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아파트 살 돈으로 노후주택 사서 건축하는 법!
이제 [월급쟁이 건축주 되기 프로젝트]를 시작해 보자!

“나는 1년 지나고 돈이 좀 더 모이면 해야지.”
“나중에…. 지금은 아니야. 좀 더 여윳돈이 필요해.”

아직도 이런 말들로 당신의 삶을 합리화하고 있다면 이제는 그만 알에서 깨어날 시간이다. 당신의 한계는 여기까지라고 한정짓는 알에서 깨어나야 한다. 이제 선택의 순간이다. 당신이 건축주가 되어 월급쟁이 직장인의 굴레에서 벗어날 순간 말이다. 물론 월급쟁이 직장인들이 땅을 사고 건물을 짓기까지는 쉽지 않은 상황들의 연속이다. 어떤 땅을 사고, 자금은 어떻게 조달하며, 실제 건축하는 과정에서 수많은 예기치 못한 변수들이 발생할 것이다. 하지만 머뭇거리고 있기에는 지금의 현실이 만만치 않다.

이제는 ‘건축’이라는 부동산 투자의 새로운 패러다임을 받아들여 좀 더 자유로운 삶에 다가서야 한다. 이 책은 건축주가 되기 위한 준비작업에서부터 토지분석, 매입, 설계, 시공, 분양, 임대, 수지분석까지 건축에 필요한 모든 사항들을 정리해 놓았다. Part 1에서는 ‘건축주가 되어 두 번째 인생을 사는 사람들’을 소개하고 있다. 노후주택을 매입하거나 점포겸용주택을 분양받아 건축을 시작한 사람들, 공동투자를 통해 건축에 빠진 사람들, P2P 대출을 활용해 적은 금액으로 상가주택을 건축한 사람들의 이야기이다. Part 2 ‘오늘부터 당신은 예비 건축주’에서는 건축의 기본적인 과정에 대한 설명과 부동산 투자의 새로운 패러다임인 건축을 통해 2배의 수익을 올릴 수 있는 방법을 소개하고 있다. Part 3은 ‘건축주 되기 프로젝트’의 첫 번째 관문인 ‘토지 매입’에 대해 설명하고 있다. 어떤 토지를 구입해야 하는지, 왜 노후주택은 나대지로 봐야 하는지, 왜 썩은 주택이 황금알을 낳는 땅인지 등을 설명하고, 공간을 최대로 활용하는 방법과 노른자위 땅을 만드는 방법 등을 소개한다. Part 4 ‘실전 건축’에서는 설계사무소의 선정부터, 설계에 따른 공간의 비밀, 공사 공정에 따른 체크포인트와 부실공사를 막는 노하우를 설명한다. 또 계약이행증권을 통해 안전한 공사를 할 수 있는 방법을 소개한다. Part 5에서는 ‘P2P 금융을 활용한 자금 조달’에 대해 설명한다. 요즘 대세가 되고 있는 부동산 크라우드펀딩인 P2P 금융에 대해 자세히 설명하며, 왜 건축주들이 P2P 금융을 이용해야 하는지, 그들과 어떻게 윈윈해야 하는지를 설명한다. Part 6 ‘돈 되는 건축전략’에서는 건축의 재무제표라고 할 수 있는 ‘수지분석표’ 작성법부터 건축주를 위한 절세전략, 분양과 임대 중 어느 것이 유리한지, 1인가구의 증가에 따른 임대시장의 활용법 등을 설명한다.

우리에게 행복한 인생과 윤택한 삶은 권리이자 의무이다. 그런 권리와 의무는 누가 대신 찾아주는 것이 아니다. 바로 우리가 지금 당장 찾아 나서야 한다. ‘월급쟁이 건축주 되기 프로젝트’를 함께 해보자!

이제는 내 땅을 사서 꼬마빌딩 제대로 지어보자!
‘건물’이라는 나무가 아닌 ‘건축’이라는 큰 숲을 봐야 한다.
금싸라기 노후주택에 투자해 ‘빅픽처 디벨로퍼’로 거듭나 보자!

“부동산 투자는 끝났어!”
“부동산 폭락의 시대가 곧 올 거야!”
“내 월급 가지고 부동산 투자는 꿈도 못꿔!”
“건축은 무슨 건축! 집 살 돈도 없는데…”
아직도 우리 주변에는 이렇게 부정적인 말을 쏟아내는 사람들이 넘쳐난다. 하지만 부정적으로만 생각하면 어떤 투자도 할 수 없다. 특히 부동산 등 재테크를 하는 사람치고 부정적으로 접근해서 부자가 된 사람은 보지 못했다. 나는 우리 주변의 방해꾼들에게 자신 있게 말하고 싶다.
“부동산의 시대는 절대 끝나지 않는다. 부동산 시장은 아직도 현재진행형이다.”
10년 전 필자가 부동산 투자를 시작했을 당시에도 이런 말을 하는 방해꾼들이 넘쳐났다. 친구, 선배, 지인들까지 부정적인 말을 쏟아냈다. 그러나 10년 후 필자는 그 말이 잘못되었다는 걸 입증하고 있다. 왜냐하면 필자는 10년 전이나 지금이나 부동산으로 돈을 벌고 있기 때문이다. 매년 쏟아지는 각종 부동산 규제 정책과 경기변동에도 불구하고 말이다. 물론 위기의 순간도 많았지만, 슬기롭게 헤쳐 나가고 있다. 반대로 10년 전 나에게 부정적인 말을 했었던 방해꾼들의 삶은 어떨까? 행복한 삶은커녕 자신을 돌볼 금전적 여유조차 없으며, 매달 날아오는 이자납입 청구서와 부채, 세금, 인플레이션에 짓눌려 최소한의 윤택함과 행복함조차 느끼지 못하며 살아가고 있다.
필자는 10년 동안 경매 투자부터 시작해 분양권 투자, 상가 투자, 꼬마빌딩 투자 등 여러 가지 투자를 통해 수많은 실수와 시행착오 그리고 성공을 거듭하면서 실전경험과 노하우를 쌓았다. 그리고 모든 부동산 투자의 정점이자 많은 투자자들이 꿈꾸는 건축주가 되기로 결심했다. 이미 누군가가 만들어 놓은 건물(꼬마빌딩, 아파트, 상가, 빌라 등)이 아니라 처음부터 끝까지 새로운 것을 창조하는 ‘건축주’ 말이다.
대다수의 사람들은 ‘건축이라고 하면 워낙 덩어리가 커서 내가 접근할 수 없는 영역이 아닐까’라고 생각한다. 하지만 건축은 적은 금액을 가지고도 충분히 접근이 가능하다. 총투자금의 10%만 준비할 수 있다면 건축주가 될 수 있다. 자금 여력이 안 된다면 P2P 자금 조달을 통해 사용가능한 총알을 준비할 수 있다.
이 책은 [월급쟁이 건축주 되기 프로젝트]라는 제목과 같이 직장인들도 ‘건축(부동산 개발)’을 통해 좀 더 자유로운 삶을 살 수 있는 방법을 알려주고 있다. 또한 월급쟁이들도 건축이라는 수단을 통해 이익을 극대화하고, 높은 생산자 프리미엄을 얻을 수 있는 새로운 투자방식을 알려주고자 한다. ‘월급쟁이 건축주 되기 프로젝트’를 통해 성공적인 월급쟁이 건축주들이 많이 생겨났으면 한다. 우리 모두 프로젝트를 함께해 보자!

프롤로그 / 이제는 투자의 패러다임을 바꿔야 할 때

Part 1 건축주로 두 번째 인생을 사는 사람들
#01 노후주택에서 건축의 매력을 맛보다
#02 땅을 분양받아 꼬마빌딩을 짓다
#03 공동투자로 투자금을 분산하다
#04 P2P 대출을 활용해 상가주택을 짓다

Part 2 오늘부터 당신은 예비 건축주!
#01 ‘건축주 되기 프로젝트’를 시작하다
#02 건축주가 되기 위한 첫걸음
#03 발상의 전환으로 2배의 수익을 만드는 건축
#04 투자의 새로운 공식, 건축 패러다임

Part 3 건축주 되기 프로젝트 (1) 토지 매입
#01 토지에 따라 건물의 규모가 결정된다
#02 용도지역이 토지의 가치다
#03 공간을 최대로 활용하는 방법
#04 노후주택은 훌륭한 나대지다
#05 경매로 썩은 주택을 찾아라
#06 건축의 캐스팅보트, 주차공간
#07 땅만 가지고 있어도 수익은 2배
#08 노른자위 땅을 만드는 기술

Part 4 건축주 되기 프로젝트 (2) 실전 건축
#01 건축의 시작은 설계사무소 선정
#02 건축설계에 따른 공간의 비밀
#03 건축주만 아는 건축의 비밀
#04 공사 공정에 따른 체크포인트
#05 부실공사를 막는 건축주의 노하우
#06 건축의 안전벨트, 계약이행증권

Part 5 건축주 되기 프로젝트 (3) 자금 조달
#01 부동산 P2P 금융
#02 P2P 금융의 구조 이해하기
#03 P2P 금융에 꽂힌 건축주들
#04 P2P 금융회사 선정하기
#05 P2P 금융회사와 상생하기

Part 6 돈 되는 건축전략, 황금알 낳는 건물
#01 수지분석으로 건축 여부 파악하기
#02 건축주가 알아두면 유리한 절세전략
#03 분양 vs 임대, 나에게 맞는 전략은?
#04 분양만 잘되면 수익은 고공행진
#05 임대시장, 1인가구를 주목하라

에필로그

건축주의 입장이 되어 기존에 있던 노후주택을 철거하고, 거기에 신축빌라를 짓는다고 가정해 보자. 아파트도 같은 위치라면 신규아파트에 들어가 살고 싶은 것이 사람의 심리이다. 빌라 역시 주변의 오래된 것들보다 오히려 신축빌라에 들어와 살고자 할 것이고, 더 높은 가격으로 프리미엄을 얹어 매도도 가능하다. 당신이 건축주가 되어 밥상만 잘 차려놓는다면 사람들은 저절로 모여들게 되어 있다. -- p.13-14

부동산 주인의 손 바뀜이 자주 일어날수록 수익은 점점 줄어든다. 이익을 붙여서 팔고, 또 다른 이들이 이익을 붙이기 때문이다. 그렇기 때문에 가장 최고의 수익을 가질 수 있는 최초 생산자가 되기 위해 건설사들은 앞다투어 아파트나 오피스텔을 짓는 것이다. 최초의 생산자에게 최고의 프리미엄을 가질 권한이 있기 때문이다.--- p.22

아무리 덩치가 큰 부동산 투자라도 다수의 사람들이 모이면 투자가 가능해지고, 높은 수익률을 만들 수 있다. 이제 부동산 투자의 방식도 새로운 패러다임으로 변해가고 있다. 우리는 임대인이 되어 월세를 받을 수 있으며, 투자자의 위치에서 수익금을 분배받을 수도 있고 생산자가 되어 생산자 프리미엄을 얻을 수도 있다. 선택은 당신의 몫이다. --- p.33

총사업비의 적게는 15%에서 많게는 30% 미만의 자기자본을 보유하고 있다면 준공까지 완료할 수 있다. ‘이게 무슨 사기꾼 같은 소리냐고’ 모두 가능한 일이다. 예를 들어 10억 원짜리 건물을 짓는다고 하면 적게는 1억 5,000만원에서 3
억원 정도만 있어도 건축이 가능하다는 것이다. 대부분의 사람들이 10억원짜리 건물을 짓는다고 하면 자기자본이 최소 7～8억원 정도는 필요하다고 생각한다. 필자 역시도 그랬다. 하지만 그렇게 자기자본을 투자해서 건물을 짓는 사람은 대한민국에 한 사람도 없다. 똑똑한 사람들은 모두 자기자본은 최소화하고 금융권의 레버리지를 통해 건물을 짓는다. 필자도 그렇게 건축을 진행했고, 건물을 준공하여 공실 없이 임대를 맞추었다.--- p.46

필자는 노후주택의 수가 증가함에 따라 노후주택은 이제 새로운 재테크 수단이라고 생각한다. 당신이 예비 건축주가 아니더라도 노후주택은 새로운 투자의 기회가 될 수 있다. 이처럼 아무도 거들떠 보지 않는 곳에 답이 있는 것이다.--- p.97

만약 건축은 하고 싶은데 아직까지 엄두가 나지 않고, 건물 짓는 것이 두렵다면 당장 건물을 짓지 않더라도 땅은 잡아 놓자. 땅만 가지고 있어도 성공한 건축주이며 운을 당신 편으로 가져올 수 있다. 그 땅이 언제 얼마나, 그리고 어떻게 당신에게 큰 영향을 줄지는 아무도 모른다. 그리고 땅이 있으면 아마 건축을 해서 건물주가 되고 싶은 마음이 절로 들 것이다. 언제 시작해야 할지 모르겠다고? 지금 당장 시작하라! --- p.110

수지분석표만 제대로 분석하고 작성할 줄 안다면 성공적인 건축주가 될 수 있다. 수지분석표가 정확하면 정확할수록 우리의 건축사업도 날개를 달게 될 것이다. 만약 보다 정확한 수지분석을 통해 건축주의 꿈을 한 발짝 더 앞당기고 싶다면 전문가와 함께 하는 것을 추천한다. --- p.208

분양은 건축의 꽃이라는 말이 있다. 내로라하는 대형건설사들이 재건축단지를 중심으로 아파트를 짓는 이유도 성공적인 분양을 하기 위해서이다. 그 분양이라는 꽃을 피우기 위해 조합설립 인가, 토지 매입, 시행사 선정, 시공 등 장기간에 걸친 프로젝트를 진행하는 것이다. 그리고 분양은 그러한 고된 시간을 거쳐 받게 되는 강력한 인센티브이다. 건설사들이 분양가를 높게 책정하는 것도 그들의 노력을 보상받기 위해 인센티브를 극대화하는 것이다. --- p.227