순리대로 한발 한발. 욕심을 버리자. 투자의 흐름과 전략까지 쉽게 파악된다.

 

임대료 조사해 기본 수익률 조사.

전화로 5곳 이상 세입자, 집주인의 기준으로 문의하라.

매도, 매수, 임대, 세입자의 입장에서 물어보라.

세입자 입장과 임대인의 입장은 분명히 다르다. 부동산도 먹고 살아야 하기에.

내돈 없이 수익을 내는 방법이 있다. 보증금과 월세를 어떻게 조절하느냐. 어떻게 낙찰을 받느냐.

 

투자금을 회수하고도 수익이 남는 경우가 있고, 투자금 회수에 시간이 오래 걸리기도 한다.

소액 투자자일수록 정확한 수익률 분석을 해야 한다.

인터넷 직거래 가격으로 선호도와 거래 가격을 알 수 있다.

거래자가 올린 사진으로 내부 구조를 확인할 수도 있다.

 

최대 지출 비용 예상.

낙찰보다 수익률.

최대 경락잔금 대출, 취등록, 법무비, 이사비, 리모델링비.

보험담보 대출은 신용조회 없이 발생, 중도 수수료 없다.

명도와 리모델링도 시간이 걸린다. 최소 수익률 예상.

부동산 임대료 문의했을 때, 낮은 수익률로 계산한다.

입찰장에 갔을 때 금액을 높일 때도 최소 수익률을 기준으로 계산한다.

보증금 회수로 투자비가 줄어든다.

 

만일을 대비해 최저 수익률로 계산하라.

기본 수익률 계산하라.

 

경매의 대중화로 50%이상의 이익을 어렵다. 시장의 흐름을 보고 물건을 찾아보자.

 

임장.

고수의 의견을 들어보고 임장에 나간다.

감정 평가서, 인터넷 지도. 등기부 등본으로 권리 분석.

부동산에 부자도 모르는 나. 모르는 건 당연한 것 아닌가.

나의 가장 큰 장점 중 하나는 질문이다. 어설프게 아는 것보다 쪽팔려도 모른다고 말하고 정확히 아는 것.

어설픈 지식으로 힘겹게 모은 돈을 날릴 수 없다.

등기부 등본 있다면 권리 분석 가능할텐데.

 

내부를 확인하라. 임장.

서점에서 지번도 구입. 대법원 경매 사이트 매각 결정. 감정 평가서.

처음이란 두려움에 쉽게 움직일 수 없었지만. 반지하는 습기와 채광 문제로 내부를 확인해야 한다.

디지털 카메라를 챙기자. 역을 나와 동네를 둘러본다.

지번도 있으면 편하다.

공장 있으면 소음 문제. 수퍼에 물건 구입 후 문의한다.

이사 올 것이라 물어보고. 그러면 동네 주민의 입장에서 의견을 들을 수 있다.

건물의 외곽을 둘러보자. 80년대 지어진 붉은 벽돌 빌라.

주차 공간 있고, 건물 주변이 깨끗하면 관리되는 것이다.

우편물엔 소유주 이름의 독촉 고지서.

5개 계단 아래 반지하. 창문으로 물이 셀 것 같지 않고.

내부를 직접 봐야 확신할 수 있다.

열린 문 사이로 내부를 보라.

해가 지면 온 의미가 없다. 안방에 희미한 티비 소리가 난다. 긴장감에 손에 땀이 난다.

뭐라고 말할까.. 나를 어떻게 볼까. 시나리오를 고민하라.

내부 사람은 나를 반기지 않을 것이지만, 내부를 꼭 봐야 한다.

경매 때문에 집 보러 왔다고 말할 수는 없다.

세입자는 거짓말에 속을 수 있지만, 집 주인은 속일 수 없다.

채광상태, 거실 등을 켜지 않아도 어둡지 않다. 건물 사이즈는 외곽에서 확인.

싱크대도 상태가 좋다. 화장실 문이 어딘가..

곰팡이 냄새있는가.

 

부동산 전화해 정보를 얻어보자. 최소한 5군데 정도는.

 

공과금 확인.

도시가스, 전기세, 수도세. 독촉 고지서로 확인 가능.

우편물 확인하니 공과금 자연스레 보인다. 관리비 신경쓰자. 확인하는 습관.

많이 아는 만큼 유리하다. 명도할 때 정산하고 나갈 것을 말하자.

얼마 안 되는 금액에 스트레스 받지 말자.

 

인터넷, 임장 평가서, 감정 평가서.

경쟁자 예상. 최저 입찰가에서 금액을 결정하자.

명도를 생각하고 입찰 금액을 설정하자.

집을 잃는 주인의 입장. 작은 반지하 빌라를 가진 집주인. 그것을 잃는다니, 안타깝다.

 

내가 지금 잘하고 있는가. 새로운 일 하기전 두려움.

이때를 잘 넘기면 상상도 못할 새로운 세계가 열린다.

입찰 참여 및 낙찰.

입찰시 준비물. 신분증, 도장, 입찰 보증금.

법원이니 도장이 필요하지 않을까, 신분증은 챙겼어..

낙찰은 커녕 헛걸음만 했을 것이다. 가장 기본적인 것이다.

법원 위치는 정확히 아는가..

인터넷으로 위치 확인하고 가자.

 

전입세대 열람은 해당물건 동사무소에서 가능하다.

해당물건의 정지 및 변경 확인.

문앞 계시물에 사건 번호 확인. 경매가 취소, 변경되는지 확인하라.

사건 번호가 있다.

등기부등본(권리?석 확인),

기일 입찰표.. 작은 신청서 쓰고 서류 뭉치를 본다.

기록 열람 신청서 명함 사이즈 종이에 사건번호 이름, 주민번호 적어 낸다. 신분증 요구. 안 가져왔으면 못 봤을 뻔.

주민번호, 감정평가서, 토지대장 등 물건에 관련 서류.

배당신청하지 않은 선순위 세입자 없다는 확신.

법원 식당에서 입찰표 작성.

기일입찰표 챙겨서 식당에서 작성. 손에서 땀이 난다.

법원에서 옆 사람 기일입찰표 보는 사람 있다.

 

보증금 찾기. 법원에 신한은행.

은행 입구 현금 인출기, 수수료 있다.

보증금 모두 현금으로 찾으면 봉투가 벽돌 두께가 되고, 금액이 틀릴 수도 있다.

전날 기일입찰표 쓰고, 보증금을 한장의 수표로 찾아 내면 된다.

입찰표만 내면 되므로, 너무 일찍 오지 않는다.

입찰표 작성을 신중히 하자.

싸게 받아서 임대 놓으면 된다.

 

낙찰. 물건 번호 호명. 낙찰자 호명.

사람의 마음은 간사하다. 낙찰 후 차액이 아깝다.

영수증 받으러 나간다. 신법 적용으로 입찰가의 10%만 내면 된다.

보증금은 많아면 괜찮지만, 적으면 취소된다.

수표에 도장 찍으라 한다.

보증금 영수증 받고 법원 나가려는데, 아줌마들이 달려든다. 낙찰되 긴장된 마음에 놀란다. 사람이 몰려드니.

대출관련해 연락처 묻는다. 다짜고짜.

 

움직였기에 실수했고, 낙찰도 받았다. 아무것도 하지 않으면 아무것도 얻을 수 없다.

움직여야 얻을 수 있다.

 

15. 낙찰일 바로 방문.

낙찰 후 명도에 관한 시나리오 생각. 예비 신혼 부부, 돈도 없고 대출 받아 마련. 가능하면 집을 빨리 비워달라 의사 전달.

상대가 호의적이면 좋게 의사 전달하고 연락처 받고 나중에 이사날, 이사비 정한다.

말해도 소용없다면 짧게 의사전달 하고, 잔금 납부시 인도명령 신청하고, 짧게 마무리.

사람이 없다면 짧게 메모 남기고 간다.

 

마음 맞는 파트너와 함께.인생의 동반자라면 더 좋다. 내가 놓친것도 보고 더 좋은 아이디어도 떠오른다.

 

이사비 명도 협상.

돈문제. 자식에게 말하지 못하고 곪아 터질때까지 간다.

가족끼리 해결할 문제이기에, 내가 개입할 필요는 없다.

마음을 준비하는 5분의 시간.

상대의 속사정과 안타까운 마음.

상대가 공격적으로 나온다면 공감, 연민이 발생하지 않는다.

사람의 마음은 바로 만족하지 않는다.

처음 이사비 100만원 생각했지만, 처음부터 100만원 제시하면 상대는 더 받으려하고.. 처음에 낮은 금액 제시하고 나중에 높이면 상대는 예상보다 많아좋고, 나는 원래 금액을 줘서 좋다.

다시 연락해 3주내 이사하면 이사비 100만원 준다고하니 상대도 만족한다.

지금 생각하니 이사비를 100만원씩 줄 필요는 없다.

 

은행 대출과 잔금 납부.

낙찰일 대출 아줌마에게 연락처를 주라.

법무비. 아끼려다 높은 은행이자, 몸고생이 따른다.

낙찰번호, 낙찰가를 알려주고 법무사에 견적서 요구한다.

경락잔금대출. 관련 서류. 인감증명서, 국세납세, 지방세 납입, 제직 증명, 근로소득 원천징수, 주민등록 등본. 요구하는 서류도 많다.

사무장과 해당 은행에 동행한다.

이자에 대해 알면 협상할텐데..

법무비는 깎아대더만, 은행에 가면 벙어리가 된다.

견적서 확인 후 잔금내고,

중도 상환 수수료.

집주인과 이사 날자를 잡았더라도 잔금납부시 인도명령 신청하자. 사람의 마음은 다르다.

집주소를 정확히 쓰자.

평상시 아는 주소라도 긴장하면 틀릴 수 있다.

부정적 생각과 걱정만 있다면 일이 잘 처리되지 않을 수 있다.

긍정적 생각이 어려움을 극복할 수 있게 해준다.

이사 끝나갈 무렵 도착. 미리 만나면 마음 약해진다. 청소 완료 후 이사비 준다.

도시가스, 수도, 전기 등의 비용은 사용자가 완납하고 가는 것. 확인하고 이사비 준다.

나중에 준다고 해도 안 줄 수 있다. 공과금 해당업체에 내용증명 서류 보내면 내가 낼 필요 없다.

 

집 꾸미기.

이사하기 1주 전 사진찍고 방의 크기확인. 평면도 그리며 어떻게 꾸밀지 고민한다.

도어락.

방수 공사. 반지하라면 꼭 하자. 옥상에만 하라는 법은 없다. 시공 금액이 비싸다. 기본 3일. 인건비와 재료비.

생각보다 어렵지 않다. 경험삼아 해보자.

시공하는 순간에는 바닥에 칠해 허리아프고 냄새도 난다. 퇴근 후나 주말이 아니면 시간이 나지 않는다.

동네 사람도 냄새로 괴로웠을 것이다. 하지 않으면 어떻할 것인가.

남들 눈치본다고 내 집 관리 안하면.

페인트, 도배, 장판.

내집이므로 리모델링 한다. 페인트 시공 인터넷 배우기. 페인트, 붓, 마스킹 테이프.

도배 장판 인터넷으로 의뢰해 저렴하게 했지만 결과는 좋지 않아 거래 안 한다. 싼게 비지떡이다.

가까운 곳에 알면 사람이 바뀌면 연락해 관리 가능하다. 내가 신경쓰지 못하는 부분도 알아서 관리해준다.

도배 장판, 철물점.

화장실 공사 등 큰 건은 계속 거래하는 사람이 좋고,작은 일은 집 주변의 점포를 알아두는 것이 좋다.

 

누구나 어느 순간 기회가 와서 좋은 물건을 볼 수 있다.

경험. 힘들고 번거로워도 뛰어다니면 나만의 노하우를 쌓을 수 있다.

긴 투자의 진정한 승리.

 

16. 임대 계약.

밝게, 밝게.

한줄짜리 형광등 대신 10자 등으로 교체. 전등 도매상이나 철물점에 가면되고, 도배지도 흰색 체크 무늬.

화이트 색상에 맞춰 페인트 칠. 타일 붙이기.

미세한 누수. 테스트 해보니 변기에서 소리가 난다.

전문가가 괜히 있는 게 아니다.

도배 장판 제외하고 리모델링비가 들지 않도록.

처음에 확인하고 세를 놓아야 한다. 나중에 세입자가 괴롭힌다. 서로 괴롭다.

변기, 세면대, 바닥 타일만 고쳐도 화장실이 달라진다.

남들보다 조금만 더 신경쓰면 된다.

방수 용액도 재료를 아낌없이 쓰니, 바닥이 말랑말랑한 고무판이 돼 물이 올라올 틈이 없다.

전문가가 아니라서 오히려 더 신경써서 집이 더 가치있게 된다.

전문가는 수익이 날 시점에 팔 생각을 하지만, 아마추어기때문에 더 시간을 투자하고 관리한다.

 

임대 계약.

수리 완료 후 부동산에 내 놓는다.

 

집 얼마에 샀니? 그 금액 2배 줄터니 나한테 팔래? 집의 가치를 알려주는 것이다. 웃음으로 넘기면 된다.

재개발 예정지는 보너스. 처음 선택할 때 대지지분을 봐야 한다. 그리고 현재 가치로 입찰하자.

 

투자금, 총 지출금, 년 월세 수입,

공부하고 움직인 만큼 수익이 발생한다.

경제 뉴스, 부동산 뉴스. 법원 및 유료 사이트. 등기부 등본 공부. 임장, 입찰에 참여.

겨울. 낙찰 받을 기회.

마음에 드는 물건 확인.

지번도 개발계획, 1~2년 뒤 개발된다.

잘 아는 지역. 재개발 지역, 초등학교 예정지. 감정가가 낮은 지역.

한번 유찰되고 다음엔 원래 가격보다 높게 낙찰되기도 한다.

구획정리가 필요한 곳. 토지거래 허가 대상안 되는 대지지분 6평 이상. 그래도 현재 가치로 입찰해야.

매매가 대비 임대료가 높은 곳.

임대 및 관리 용이성. 2층이 좋고, 방 2개, 거실 1개, 욕실 1개. 깔끔하게 해놓으면 세가 잘 나간다.

권리분석 용이성, 선순위 근저당, 후순위 가압류 있는 물건. 말소기준 권리 있고, 세입자는 최우선 변제되는 소액 임차인.

명도 용이성. 보증금 낮고 후순위 세입자 있지만, 최우선 변제로 보증금 일부 배당받기에 명도는 어렵지 않다.

물건 권리 분석. 간단한 권리 분석은 쉽게 된다.

말소기준 권리 찾고 인수되는 권리 찾는 것!!

말소기준 권리 확인. 근저당, 가압류, 강제경매기입등기, 전세권, 등.

후순위는 대항력과 우선변제권 없다.

집주인 선순위 세입자 등 점유자 정보 확인. 최우선 변제받는 후순위 세입자 매각 명세서 확인.

선순위 가처분 등기, 환매 등기, 전 소유자 가압류, 유치권 등 위험 요소 확인. 위험요소는 보이지 않는다.

세입자는 보증금 및 인수금액 확인.

일부 배당 받으면 명도가 수월하다.

토지 별도 등기 확인. 토지와 건물이 함께 나온 물건인가.

감정 평가서, 등기부 등본 확인.

6평 이하는 토지개발에 걸리지 않아 팔기 쉽다. 가능하면 대지지분이 큰 물건에 들어가자.