보다 안전한 수익형 부동산을 찾아라!

 

   부동산 투자 전문가 박상언의 신간 <나는 주식보다 연금형 부동산이 좋다>(한스미디어)에서 연금형 부동산은 본인이 생을 다할 때까지 안전하게 임대료가 나오면서 위험이 거의 없는 안전한 부동산을 말한다. 한마디로 ‘리스크가 전혀 없는 수익형 부동산’을 뜻한다.

   요즘 부동산에 투자하면 큰일 난다고 말한다. 아닌게 아니라 아파트 가격 동향을 살펴보면 거의 한 달 간격으로 몇천만 원에서 몇 억씩 떨어지고 있고 그에 대해서 ‘실수요자에게는 지금이 매입 적기’라고 보도하는 신문과 뉴스에서 떠들고 있다. 하지만 여기서 부동산 시장이 좋지 않다는 세간의 얘기는 엄밀하게 말하면 수도권 지역 아파트 시장이 좋지 않은 것이다. 단지 아파트 시장만 문제일 뿐 매월 연금처럼 월세가 나오는 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸, 오피스, 단독, 다가구 등은 불황에도 불구하고 인기가 있다고 이 책에서 저자는 이야기하고 있다.

 

   저자는 한 발 더 나아가 옛날처럼 부동산에 투자해놓고 오르기만 기다리다가 월세만 받는 것에서 벗어나 해당 부동산을 개발해서 시행 이익까지 얻을 수 있는 시행자적 관점에서 부동산을 봐야 한다고 말한다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 아파트 가격이 전체적으로 계속해서 떨어지고 있다. 그래서인지 이제는 아파트 자체에 시세차익을 보려는 투자자는 없고 모두들 <빌딩부자들>이라는 책의 주인공들처럼 ‘수익형 부동산’에 관심이 집중되고 있다.

 

   지난 해 초 하우스푸어라는 책이 나온 것처럼 아파트의 시세차익을 노렸던 투자자들은 모두 괴로워하고 있다. 아파트 대출이자는 높아져 가는데, 아파트 시세는 떨어지고 급매를 내놔도 ‘아직 거품이 있다’며 아무도 사려고 하지 않기 때문이다. 이 같은 경향은 글로벌 금융위기 이후 확연하게 두드러진 것이 사실, 이는 부동산 가격이 국내가 아닌 국제적인 경제상황에 따라 좌지우지되는 것을 목격하고는 부동산도 주식과 다를 바가 없다고 투자자들이 여기게 된 것이라고 판단된다. 다시 말해 부동산의 가치 역시 결국 달러화의 영향을 받는 원화로 평가되기 때문에 더 이상 부동산불패 신화는 허구라는 것을 알게 된 것이다.

 

   한편 실제로 수요자들이 돈이 없게 되었다. 높아지는 전세금 때문에 대출도 받기 어려운 무주택자들은 전월세를 낀 부동산을 구하게 되면서 ‘월세를 수입으로 하는 임대인’이 늘어나게 되었고, 자연스럽게 임대수익을 기반으로 하는 수익형 부동산에 대한 투자가 대세가 된 것이다. 이 책 역시 수익형 부동산 중에서도 ‘연금’으로까지 여길 만큼 안전한 수익형 부동산은 무엇인가를 살펴본 책, 부동산 투자에 있어 ‘수익형부동산’이 대세임을 확인시키고 있다.

 

 

 

 

   저자는 왜 하필 수익형이라 부르지 않고 연금형이라고 했을까? 저자는 노후 준비를 위한 자산으로 준비하라는 의미에서 ‘연금형’이라고 강조했다. 한마디로 40대 이후의 투자자라면, 위험한 주식보다 수익형 부동산에 관심을 두라는 말이다. 아닌게 아니라 금융위기 이후 불황을 겪으면서 우리가 배운 교훈 하나는 ‘모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다’는 것이다.

   UBS의 마틴 헬브핑거 자산관리이사는 이른바 ‘스완SWAN 계정’을 강조한다. 여기서 스완은 풀어서 말하면 ‘Sleep Well At Night’, 즉 반에 편안하게 잠들기 위한 자산을 말한다. 40대 이후부터는 주식시장의 폭락과 폭등에 관계없이 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금 흐름 자산이든 충분한 스완 계정은 확실히 필요하다. 특히 우리의 정신건강을 위해서도 절대적이다. 우리 주변에는 매일처럼 급등락하는 주식 시세판을 보다가 심한 우울증에 걸리거나, 심근경색으로 건강을 해치는 사람들이 적지 않다. 실제로 증시의 급격한 변동이 심장병 발병 위험을 높인다는 연구 결과가 있을 정도이다.

 

   연금형 부동산에 집중해야 하는 이유를 좀 더 살펴보면 다음과 같다. 2020년 전후가 되면 인구가 본격적으로 줄어들고, 1인 가구 증가와 고령화 시대를 맞이하면 우리나라 경제구도도 장기간 저성장 기조로 갈 수 밖에 없게 된다. 따라서 부동산투자에 있어 고도성장 시대의 단순한 시세차익보다는 서서히 임대수익을 노리는 투자로 가야 한다. 저자는 전통적인 아파트 투자 일변도에서 벗어나 안전한 연금형 상품이라고 할 수 있는 오피스텔, 도시형 생활주택, 다가구, 원룸, 상가 등에 서서히 관심을 가져야 한다고 말한다. 그렇다면 연금형 부동산 중에서 어떤 곳이 좋을까?

 

   저자는 우선 신도시보다 도심에서 찾으라고 말한다. 여기서 말하는 도심은 서울 도심권만 해당되는 것이 아니라, 지방에서도 가장 중심부가 되고 업무시설이 충분해 인구가 몰리는 지역이다. 신도시 정책은 기본적으로 경제가 고도성장기를 구가할 때 효과를 보는 정책이다. 하지만 경기변곡점이 급속하게 꺾이기 시작한 2008년 이후 외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가를 가져오고 있다. 전세계적으로 봐도 경기침체기에 있는 일본, 영국, 미국 등 선진국은 이러한 문제점 때문에 신도시 개발보다는 도심 재개발정책으로 변환하고 있다.

   두 번째는 지방 부동산 중에서 소득수준이 높은 지역과 인구 증가 지역을 노려야 한다. 대표적으로 대전을 비롯해 세종시, 울산, 충남, 여수, 여천 등 이다. 예를 들어 여천 등지의 산업 단지 인근에 위치한 소형 아파트는 현재 매매가가 6000~8000만 원대에 머물고 있다. 이들 부동산은 임대가 잘 돼서 월세로 전환하면 보증금 500만원에서 월 40~45 만 원을 즉시 받을 수 있다. 이들 부동산은 대출을 이용하면 3,000만 원 정도로도 투자가 가능하다.

   대출이자를 감안하더라도 단순 투자수익률 측면에서 연 8퍼센트가 넘기 때문에 수도권의 오피스텔 수익률을 능가하는 곳도 지방에는 많다. 주의할 것은 지방 부동산을 이용한 연금형 부동산 투자에 나서기 전에 주택증가율과 지역별 경제변수 및 인구 특성, 미분양 재고 등을 고려하고 동시에 전세 비율이 높은 곳 위주로 투자해야 한다. 5000만 원에서 1억 원 이내의 자금만으로도 인구증가율이 높은 곳, 가구 수 증가 속도가 빠른 곳, 1인당 소득수준이 높고 주택보급률이 낮은 곳 등을 조사, 분석해서 투자하면 큰 성공을 거둘 수 있다고 저자는 말한다.

 

   이 책은 한마디로 아파트 시대는 가고 수익형 부동산의 시대가 왔다고 말한다. 독자인 우리가 이 책에서 주목해야 하는 것은 그 누구보다 촉이 발달한 부동산 투자 전문가가 2012년의 부동산 트렌드를 말하고 있다는 점이다. 부정하고 싶지만, 수익형 부동산이 대세인 것 만은 확실하다. 자고 일어나면 GDP와 소득 그리고 인구가 증가하며 지가와 주택가격이 상승하던 시대는 이제 지나갔지 않은가

   한편 그렇다고 수익형 부동산이 문제점이 없느냐 하면 그렇지도 않다. 환금성이 취약하고, 감가상각과 보수관리비용으로 인해 가치가 떨어질 수 있고, 모든 수익형 부동산이 장기적이고 안정된 수입을 보장하는 것은 아니다. 다시 말해 단순히 수익형부동산이 대세일 수밖에 없자는 논리로 투자하다가는 큰 코를 다칠 수도 있다. 일독한다면 수익형 부동산의 진면목을 알게 될 것이다.

 

 

이 방송은 01월 10일자 이데일리 TV <이기는 투자전략> 2부 

'경제경영 따라잡기'에 소개된 내용입니다.