지식의 빈익빈 부익부 시대. 끊임없이 공부하라.

아는 것이 힘이다. 실천이 뒤따르면 더 좋다.

오늘보다 나은 나를 위해 지식을 습득하라.

 

경매투자 13단계

1. 마음에 드는 물건

처음부터 모든 이론을 다 알고 시작할 필요는 없다. 물건에 대한 권리 분석을 해봄으로 지식을 쌓아보자.

처음부터 모든 것을 알고 시작하면 좋지만, 지친다. 지칠틈없이 바로 시작하자.

명도에 대한 두려움에 시작도 못할 수 있다. 너무 많이 알아도 병이다.

차근차근 한 단계씩 올라가면 자신도 모르게 낙찰 받는다.

 

시행착오가 가르쳐준 법칙, 노하우.

조심스럽게 물건을 평가하자.

 

물건 분석, 수익률, 임장과 명도.

 

대법원 경매 사이트로 물건 분석.

지도 화면, 근처 낙찰된 물건 보여준다. 과거보다 편리하다.

등기부 등본과 전입세대 열람은 안 된다. 유료 사이트로 확인 가능.

대법원 사이트 내용과 다른 것은 없는지 확인하라. 사람이 하는 일이라 실수가 있을 수 있다.

정보를 비교하며 살펴야 한다.

마음에 드는 물건은. 잘 아는 지역부터 검색하라. 내가 사는 지역의 물건 가격이 얼마에 감정평가되는지 알면 경매의 이해가 빠르다.

생소한 곳보다 쉽게 접근할 수 있는 장점.

평소엔 생각없이 보던 집이지만, 관심을 가지면 부동산 감각을 기를 수 있다.

잘안다고 해서 무조건 덤빌 수는 없다.

처음 시작은 가까운 곳을 통해 눈을 익히고, 자기 기준에 맞는 곳을 찾아라.

 

감정가가 낮은 지역.

감정가가 낮은 것을 아는 방법은

관심이 많을 수록 알기 쉽다. 매매가에 관심이 있으면 쉽게 판단된다.

시장 조사를 해보라. 근처 부동산에 연락하고, 많이 찾아다니면 물건의 가치를 평가할 수 있다.

감정가가 낮다면 경쟁자도 많고, 낙찰자도 많아진다.

시장 조사를 통해 정확한 시세를 파악하라.

발품을 팔아야 좋은 물건을 구한다.

 

매매가 대비 임대가 높은 것. 60%이상인 것은 그만큼 살기 좋다는 것.

오랜 시간 소유해도 임대가 잘 나가고, 매매 계약도 빠르다.

살기 좋은데, 사고 싶지 않을 수 도 있으므로 확인하라.

 

추후 계발 가능성.

지번도로, 해당 구청이나 동사무소, 민원 계시판을 통해 계발개획 확인.

이미 개발 계획이 있으면 다른 사람도 안다.

현재 가치를 기준으로 낙찰 받아라.

대지지분이 큰 것. 재개발이 확정되면 집을 평가하는 것은 대지지분이다.

 

지역의 모양과 구조를 신경써서 대지지분이 큰 것을 잡아라. 개발이란 보너스가 따른다.

 

임대 및 관리 용이성.

역세권, 공장 근처, 생활 편의시설, 학교 주위 물건이 유리하다.

건물의 노후도에 따라 신경을 많이 써야 하는지, 신경 쓰지 않아도 되는지.

노후도가 심하면 싸게 받아 수리해서 신경쓰지 않게 되기도 한다.

남다른 상상력으로 물건을 평가하라.

 

현재 다니는 직장이 가장 기본이다.

투자는 2순위다. 회사 생활을 방해하지 않을 정도로.

높은 수익을 위해 덤비면 회사 생활이 망친다. 회사에서 실추된 이미지는 회복되지 않는다.

경매 물건의 80%는 간단한 권리 분석으로 시작된다. 나머지 20%는 두라.

 

명도 용이성.

가장 쉬운 것은 전액 배당받는 임차인. 선순위 임차인도 해당된다. 손해보는 것도 없고,

명도 확인서와 인감증명서 있어야 배당 받으므로 쉽다.

일부 배당받으면 설득이 용이하고, 명도 확인서와 인감 증명서 필요해 수월하다.

집주인. 자신의 집이 넘어가는 과정을 잘 알고 있어 수월한 편.

명도가 쉬운 물건을 받는 게 유리하다.

 

2. 물권 권리 분석.

말소기준 등기 설정일 확인.

경매를 처음하면 생소하지만, 용어는 꼭 외워야 한다.

말소기준 등기는 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 판단기준이 된다.

물건 권리분석 제대로 안하고 입찰하면, 이름이 호명되는 기쁨이 있지만,

말소기준 등기보다 먼저 전입하고 배당신청하지 않은 전입자가 있으면 인수해야 한다.

경매의 반이 명도라면 나머지 반은 권리 분석과 임장이다.

마음에 드는 물건이 있으면 권리분석하라.

등기부등본과 전입일자가 없으면 권리분석 안 된다.

권리분석에 순서가 있지는 않지만, 자신만의 순서를 만들고 익숙해지라.

 

3. 말소기준권리 확인

점유자 정보 확인, 집주인, 선순위 세입자, 가짜 임차인

선순위 가처분, 가압류, 유치권

세입자 인수 및 배당금액 확인.

토지별도 등기 확인, 채권자의 채권 신고 및 인수되는 권리,

감정평가서 및 등기부 등본 확인(동일 여부)

 

말소기준등기, 낙찰자가 인수할 내용이 있는가..

최우선 순위로 있는지, 근저당, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시기입등기, 전세권

갑구, 을구를 확인해 가장 먼저 설정된 것 중 위의 것 확인.

낙찰 후 소멸하지 않고 인수해야 하는 경우가 있으니, 말소기준 등기를 찾았다고 안심할 수는 없다.

 

점유자 정보 확인

집주인, 매각물건명세서를 통해 집주인이 점유해도 말소기준보다 먼저 전입한 경우 계약 확인

선순위 세입자. 말소기준설정일보다 빠르고 대항력이 있어야 한다.

전입 및 확정일자 후 집 주인이 대출, 세입자는 선순위가 된다. 배당 신청하지 않은 경우 낙찰자는 보증금 인수해야 한다.

말소기준보다 빠른 전입과 확정일자는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 세입자는 배당신청하면 전액 받을 가능성이 높지만,

확정일자가 없다면 우선변제권이 적용되지 않아 배당참여 안 된다.

확정일자 없는 선순위 세입자는 낙찰자가 인수한다.

선순위 세입자는 대항력이 있어 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 집이 경매에 넘어가도 걱정이 없다.

선순위 세입자는 경매하는 사람에게 부담이 된다.

대법원 사이트에 선순위 세입자가 없는줄 알고 낙찰받았는데, 세입자가 전입이 앞서고 배당신청하지 않은 경우 전세금을 인수해야 한다.

낙찰 불허가 신청을 해서 보증금을 찾아야 한다.

선순위 전입인이 있다는 정보를 제공하지 않으면 낙찰 불허가 사유가 되어 보증금을 돌려받을 수 있다.

정보가 있다면 얘기가 달라진다. 낙찰자가 정보를 제대로 확인하지 않았기 때문이다.

해당물건에 대해 자세이 알아봐야 한다.

 

소액임차인 최우선 변제.

소액 임차인이 경매개시 기입등기전 전입하고 물건을 점유하고 있다면 된다.

확정일자 없어도 배당기일내 신청하면 배당 받을 수 있다.

경매 집행 비용 다음으로 우선 받는다.

처음 설정된 물건 등기일을 기준으로 낙찰가의 1/2내에서 받는다. (채권자 보호를 위해)

 

대항력 없는 세입자.

전입이 늦다면 대항력 없다. 대항력이 없어도 소액 임차인에 해당되면 최우선 변제를 받는다.

최우선 변제 조건에 해당되지 않으면 선순위 권리 배당후 보증금 받는다.

낙찰자가 인수하지는 않는다.

 

5. 시간은 누구에게나 공평한데, 활용하는 방법에 따라 나뉜다.

시간이 없어서라는 변명하지 말자. 스스로 핑계대지 말고 그 순간을 즐겨라.

 

위험요소 확인.

말소기준 권리 후 소멸하지 않고 인수해야 하는 것.

선순위 세입자.

말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분, 가등기, 유치권, 예고등기, 전소유주 가압류, 법정 지상권 등.

선순위 가처분, 가등기는 조심해야 한다. 후순위 가처분이라도 토지소유주가 건물 철거하기위한 가처분은 인수한다.

유치권, 예고등기, 전소유자 가압류, 법정 지상권은 후순위라도 인수되므로 주의해야 한다.

유치권은 등기부 등본에서 확인 안 되므로 주의해야 한다.

등기할 수 없기에, 유치권자가 신고하지 않으면 알 수 없다.

유치권이란 구두 수선을 맡긴 경우, 수선 대금을 주지 않으면 구두를 돌려주지 않을 권리를 가진다는 것.

유치권은 공사비용이나 임차인의 인테리어 비용 등. 공사대금은 인정되나, 인테리어 비용은 원상 복구의 의무가 있어 성립되지 않는다.

유치권은 해결하는데 많은 시간이 들어간다. 주의하자.

전 소유자의 가압류는 가압류자가 강제 경매를 신청하면 배당받고 말소되지만, 상황에 따라 달라진다.

법정지상권은 등기부등본에서 확인할 수 없다. 고수들도 어려워한다.

 

세입자 인수 및 배당금액.

말소기준보다 선순위 세입자는 대항력과 우선변제권이 있어 배당 신청했다면 우선 변재 받고, 낙찰가가 보증금보다 낮으면 낙찰자가 인수한다.

선순위 세입자가 배당신청하지 않으면 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다.

소액임차인은 물권설정일 기준으로 인수한다.

느린 전입일자가 최우선 변제가 안 되면 배당금에 신경써야 한다.

낙찰가가 낮고, 말소기준 권리 근저당 설정이 높으면 배당순위에는 높지만 배당을 받지 못하는 경우가 있다.

(1순위인 경매 비용은 별도)

근저당과 가압류가 세입자보다 먼저 있고, 확정일자가 없는 세입자도 많다.

최소 일부라도 배당받는 세입자가 명도가 수월하다.

 

등기부 등본 열람해보자.

근저당은 얼마며, 집의 가치는 얼마인가. 경매 넘어가 낙찰되면 나는 최우선 변제에 해당되는가..

사는 집으로 권리 분석을 해보면 이해가 쉽다.

 

토지 별도 등기.

법원이 토지 채권자도 배당에 참여시켜 말소시켜 어렵지 않다.

토지/건물 저당권자가 같다면 건물 지을때 토지를 보증으로 돈을 빌려 지은 것.

건물/토지 채권자가 같거나, 토지 채권자가 채권 신청하고, 감정 평가서에 동시 감정되었다면, 잔금 납부후  토지 채권자는 배당받고 말소된다.

가처분, 소유권이전청구 가등기, 지상권등 말소되지 않는 권리는 주의해야 한다.

낙찰 후 대출이 어려워 자금 계획을 세우고 들어가야 한다.

 

감정평가서, 등기부 등본 확인

감정평가서 100% 신뢰할 수 없다. 실거래보다 높게 나오기도 한다.

내부 면적, 교통, 방 갯수 등으로 평가, 반드시 확인해야 실수하지 않는다.

감정평가서 상의 주소와 등기부 등본의 주소가 다를 수 있다. 주의하자.

 

등기부 등본. 권리분석의 시작.

표제부, 갑구, 을구.

중요한 것은 갑구와 을구.

갑구는 소유권에 관한 내용, 압류, 가압류, 소유권 이전 청구 가등기

을구는 저당, 근저당, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리사항

표제는 건물에 관한 정보.

말소된 권리도 나오게 설정하면 지난 권리를 확인할 수 있다.

말소기준 권리를 먼저 찾고, 주소가 정확한지 확인. 진짜 주소가 아닌 일반적인 주소로 잘못 전입신고한 세입자는 배당받지 못해 명도가 어렵다.

 

기본 가치 평가.

임장. 직장 다니며 공부하는 것은 시간이 부족한데, 마음에 드는 집 모두 보기 어렵다. 시간을 아끼자.

입장전 지번도, 인터넷 지도로 미리 검색.

지번도로 마트, 학교, 도로의 위치 알 수 있다.

포털 사이트의 지도 확인으로 임장 전 지리, 구조 확인. 개발 예정지의 투자 아이디어를 얻을 수 있다.

타이머 들고 임장할 필요 없다.

위성 지도 뿐 아니라 로드 맵 제공. 임장 시간의 부족함을 채워준다.

지번도와 인터넷으로 주위 상황 파악.

개발 가능성 알아본다. 임대 기준으로 물건 선정한다면 역세권 주변이 좋다.

학교가 많고 생활 편의 시설, 마트 등.

공장 주변도 임대 수요가 좋다.

구청 사이트로 몇년 전 지역간 소송이나 민원에 관한 정보 확인하라.

인터넷은 유용한 정보와 쓸데없는 정보가 많아 참고만 하라.

임대료 조사해 기본 수익률 계산

5곳 이상. 16~24평이 임대 좋다. 방이 많으면 활용도 높아, 감정 평가서 상의 방 개수도 확인.

20평 원룸보다 방 2개의 20평이 좋다.

현장 확인, 직거래 까페로 비슷한 조건의 임대료 확인.

 

최대 지출 비용 확인.

수익률 계산. 나만의 방법으로.

낙찰가 미리 정해 적용한다. 지출은 최대로, 수익은 최저로.

최대 필요한 금액을 파악한다. 경락 잔금 대출 확인.

확신이 서지 않으면 은행이라도 확인.

 

최소 수익률 확인. 만일의 사태 대비.

총 투자금 1000만원, 대출 이자 월 10만원.

보증금 500에 월 30으로 임대. 1년 수익은 몇 %인가?

정확한 시세 조사를 해야 수익률 계산이 된다. 수익률은 낮게 잡아라.

 

사고 싶지 않은 집에도 사람은 살고, 집 주인도 있다.

겉으로 보이는 것이 전부가 아니다. 사람도 마찬가지다.

남들이 보지 못하는 장점을 발견하는 눈.

 

4. 임장.

물건을 직접 보러가자. 처음 임장할 땐 조마조마.

겨우 문을 두드렸다. 이제는 성큼성큼 가지만, 누구에게나 처음은 어렵다.

임장시 필수 준비물과 주의사항 알면 어렵지 않다.

유료 사이트 정보지 프린트.

해당 물건에 관한 많은 정보가 있다. 점유자의 이름을 말하며 문 열어달라면 수월하다.

00씨 집이죠? 문의드릴 것이 있는데요. 라면 궁금증을 유발해 문 열기 쉽다.

전입세대 열람증 복사본과 신분증 챙기기.

디지털 카메라. 물건 주변 환경을 찍고, 우편물, 계량기 등 사진으로. 빠르고 정확하게 기록한다.

주변 부동산 시세도 찍자.

건물도 당시 보지 못했던 외벽이나 누수 등을 확인하여 건물 가치 평가 정확해진다. 핸드폰으라도 찍어라.

내부에 사람이 없다면 카메라라도 넣어 찍어라.

물건 근처에 티내며 많이 찍으면, 경쟁자에게 자신의 존재를 광고하게 된다.

 

지번도, 인터넷 지도

지번도를 다 들고 다니기엔 부피가 크다. 해당??되면 새로 구입해야 한다. 알차게 구입하자.

지번도가 뚫어지게 쳐다보자. 반드시 그 지역을 사겠다는 자극제가 된다.

나중에는 어느 지역에 관심이 있는지, 지번도만 봐도 안다.

관심있는 지역의 지번도는 한쪽 벽면을 도배하고 있다.

인터넷 지도를 프린트해서 사용하지만, 부동산 투자를 지속적으로 하려면 지번도를 구입하자.

 

녹음기.

점유인, 주민과 대화 녹음. 나중에 확인하라.

순간에는 정신없어 기억 못하지만, 녹음기 사용하면 가능.

내가 어떻게 말하는지, 실수하지 않는지 알 수 있다.

상대방이 거짓말 하는지도 구분된다.

 

필기구.

느낌, 특이사항 기록. 사진만으로 느낌을 떠올릴 수 없다.

짧은 메모와 사진.

내가 받은 느낌이 이상하다면... 사람의 감이란 무섭다. 이상한 무언가는 내게 문제로 돌아온다.

정확하게 파악하고 넘어가야 한다.

 

자신의 직장에서도 다른 업무에도 능통한 사람이 새로운 아이디어와 새로운 기회를 얻을 수 있다.

치열한 경쟁 사회에서 발전을 위해서는.. 더 많은 지식을 가져야 한다.

자기 발전이 쉽다. 지식과 능력을 융합시켜 전략을 잘 세워보자.

 

 

5. 공과금 확인

감정 평가서, 등기부 등본 확인

실제 사용과 차이, 오류가 없는지 확인하라.

너무 멀다면 차 대신 운동삼아 대중교통을 이용해 주위를 보라.

처음 임장시 스터디 모임 멤버와 함께 다니는 경우가 많은데, 사람이 많으면 집을 보기 어렵다.

집 주인은 잘 보여주려 하지 않는다. 당연하다.

임장시 수수하게 차려입고, 한두명이 다니는 것이 좋다.

남자보다 여자가 유리하다.

굵직한 남자 목소리보다 부드러운 여자 목소리.

파트너가 있으면 컨섭을 정하라. 신혼부부, 형제 등. 너그럽게 집을 보여준다.

가끔 경매를 잘 아는 세입자 중 배당을 잘 받기위해 집의 장점만 말하는 경우가 있다. 객관적 분별력.

 

임장 전 유료사이트 정보지, 지번도, 감정 평가서, 등기부 등본에 문제 없는지 확인하라.

집을 보는 것은 부동산 투자 감각을 기른다. 바빠도 집을 보고 입찰하라. 아파트만의 특징.

시공업체나 브랜드 명이 중요하다.

대지지분과 단지별 규모로 재개발인지 시세 차익을 남길 것인지 확인하라.

임대를 원하면 평형별 규모, 역세권 확인.

잘 빠진 구조가 있다. 아파트 주민의 생활 수준은 주차장의 차종을 보라.

생활 수준이 높으면 개발에 적극적이다.

대중교통의 거리. 버스, 지하철과의 거리.

인터넷과 지번도로 알 수 없는 고저나 혐오시설 확인하라.

생활 편의 시설. 좋은 편의 시설도 너무 가까우면 시끄러우니, 한 블럭 정도 떨어진 것이 좋다.

편의 시설의 기준은 사람마다 다르지만, 마트, 시장, 병원, 서점, 학교, 학원, 탁아시설, 버스, 도로, 전철역

학군이 좋으면 좋다. 좋은 학원. 가격이 오른다.

혐오시설과 공장지대 유무. 공장이나 유흥없소가 있으면 위치가 좋지는 않다.

동네 분위기, 싸움소리에 잠에서 깰 수도 있다. 자녀가 있다면 교육에 안 좋다.

그러나 임대는 다르다. 유흥업소나 공장 종사자에 임대 가능. 개발보다 임대 수익을 노려라.

 

폐문부재.

사람이 없는 경우가 있다. 그런 때 구조가 같은 위, 아래 집의 양해를 구하라.

경매라고 말하지 말고, 사람을 만나 집을 보기로 했는데 연락이 안된다고 말하고.

누수가 없는지 확인. 노후된 건물은 누수가 걱정이다.

세입자의 전화번호도 얻어라.

낙찰받기전 세입자와 흥정하지 마라. 세입자도 입찰에 참여하기도 한다.

동네 분위기 살펼겸 점포 주인에게 물어보라.

이동네로 이사하려는데, 라면 솔직하게 말해준다.

주민과 동네 분위기도 파악하라.

정확한 시세 파악. 월세 전세를 구하는 사람. 놓으려는 사람. 급매로 집을 사고 팔려는 사람.

근처 부동산을 보고 월세를 알아보라. 시세만 물어보라.

경매한다고 알리기보다 실수요자 입장으로 직장 관계로 왔다고 하면 더 좋다.

한곳 정도는 솔직하게 경매 참여한다고 말하는 것도 좋다.

물건에 대한 중계인의솔직한 평을 들을 수 있다.

경쟁자일 수도 있으므로 입찰가를 말하지는 말자.

월세 주인과 세입자의 입장은 다르므로 반드시 양쪽 입장에서 금액을 확인하라.

 

동네에서 어두운 분위기가 풍기면 물건이 좋아도 입찰에 참가하지 않는다.

나와 기운이 맞는 곳에 하고 싶다.

경매라면 재수 없다, 나도 망한다는 생각을 가진 사람이 있다.

집은 주인을 닮아간다. 어떤 주인을 만나느냐에 따라 집도 달라진다.

감정의 수위를 잘 조절해야 적절한 낙찰가를 적을 수 있다.

마음에 들어도 낙찰가를 높여 쓰지 않는다. 내가 원하는 수익률로 도전한다.

후회하지 않을 물건이라면, 최저 수익률로 참여하는 것도 좋다.

 

명도를 위한 임장.

우편물이 얼마나 있는지, 수취인이 누구인지. 점유자 파악.

법원에서 조사한 사람외 다른 사람이 사는지 확인.

옆집 사람과 대화해 성향을 파악하라.

명도도 낙찰자 하기 나름이다.

 

임장 시간.

주말? 가능하면 퇴근 후 평일 밤에 하는 것도 괜찮다.

주말에 사람이 올 것을 알고 있다. 문을 두드리면 사람이 없는 것처럼 하기도 한다.

평일 밤에는 예상하지 못해, 임장 가능하기도 하다. 내부를 자세히 보라.

너무 늦으면 예의 아니라, 10시 이전에 방문하자.

임장의 틈세를 노려라.

어려운 가운데 움직여야 내가 원하는 것을 얻는다.

어두워 주위를 제대로 못 볼 수 있지만, 낮엔 못 보는 것을 체크할 수 있다.

가로등이 제대로 있는지, 치안 상태는 어떤지는 밤에 확인할 수 있다.

공원이 있어 좋아했는데, 밤에 불량 학생의 아지트라면 구청에 신고해 밤에 주민이 운동하는 건강한 공원으로 만들어야 한다.

내 집의 가치는 내가 올리는 것이다. 내가 해결하는 편이 더 빠르다.

 

임장 체크리스트 만들어라.(정확히 써라)

개인의 기준에 맞게 항목을 추가하라.

사건번호, 주소, 입찰일, 면적, 보전등기, 방 개수,

채광, 노후도, 내부구조, 주차장, 도시가스, 수도 개량기, 전기 개량기, 도배, 장판, 승강기, 관리비 등

주위환경. 버스, 전철 , 시장

소음진동, 개발 가능성, 이웃 주민, 분위기

임차인 연락처, 부동산 연락처

 

공과금 확인

수도 계량기, 도시가스, 전기 개량기 디카로 찍어라.

관련업체 홈페이지에 고객번호나 주소로 확인하고 명도 협상시 완납하고 나갈 것을 말해야.

지역별로 관리업체가 달라 해당 고객센터에 문의

아파트는 관리사무소로 관리비 알 수 있다.

사람이 없다면 수도, 전기 계량기 유무 확인해야.

밀린 공과금 확인하라. 빈집이라 낙찰받았는데, 밀린 관리비 300이라면..

등기부 등본이 나오기 전의 사용 내용은 증명하면 내지 않아도 되지만, 최악의 경우를 생각해 많은 정보를 가지고 있는 것이 유리하다.