부동산은 왜 오를까요? 여러 가지 관점에서 볼 수 있으나, 그 중 한 가지는 돈(유동성)이 부동산시장으로 계속 공급되면 오른다는 사실입니다. 부동산시장에서 주요 돈 공급원의 핵심은 ‘가계의 소득증대 + 은행의 부동산 담보대출’입니다. 보통 부동산을 살 때 은행의 대출 없이 100% 자기가 가진 현금만으로 사는 사람은 거의 없습니다.
이런 관점에서 볼 때 우리나라의 부동산상승은 2006년 상반기 정도에서 멈추었어야 합니다. 그 시점에서 은행들이 더 이상 부동산 담보대출을 늘릴 수 없는 상태에 놓여 있었으니까요. 하지만 상승세는 그때 멈추지 않았고 2006년 내내 엄청난 기세로 계속되고 2007년 초까지 이어졌습니다. 그리고 그 과정에서 우리나라 은행들에는 비정상적인 돈의 흐름이 나타나게 됩니다. 지금 한국경제는 그 부작용을 심하게 치르고 있습니다.
이 문제가 우리 한국 금융위기의 핵입니다. 이 문제를 이해하고 관련 지표를 주목하게 되면 앞으로 금융위기의 진행상황을 파악할 수 있고, 부동산시장의 진바닥을 가늠하는 지표로 삼을 수 있을 것입니다.
우리 증시는 2003년 4월 초에 바닥을 다지고 대세상승을 시작했습니다. 대세상승 초기에는 반신반의하던 시중의 자금이 2004년 하반기부터 서서히 주식시장으로 모이기 시작합니다. 상승이 지속되니 망설이던 시중 자금이 점점 빠른 속도로 증시로 모여듭니다.
아래 펀드 수탁고의 증가추이 그래프(막대)를 보시면 결국 엄청난 자금이 펀드로 모여들었음을 알 수 있습니다.

시중 은행들은 경쟁 은행보다 더 빨리 성장하기 위한 외형확대 경쟁을 벌이는 과정에서 대출 신청이 들어오면 일단 대출부터 먼저 해주고 그에 필요한 돈은 나중에 마련하는 식으로 움직이게 됩니다. 이를 일러 이름도 그럴 듯하게 ‘자금의 선운용 후조달 경영전략’이라 불렀습니다.
이치를 따져보면 매우 위험한 플레이인 것을 알 수 있습니다. 예금을 받아서 대출을 하는 것이 은행의 본연 업무인데 예금은 무시하고 대출부터 먼저하겠다는 얘기니까요. 결국 대출 증가세가 예금 증가세를 크게 앞지르게 됩니다.
예대율은 2008년 6월에 이르러 130%를 넘어서는 지경에까지 이릅니다. 대출이 예금보다 30%나 더 많다는 얘기입니다(사실 통계를 발표하는 곳에 따라 140%를 넘기도 하는데, 최소한 모든 자료가 130%를 넘습니다). 이 30%만큼의 금액차이는 어딘가 다른 곳에서 끌어온 돈으로 메워야만 합니다.

부동산시장이 살아날 수 있으려면 유동성이 안정적으로 공급되어야 합니다. 그동안 정부의 각종 부동산부양책에도 불구하고 아직까지는 부동산시장이 요지부동으로 보이는데, 그 이유는 유동성이 안정적으로 공급되기 어려운 시장상황 때문입니다. 이러한 시장상황이 근본적으로 개선되지 않는 한, 재건축규제 완화 등 어떤 수단을 동원한다 해도 반짝 상승 정도에 그칠 수밖에 없다고 봅니다.
그리고 유동성이 안정적으로 공급될 수 있는 여건이 바로 ‘예대율 정상화’입니다. 그동안 정부에서는 은행채를 사주는 등 은행에 대한 지원을 하면서 그 대가로 기업에 대한 대출을 늘리라고 압력을 넣고 있습니다. 하지만 제 코가 석자인 은행들은 계속해서 몸을 사리고 있습니다. 시장의 근본 여건(예대율)이 정상화되지 못하는 한 정부의 압력이 아무리 강할지라도 대출이 활성화되기는 어렵다고 봅니다.
게다가 감독 당국의 최근 움직임을 보면, 올 연말까지 BIS 기준 자기자본비율쪻을 12% 이상으로 끌어올리라고 통보(그렇지 못할 경우 심각한 조치가 취해질 것임을 강하게 언급합니다)하는 등 정책이 계속 엇박자를 보이고 있습니다.
‘건전성을 높이며(대출을 줄이며) 대출을 늘려라’라는 상호모순되는 정책을 펴고 있는 것이지요. 참 답답합니다. 하여튼 현재의 상황이 그렇습니다.