용이 가능하여 인근의 타임스퀘어.신세계, 롯데 백화점과 연계되어 시너지를 낼 전망이다. 또한 영등포역 일대에 '융복합 산업생태계'를 발표하고 오는 2021년까지 5년간 최대 500억 원의 마중물 사업비를 투입하여, 도시재생사업을 추진할 계획이다. (44쪽)
- 소음으로 기피했던 비행장이 문화도시로
1954년 수원시 권선구 장지동 일대 6.3㎢에 들어섰던 수원비행장 부지가 드디어 이전할 채비를 갖추고 있다. ... (중략) 이곳에는 스마트 폴리스(환경, 문화, 주거, 첨단기술 등 친환경 첨단복합공간이 어우러진 신도시) 즉, 첨단 사업단지, 자족형 주거단지, 상업시설, 친환경 공원을 조성한다. (44쪽)
- 화력발전소가 문화발전소로
우리나라 최초의 화력발전소인 마포구 당인리 화력발전소가 시설물을 지하화하고 지상 공간은 문화발전소, 공원으로 개발된다.(45쪽)
- 수색변전소가 사람이 모이는 장소로
수색변전소의 지중화 작업이 예정돼 있다. 변전설비와 송전탑을 지하에 묻고, 지상은 업무판매 부지로 복합개발될 계획이다. 지중화 작업이 완료되면, 상암동과 마주하고있으나 입지 대비 상대적으로 저평가되었던 수색 증산뉴타운 지역이 수색차량기지 이전과더불어 변화하리라 기대된다. (46쪽)
- 고가차도가 공원으로
2017년 부터 단계적 철거에 들어간 서울시 철거대상 고가는 다음과 같다.
한남2 고가, 구로 고가, 노들남 고가, 노들북 고가, 선유 고가, 사당 고가, 강남 터미널 고가, 영동대교 북단 고가(47쪽)
# 기피시설의 다양한 종류와 그것들을 어떻게 재생화 시키는지 알아볼 수 있었고, 최근 이슈가 되고 있는 지역의 미래 모습을 상상해볼 수 있었습니다. 앞으로 신문에서 기피시설에 관련 기사가 나오면 잘 정리해 놓고 해당 지역을 공부해 봐야겠습니다.
- 앞으로 재건축 사업은 사업성이 확보되고 그에 따른 진행이 순조로운 일부 지역에서만 진행될 것이다. 재배발은 수시로 발생하는 돌발상황과 사업비 문제, 내수 경기 침체 등의 이유로 지역에 따라 웃고 울 것이다. 수직증축 리모델링은 안정성 문제로 순조롭지 않다. 노후주택의 해결 방안은 이제 한국 부동산 시장의 커다란 화두가되었다. 이러한 고민은 '재생'이냐 '개발'이냐는 질문으로 계속 이어질 것이다. (55쪽)
파트 2. 돈 되는 리모델링
일산의 킨텍스와 삼성 코엑스는 비슷한 목적으로 세워졌으나 유동인구와 전시, 행사 횟수에는 확연한 차이를 보인다. 물론 첨단 산업과 인테리전트 빌딩은 도심의 핵심에 위치할 수도, 혹은 오ㅚ곽에 자리잡을 수도 있따. 하지만 바쁜 현대인들에게는 시간을 단축할 수 있는 교통 연계성이 곧 장소의 효율성으로 여겨지므로, 도심으로 집중이 더 가속화될 가능성이 크다. 직장과 주거, 상업 문화, 글로벌 커뮤니케이션, 교육, 교통이 한 곳에 어우러지는 이른바 콤팩트 시티, 멀티플레스 시대가 왔따. 도심재개발 대규모 복합시설의 개발은 우리나라 부동산과 건축의 주요 테마가 되었으며 그에 따라 노후한 건물의 활용과 계획, 그에 관한 방침은 커다란 화두가 될 것이다.
- 관심을 가져야 할 도시재생의 모델 (77~88쪽)
- 서울시 2+4+8 개방형 단지 사업
뉴타운 해제 지역이 슬럼화 되거나 난개발이 일어나는 것을 막기 위해 인접한 땅 주인들끼리 협정을 맺으며 개별 필지를 합치는 번거로운 과정 없이, 하나의 대지로 보고 건축할 수 있도록 하는 도시재생 방안이다. 이웃한 땅의 주인들끼지 2인 1조로 협정, 즉 동의만 된다면 인근의 또 다른 2인 1조와 합쳐 4인 1조를 만드는 식으로 최대 8인 2조를 구성해 건축할 수 있다. 일종의 '초미니 재건축 사업'으로, 다양한 형태듸 집을 건축해 작은 단지를 이룰 수 있다. (77쪽)
- 미니 재건축, 가로주택 정비사업
노후됐거나 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로(도로)를 유지하면서 시행하는 1만㎡ 미만의 소규모 재천축이다. LH가 참여하는 미니 재건축 사업은 낡은 도심의 기존 가로망 길 체계를 유지하면서 건물을 짓는 것으로, 정비지정 구역과 추진위원회 구성 등 절차가 생략되므로 일반 재건축보다 추진 시간이 빠르고, 초기 사업비가 적게 들며, 가구당 최대 3주택을 분양받을 수 있어 실거주 외에 임대 목적으로 사용이 가능하다. (80쪽)
- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
향후 인구는 줄어들지만 나홀로 가구, 비혼 가구, 독거노인 가구 등 1인 가구가 늘어남에 따라 전체 가구 수는 오히려 증가할 것이다. 2050년에는 3가구 중 1가구가 1인 가구이며 특히 그중 50%가 독거노인 가구가 될 전망이다. 미래의 인구와 다양한 가구의 요구를 담을 집의 모습과 형태는 과연 어떤 것이어야 할까? 현재의 주택보급률 1110%는 2050년이면 140%로 더욱 증가하여 전체 주택의 10%정도가 빈집이 된다. ... (중략) 특례법에 의하면 '빈집'이란 시장, 구수 등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 거주하거나 사용하지 아니하는 주택이다. (빈집비율 줄이는 방법: 미니 도시 재생 3종 세트, 규제완화 관련내용) (82쪽)
- 협소주택
협소주택은 입주자들의 취향이 설계에 반영될 수 있어 개성적으로 지을 수 있다는 것이 장점이다. ... (중략) 협소주택은 대체로 실거주가 목적이지만, 상업 지역인근의 자투리땅을 활용함으로써 시세 차익을 노릴 수 있다는 점 때문에 이태원이나 공덕, 망우, 사당 등에서 확산되고 있다.
- 은퇴자(베이비부머)를 위한 수익형 주택: 칸칸주택
반지하 또는 지하나 1,2층에 상가, 사무실을 배치하고 위층에는 주거공간이 자리하는 형태의 주택이다. 저층은 카페나 레스토랑, 상점 등으로 임대하여 수익을얻을 수 있으며 건물주 자신이 사용할 수도 있다. 상층의 주거공간은 여러 개 층과 루프탑을 이용, 거주자의 구미에 맞춰 다채롭게 구성할 수 있다.
- 준공업지역은 아파트를 지을 수 없기 떄문에 개발 호재가 없으리라 생가한다. 그러나 준공업 지역에도 돈되는 기회는 존재해왔다. 첫째, 준공업지역이 일반 주거지역으로 변경된 경우가 있다. 이렇게 되면 대규모 주거 시설을 세우는 것이 가능해진다. 준공업지역이었던 고척스카이돔 일대가 제 2종 일반주거지역으로 변견된 사례가 대표적이다. 둘째, 저평가된 공장 지대의 숨어 있는 잠재 가치를 찾아 투자, 발굴한 경우다. 대표적인 곳이 최근 주목받는 성동구 성수동과 영등포구 문래동이다. (90쪽)
- 서울시 도시계획 조례에 따르면, 준공업지역에도 오피스텔과 임대주택을 짓는 것이 가능하다. 용적률은 250~300%까지 적용된다. (91쪽)
- 이외에 빌딩 매매 시 반드시 고려해야 할 것이 바로 빌딩의 가치이다. 토지의 모양과 용도, 도로 인접성 등을 따져 증축 후 가치 상승이 가능하다고 판단되면 노후 건물을 저렴하게 취득한 후 리모델링 함으로써 수익률을 상승시킬 수 있다. (98쪽)
- 입지가 좋고 임대 회전율이 좋다면, 지구 단위 계획으로 지정되어 있더라고 향후 계획 추이를 보고 매입하여 보유하면서 임대하는 것도 투자 전략이 될 수 있다. 일단은 지정해제를 염두해 두고 최저의 비용, 최대의 효과로 리모델링하여 수익률을 높이거나 유지하는 편이 좋겠다. 현재는 증축 등 건축행위를 규제 받지만, 향후 해제된다면 증축을 통하여 건물 가치를 높일 수 이을 것이다. 참고로, 지구단위계획으로 건축행위를 제한받는 경우라도 외벽 페인팅과 조명 교체 등의 리모델링 행위는 신고나 허가 없이 시행할 수 있다. (100쪽)
- 건물을 신축할 경우, 지하 공사를 하면 공사비가 가중되므로 지하 계획 없이 1층에 주차 시설을 부설계하는 경우가 많다. 그러나 주차면적으로 인해 임대공간의 면적이 줄어드니 수익률에 영향이 있을 수 있다. 상가 건물의 경우 1층 임대수익률에 미치는 영향을 고려하여 주차 대수 산정에 신경을 쓰지 않을 수 없다. (105쪽)
- A씨는 1970년대 당시 건축법의 적용을 받으므로, 현재의 법 기준에서 주차 대수가 모자라더라도 그것을 맞출 의무가 없다. 100평의 땅에 90평짜리 건폐율의 건물을 그대로 소유한 채 리모델링 할 수 있다. 한편 B씨는 2017년의 건축법을 따라야 하므로 100평의 땅에 60평의 건물을 신축할 수 있다.(106쪽)
# 파트1~ 파트2의 경우 투자자의 시각으로 현재 부동산 시장과 시장에 영향을 미치는 요소들에 대해서 배울 수 있었습니다. 도시재생사업에 관련된 법과 규제, 지역/지구특징 이해, 용도 등을 꼼꼼하게 체크하여 혜택과 리스크를 스스로 판단할 수 있을 때 투자해야겠다고 깨달았습니다.
파트 3. 성공적인 리모델링을 위한 가이드
당신에게는 전문가를 알아볼 안목이 있는가? 특정 분야에 깊게 파고드는 것은 그 분야의 전문가에게 맡겨두면 될 일이고 정말 필요한 것은 그 전문가를 알아볼 만한 지식과 식견이다.
다양하고 풍분한 건축자재와 시공방법의 홍수 속에서 개개인의 취향은 물론 '선택'의 중요한 요소이다. 그러나 그것보다 더 중요한 것을 우리는 알아야 한다.
눈에 보이는 시공 마감보다, 보이지 않는 근본적인 문제, 즉 기능적인 부분을 우선적으로 향상시키는 일, 설비 시스템을 보다 안전하고 효율적으로 구축하는 일.
즉 노후하고 매립되어 각종 문제가 발생되는 각종 배관을 교체하고 관리를 용이하게 하느 일 등은
우리 눈에 보이지 않지만 리모델링에서 가장 중요한 일이다.
- 노후건물 리모델링 시 반드시 체크해야 할 9가지
- 내외부 벽체 크랙
- 배수관교체
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배수구 교체 # 아파트 인테리어와 다르게 리모델링은 배수관, 배수로, 배수구 점검, 옥상방수까지 필수 체크해야 한다.
- 새시 노후 현상
- 옥상 방수
- 누수 ( 일반적으로 직수로 연견될 온수난방 배관에서 발생하는 경우가 많다.)
- 노후배관 교체 및 청소
- 곰팡이
- 노후 전기 배관
- 신축 vs. 리모델링 비교 분석 (125쪽)
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구분 |
신축 |
리모델링 |
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설계 |
다양한 평면과 디자인이 가능 |
현재의 평면을 바탕으로 하며,
건물과 건폐율 면적이 유지되므로 제한적 |
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공사기간(공기) |
리모델링에 비해 오래 소요 |
규모와 공사 범위에 따라 기간이 다소 유동적이나 신축 공사에 비하면 짧은 편 |
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주차공간 |
건축법에 맞춰서 확보하는 것이 의무 |
별도로 주차장을 확보하지 않아도 됨
(인허가 유무에 따라 결정됨) |
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건축의 구조물 |
다양하게 선택이 가능 |
기존 구조를 활용하여 추가 보강,
제한적이기는 하나 필요 시 구조 설계가 가능하기도 함 |
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구조 검사 및 보강 |
구조 검사의 의무/
구조 공사 시에는 보강 작업 필요 |
내력벽과 가벽 등의 슬라브 강도 체크,
안전 진단이 필요/
필요에 따라 구조 공사 시 보강 작업 |
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건축의 허가 |
관련법에 맞춰 설계 사무소를 통해
작성된 도면과 허가 서류를 관계 기간에 제출한 후 허가를 득함 |
규모에 따라 인허가 과정 (대수선, 개축, 재축, 증축) 허가나 신고가 필요/ 소규모주책의 경우 대부분 생략함 |
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단열 |
다양하게 선택이 가능함 |
기존 단열에 추자 단열 공사가 가능 |
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철거비용 |
없음 |
철거비용이 발생 |
- 공사 시 반드시 점검해야 할 상항
- 현장방문하여 실측하고 사진을 찍어둔다.
- 현장 상태를 파악해야 한다. 수도와 난방 배관 상태는 어떤지, 누수나 곰팡이는 없는지, 내외부 벽체에 크랙이 보이지 않는지 등을 살펴본다.
- 전체 도면을 작성한다.
- 단계별 작업사항을 적은 전체 공정 리스트를 작성한다.
- 유용 가능한 자금을 바탕으로 예산 금액을 정한다.
- 개별 업체를 수배하여 공정별 스케줄을 짠다. 이때 각 업체마다 견적을 받으며 나름의 기준을 가지고 업체를 선정할 수 있다.
- 자재 시장이나 온라인을 통해 직접 자재를 구매하는 방법도 있다.
- 착공 후에는 꾸준히 관리하며 이를 기록하고 사진을 남긴다.
- 전체 지출 금액을 종목별로 정리한다. (126쪽)
- 업체선정기준: 전문성, 가격(3군데 이상), 기존실적(경험), 약속의 준수, A/S
- 인테리어는 내부 공간, 즉 실내는 장식하는 일이다. 한편, 리모델링은 내부와 외부의 기능 향상과 수명 연장을 꾀함으로써 건물의 경제적 효과까지 높이는 것을 말한다. 범위로 따지면, '토목>건축>리모델링>인테리어>디스플레이>데코레이션' 정도로 말할 수 있겠다. 따라서 리모델링 공사를 고려한다면, 다음과 같은 업체를 선정해야 할 것이다. 첫째, 내부 설계력뿐 아니라 외부의 건축적인 요소를 알아야 한다. 둘째, 전,월세 시세 등을 수익률에 대입하여 판단할 수 있을 정도로 부동산을 보는 눈을 갖춰야 한다. 여기에 리모델링에 적당한 상한 금액선을 선정하는 능력까지 있다면 금상첨화이다. (129쪽)
- 일부 불량 업체들에 대처하기 위해서는 어떻게 해야 할까?
- 정확한 작업량과 원하는마감 상태 등을 사전에 꼼꼼히 협의한다.
- 2~3군데의 견적을 비교한다.
- 재료 값을 미리 요구한다면 사업장 주소나 사업자등록증, 명함 등을 요구한다.
- 사업자등록증 사본과 하자이행보증증권 발행을 요구한다.
- 공사 중 추가사항에 대해서는 사전에 협의하고 반드시 서면이나 문자 등으로 '추가/변동 사항'을 남긴다. (137쪽)
- 여기서 주목할 만한 것은 시공비용 1,500만 원 미만의 경우 전체 피해의 69%를 차지한다는 점이다. 비교적 소액 시공에서 피해가 속출하는 이유는 무엇일까? 건설업 등록을 하지 않은 업자가 공사를 하는 경우가 많기 때문이다. 1,500만 원이 넘는 공사를 하는 사업자는 손해배상보증 공제에 가입해야 하지만, 그 이하의 금액 공사는 건설업 등록을 하지 않아도 되기 때문에 사후 보증을 기대하기 힘들다. (147쪽)
- 통상 '평' 단위의 금액 질문을 많이 받지만 사실 '평'의 개념으로 금액을 접근하면 오류가 발생할 수 있다. 예를 들어, 철거를 단지 '평'으로만 계사하면 5만원~10만원/평 이 되지만, 철거는 철거할 품목별로 난이도가 달라서 품목별, 부위별로 산출하는 것이 더 정확하다. 시공하려는 부위의 사이즈와 로스(loss, 작업 중 여유분) 물량을 계산하여 자재를 직접 구매해보자. (149쪽)
- 직영공사의 순서: 계획 > 철거 > 문,가구 발주 > 전기 > 목작업 > 설비 > 미장 > 페인트 > 전기 > 타일 > 새시 > 도배 > 바닥 >가구 > 조명 (149쪽)
- 특히 오븐이나 에어컨 등 전력소모가 있는 가전제품을 사용할 예정이라면, 증설하여 전기용량을 미리 확인해 두어야 한다. 구비서류를 갖추어 신청하면 계약전력 증설과 감소가 가능하지 여부를 알아볼 수 있다. (150쪽)
- 리모델링은 신축공사 대비 투입비용을 예측하고 계획하는 것이 중요하다. 전부 고치는 것이 아니라 투입금액 대비 극대화된 효과를 내야 하기 때문이다. 그러므로 기능적으로 개선되어야 하는 항목부터 우선적으로 손대야 한다. (160쪽)
파트 4.모르면 손해 보는 관리 방법과 비용 문제
앞으로 모든 주택은 향후 리모델링을 염두에 두고 계획될 필요가 있다. 주택의 내부 벽체를 가변형으로 설계하거나 각종 설비를 콘크리트 내부에 묻지 않고 보수나 수리가 용이한 방향으로 설치되어야 한다.
현재의 매몰된 설비 파이프는 각종 누수나 결로의 원인이며 그 원인을 찾아내기 조차 어렵다.
건물의 외내부는 향후 변해가는 국내 기온변화에 맞추어 단열을 조절할 수 있는 구조로 설계되어야 할 것이다.
이렇게 하면 모든 것을 부수고 철거하여 새로 짓는 사이클을 줄이고, 사회적인 비용을 낮출 수 있다.
지금까지 우리의 부동산이 '나'만을 위한 집, 아파트를 공급하는 데에 주안점을 두었다면,
이제는 함께 살아갈 수 있는 '우리 동네'라는 관점에서 부동산을 바라볼 필요가 있다.
시도의 지원사업이 있다면 철저히 실제 노후주택을 개선하는 데 쓰여서 주거 환경이 나아지도록
시민들이 관찰하고 함께 연구해야 한다. 이것이 앞으로 우리나라 주거를 다 함께 만들어 가는 일이다.
노후주택의 문제는 시민이 매일매일 겪는 일상이다. 시민이 나서야 한다.
-누수란 물이 생는 것으로, 현재 우리나라의 수도 누수율은 16~20%로 추정된다. 대부분의 누수 70~80%는 배관에서 발생하며 그밖에 오폐수 배관, 건물 크랙, 방수하자, 욕조, 결로 현상 등에 의해서도 발생된다. 배관에서 누수되는 지점을 정확히 찾는 것을 누수탐지라 한다. 누수가 의심된다면 누수 전문 업체에 누수탐지를 의뢰해보자. 수도 계량기를 통해 누수되는 배관으로는 직수,온수,난방배관과 물탱크가 있으며 온수 배관에서의 누수확률은 75%, 난방 15%, 기타 10% 정도 된다....(중략) 누수탐지 업체들에 따르면, 겨울이 되면 난방배관이 많이 가열되므로 배관이 팽창면서 미세하게 물이 새다가, 난방을 많이 가동하지 않는 계절이 되면 배관이 막혀 새지 않는 일이 흔하게 발생한다. ...(중략) 일부 업체나 관리실에서는 이런 상황을 결로로 치부하기도 하는데, 이는 누구에게도 책임이 없는 상황을 만들어서 문제 해결을 피하려는 것이다. (169쪽)
- 우리 아파트에 장기수선충당금이 제대로 적립되고 있는지 궁금하다면 공동주택 관리정보 시스템(k-apt.go.kr)을 활용하자. 이외에도 관리비 공개 현황, 다른 단지와의 아파트 관리비 비교, 유지관리 이력 정보 등을 확인할 수 있다. (176쪽)
- 2020년 이후에는 내용연수(사용할 수 있는 연수)가 경과된 상수도관 (30년 이상)에 대해 노후도 진단평가 실시 후에 정비할 예정이며, 각 지자체에서도 시행하고 있으니 '상수도 지원사업'을 검색하거나 상수도 사업본부 홈페이지에 방문하여 신청방법을 확인하면 된다. (177쪽)
- 부동산 매매 계약 이후 건물의 하자가 발견되었을 경우, 6개월 동안은 전주인(매도인)의 책임이다. 이는 민법에 명시된 부분으로, 부동산 중개업자에게도 책임이 있을 수 있다. 부동산 중개 시 대상물확인서를 작성하여 매도인과 매수인에게 대상물의 정확한 정보와 상태를 알려줘야 할 의무가 있기 때문이다. (186쪽)
- 하자보수보증예치금 제도란, 건축주나 시공자가 대지 가격을 제외한 총공사비의 3%에 해당하는 금액을 금융기관에 예치함으로써 준공 후 발생할 수 있는 하자에 대한 책임을 지도록 하는 것이다. 입주민들이 건물 하자에 대한 보수를 요청할 경우 건축주는 예치금을 빼 보수금 으로 제공할 의무를 가진다. (188쪽)
- 일반적으로 눈에 띄는 종류의 하자는 20~30%에 불과한데 반해, 하자보수를 할 수 없는 눈에 보이지 않는 하자, 즉 미시공/변경시공 등 부실시공, 관련 법규 위반, 설계도서 상이, 모델하우스/분양 카탈로그와의 상이 등의 하자가 70~80% 정도 된다. (189쪽)
파트 5. 리모델링 지원 받고 임대 사업까지
2020년 난개발로 인한 문제점을 개선하기위해 시행된 뉴타운 사업은 2012년 뉴타운 출구 전략에 의해 기존의 뉴타운 지정 지역을 수습하는 방안으로 바뀌었다. 거의 모든 재정비사업들이 수익성 위주로 개발되었으며, 그 결과 대개 고층아파트가 건립됐다. 더 높은 층수를 짓기 위해 조합원과 지자체가 팽팽히 맞서기도 한다. 문제는 '그 고층 고밀 아파트가 또 재건축 연한이 되는 다음 교체 시점까지 우리는 고려하고 있는가? 모든 개발이 고층,고밀화 개발로 이어지는 것은 과연 바람직한가?'라는 것이다. 대규모 정비사업의 진행사항을 보면 준공된 사업장이 저체 33% 조합 설립까지가 55%이다. 이러한 수치를 보고 과연 어떠한 선택을 해야 할 것인가? 서울,수도권의 도심지는 수년 내 도시정비사업과 교통 계획으로 지금보다 더 뜯고 고치기를 여러해 거듭하며 가는 곳 마다 아파트 건설 현장이 다반사로 눈에 띌 것이다.
또한 이주자들로 인하 임대료 상승과 임대물건 품귀현상도 예상할 수 있다. 해제지역과 개발이 이루어지는 지역의 주택가격은 점점 양극화 문제로 벌어질 것이다. 그로 인해 향후 일부 도시 슬럼화가 발생한다면 그에 따른 도시문제,사회문제까지 나타날 수 있다.
이를 방지하기 위해서는 자치단체별 도시정비사업 협의체를 구성함으로써 사업의 시기를 조정하고 부동산 시장의 정보를 교환해야 한다. 직권 해제된 지역은 열악한 주거환경을 개선시키는 구체적인 방법을 찾아 더욱 더 열악한 상황으로 빠지지 않도록 공공의 역활을 해야 한다.
개발 사업에 해제되지역의 기반시설 대책은 이 땅의 주거복지의 일환, 시장안정화를 위해 반드시 해결해 나가야 할 문제이다. 도시정비사업이 각종 비리와 소송, 갈등으로 얼룩져왔다면 이제는 '거주자' 중심으로 나아갈 때도 되지 않았나 생각한다.
- 재고주택은 늘어나고 인구와 주택 구매력은 감소하는 상황에서 부동산 시장은 결국 공실과 부동산 가치 하락, 양극화를 맞이하게 될 것이다. 이에 대비하기 위하여 정부와 지자체는 다양한 재고주택 정비 및 활용 방안을 내놓고 있다. 지금도 국토교통부와 서울시 등에서 리모델링을 통한 민간 임대사업을 지원하고있는데, 앞으로 1인 가구의 비중이 늘어나고 (인구 수는 2030년을 정점으로 점점 줄어들지만, 가구수는 오히려 계속해서 늘어날 전망이다. 사회트랜드에 따라 1인 또는 2~3인의 소규모 가구가 증가하기 때문이다) 임대주택사업이 정부의 주요 사업이 됨에 따라 부동산 임대 및 관리 시장은 더욱 커질 전망이다. (199쪽)
- 실제로 수도권에서 리모델링을 추진 중인 단지는 45곳으로 (2017년 5월 현재), 강남과 성수, 분당 등의 중층 아파트들이다. 10층 이상 중층 아파트는 저층에 비해 대지 지분율이 낮아서 재건축할 경우 사업성이 떨어지며 입주 시 발생하는 추가분담금이나 초과이익환수제 등에 대한 부담도 상당하다 (205쪽)
- 현재 오피스와 대형빌딩, 즉 상업용 용도의 건물은 강남과 강북 일부 지역에 집중되어 있다. 이러한 불균형을 해소하기 위해 서남권과 동북권에 일반상업지역을 좀 더 확장하고, 서북권의 경우 상암 디지털 미디어시티가 있으므로 기존 계획대로 업부 지역을 구성할 계획이다. 이처럼 권역별 균형 발전이 핵심으로, 정부가 추진하려 하는 도시재생 정책의 키워드 또한 '균형'이란 점에서 서울시의 생활권계획과 일맥상통하는 지점이 있다. (212쪽)
- 2030 서울시 생활권 계획 + 대형 개발 (212쪽)
- 동남권: 삼성 MICE산업 + 문정법조타운 + 수서 KTX 복합환승센터
- 도심권: 서울역 북부 역세권 개발
- 동북권: 창동 역셰권 개발 + 광운대 개발
- 서남권: 마곡지구 + 여의도 + 영등포/문래동 준공업지역 개발
- 서북권: 상암 DMC + 수색 역세권 개발 + 연신내는 GTX A. 불광에는 서울혁신센터 개발
- 집주인 임대주택 사업
: 낡은 집을 소유하고 있다면 지원을 받아 신축, 매입, 경수선(리모델링)하고, 임대수익까지 올릴 수 있는 방법이 있다. 임대 운영 및 관리 또한 LH가 맡아준다. 바로 '집주인임대주택사업'이야기이다.
집주인 임대주택 사업은 '맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안' (4.28대책, 2016년)에 따른 공공지원주택(소유,관리주체와 관계없이 자금지원, 세제감면 등 공공지원을 통해 시세보다 저렴하게 공급하는 8년 이상 장기임대주택)의 하나로, 기존의 집주인 리모델링 사업과 집주인 매입임대 사업이 '집주인 임대주택 사업'으로 통합되었다. 2016년 공급수가 64가구였던 점을 감안해서 지원을 대폭 강화하였다. 사업유형 다양화 및 지원 강화를 바탕으로 집주인 임대주택 사업이 민간자산을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 선도모델로 자리 잡을것으로 기대하고 있다. (217쪽)
- 빈집 살리기 프로젝트
: 6개월 이상 방치된 빈집이라면 리모델링 비용의 최대 50%, 2천만 원까지 무상지원받을 수 있다. 서울시의 '빈집 살리기 프로젝트'를 통해서다. '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'과는 다른 것으로, 2015년부터 시행되었던 서울시의 사업이다. ...(중략) 빈집 살라기 프로젝트는 사회적 기업, 주택협동조합, 비영리단체 등을 선해 위탁하는 방식이며, 나머지 비용도 사회투자기금에 총 사업비의 70% 이내, 연이자 2%, 5년 만기상환등의 유리한 조건으로 대출 받을 수 있다. (219쪽)
- 폐가 리모델링
: 농촌 지역에서 노후 또는 불량주택을 리모델링하려는 농촌 주민(무주택자 포함)이나 농촌지역으로 이주하려는 사람 중 시장이나 군수, 구청장이 추천한 경우 '농촌 주택개량자금'을 신청할 수 있다. 농촌의 주거환격 개선 및 귀농, 귀촌을 활성화하고 낡고 불량한 농촌주택을 개량함으로써 농촌 지역의 주거문화 향상, 주거 복지를 실현하는 것이 목적이다. 융자재원으로는 농협자금 5천억 원을 확보했다. (220쪽)
- 그린파킹사업
: 담장이나 대문을 허물어 주택가의 부족한 주차장을 확보하고 보행자 중심의 안전한 골목길을 만드는 사업이다. 집주인(소유자)이 신청하여 담장 철거비 등을 지원 받을 수 있다. 주로 단독주택의 마당 등을 신청하는데, 담장이 없어졌을 경우별도의 보안시설 등에도 신경써야 한다. 주차면 1면 기준 850만 원, 2면 기준 1천만 원으로 최대 2,800만 원까지 지원하며, 참여하는 집이 골목의 절반을 넘으며 그 골목에는 생활도로가 조성된다. (220쪽)
- 한옥 리모델링 지원
: 서울시의 경우 한옥 신축 시 외관에 최대 8천만 원을 지원하면, 내부에는 2천만 원까지 융자가 가능하다. 전면 수선의 경우 외관은 6천만 원 지원에 융자 2천만 원까지 추가할 수 있으며, 내부는 4천만 원까지 융자해 준다.
부분수선의 경우에도 1천만 원까지 보조받을 수 있다. 단, 한옥보전구역에 위치한 집이라면 지원 및 융자금액이 최대금액의 1.5배까지 가능해진다. 222쪽)
- 집수리 교육받고, 공사비도 지원받고
: 서울시는 스스로 집을 고치기 위한 이론과 기술을 알려주는 '집수리 아카데미 교육 프로그램'을 운영하고 있다. 주중에는 이론 강의를 듣고 매주 토요일마다 8주간 현장 학습을 하는 방식이다. 100여 명의 전문가로 구성된 '집수리 닥터단'도 운영 중인데, 4층 이하 저층 주택을 대상으로 주택을 직접 방문하여 공사 범위, 공사비 등을 상담하고 지원제도를 안내해 준다. (223쪽)
- 그린리모델링, 에너지 효율화 지원
: 서울시는 매년 '건물에너지 표율과 (BRP)사업'을 진행하는데 에너지 효율화 1가구당 최대 1,500만 원, 건물의 경우 최대 20억 원까지 연 1.45% 금리로 융자를 지원하다. (225쪽)
파트 6. 투자자라면 주목해야 할 시장 트렌드
이제 점포는 '제품을 경험'하는 체험의 공간으로 바뀌고 있다. 점포에서 제품을 보고, 입고, 신어보고, 앉아보고, 온라인에서 구매하는 형태가 지금보다 더 늘어날 것이다. 그에 따라 대형 건물의 소유주는 현재의 수익률의 극대화에 초점을 맞추기보다 건물이용자. 그 지역민들에게 '즐거운 경험'을 선사하는 것에 관심을 가져야 한다. '체험'과 '경험'은 건물 전체의 이미지 메이킹에 크게 기여할 것이다.
- 다운사이징과 실버 주택
:더더욱 노인이 1인 가구가 되었을 때의 외로움은 사회문제로도 연결될 수 있다. 이에대한 대안으로 등장한 것이 고령자 주택이다. 고령자주택은 커뮤니티가 단지형 실버타운이 아니라도 도심의 주택을 개보수하여 기존의 이용했던 동선을 그대로 이용하고 싶은 고령자에게 꼭 필요한 주택이다. 노후주택의 리모델링 시 이용자의 동선과 연령대에 맞춰 수선해야 한다는 점을 다시금 일깨우는 예이다. (241쪽)
- 공유주택
: 1인 가구가 일반화된 유럽의 경우 '모여살기'와 '혼자 살기'가 적절히 혼합되어 사교적 접촉의 욕구를 만족시키는 소셜하우징, 코하우징, 도미토리 등 다양한 공동체 생활 형태가 나타나고 있다. (242쪽)
- 이처럼 아파트 외의 다른 거주 문화, 도시에서의 공동체적인 삶, 합리적인 예산에서 평생 살 집을 고민하다면 주택협동조합에 관심을 가져보는 것도 좋겠다. (248쪽)
- 저자의 생각은 일부 특정지역만 사람과 문화가 몰리면 투자수요가 자연스럽게 생길 수밖에 없어서 전국 곳곳의 명소와 낙후되고 저평가된 골목길에 문화를 집어넣는 기획력이 필요하다 하겠다. (249쪽)
- 공간 재화의 개념이 기간과 시간, 목적에 따라 공유하고, 빌려주고, 임대하는 것으로 바뀌어나감에 따라 임대시장에서 '정보'의 역활이 더욱 커질 것으로 보인다. 가변적인 공간을 제공하는 기업형 민간 비즈니스에 첨단 IT, IOT, ICT가 추가되면서 마케팅의 주체 역시 바뀔 것이다. 즉, 임대사업자가 일방적으로 공간을 제공하는 것이 아니라, 사용자간의 정보교환, 임대자가 제공하는 서비스에 대한 사용자들의 만족도 등이 임대사업 성공의 중요한 요소로 작용하게 될 것이다. (253쪽)
- 이 같은 변화에 따라 공간은 '소유'의 대상에서 '이용'하고 '운용'하는 대상이라는 개념으로 전화될 것이다. 공간 콘텐츠에 대한 관심 또한 커질 것이다. 그에 따라 남는 공간이나 사용하고 있지 않은 공간, 자투리땅 등 유휴지, 시유지를 적극적으로 활용하게 되리라 기대된다. 공간을 사용하고자 하는 사람들에게 다양한 기회를 주는 동시에 창의성을 발휘할 수 있는 공유공간으로서, '빈 공간'은 지역사회와 주민 공동체를 위해 기능할 것이다. ... (중략) 앞으로는 공간을 공유하고, 공간을 유통하고, 공간을 빌려쓰는 부동산 시장이 온다. '땅'자체는 아무리 소유하고 있어도 생을 다할 때 다음 세대에게 물려줘야 하는 것이다. 지금껏 부동적이었던 토지와 부동산은 보다 탄력적으로 변화해야 한다. 운영자 또는 임차인이 보유한 부동산에 창의적인 콘텐츠를 채우게 되면 그 공간은 '수익의 극대화'가 아닌 '가치를 극대화'하는 공간이 된다. 위치만이 아닌, 공간 자체가 가지는 가치와 개성이 크게 중요해질 것이다. (254쪽)
EPILOGUE
- 리모델링은 사람의 몸과 비유할 수 있다. 사람의 건강도 혈관이 깨긋하고 잘 순환되어야 하듯, 건물의 설비도 녹이 슬지 않고 잘 순환한다면 안팎으로 문제가 없다. 몸 안의 병이 몸 밖으로 나오는 것은 일종의 신호이다. 건물도 이와 같은 신호를 보낸다. 건물이 하는 말을 제대로 알아듣고 몸속까지 고쳐줄지, 다시 회생시킬지 결정한다. (256쪽)
- 공간에 대한 소비자들의 인식과, 공간을 소비하는 방식 또한 크게 변화하고 있다. 고치자니 돈이 없고, 전문가를 만나기고 쉽지 않고, 다루기도 어렵다면, 이 책이 하나의 해결방안이 되었으면 한다. (257쪽)
- 노후주택 및 도시재생에 대한 대책을 고심하는 대한민국의 현시점에서, 소규모주택 정비사업과 합리적인 리모델링은 위와 같은 문제를 해결하는동시에 도시에 활력을 불어 넣을 것이다. 대형 프랜차이즈의 식상함에서 벗어나 우리의 일상을 즐겁게 해주는 매력적인 소상공인들과, 미니 재건축을 통한 개성 있는 주거지 정비, 괄목할 만한 복합개발은 우리 골목과 서울만의 독특한 향기를 만들어낼 것이다. 첨단도시의 모습과 과거가 공존하는 상생의 모습으로 우리만의 색상을 표현하자. 올드 앤 뉴, 이것이 우리 모두가 공존하는 도시의 모습이다. (258쪽)
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