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복잡한 재테크 방법은 싹 다 잊어라!
백만 원으로 CGV에 투자하는 법
쉽고 높은 수익률을 가져다주는 ‘리츠’ 하자

올해 들어 새로운 재테크 시장이 급격히 성장하고 있다. 바로 낮은 리스크와 높은 수익률을 자랑하는 부동산간접투자 방법, '리츠'다. 최근 연달아 새로운 리츠 회사가 설립되고 있고, 2018년 6월에는 2년 만에 처음으로 부동산 공모리츠 상품이 상장됐다. 이달 7월 말에는 신한금융투자가 새로운 리츠 상품을 준비 중이다.
리츠는 쉽다. 투자 자산의 모든 것을 알 필요 없이, 투자하는 부동산 자산의 공실률이 어느 정도인지, 임차인은 누군지, 임대료는 잘 나오는지만 파악하면 된다. 리츠는 보통 '부동산투자회사'라고 부른다. 여러 사람이 십시일반으로 돈을 모아 대형 부동산에 투자한다는 점은 부동산펀드와 같다. 부동산 펀드와 가장 큰 차이점은 유동화가 쉽고 거래소 상장을 전제로 한다는 것이다. 이 때문에 부동산 공모펀드와 달리 일반적인 상장회사 주식과 똑같은 방식으로 사고팔 수 있다. 이 때문에 적은 돈으로 홈플러스에, 아마존 물류센터에, 신라호텔에 투자하는 게 가능하다.
이 책은 나의 소중한 자산을 새로운 재테크 방법에 투자하고 싶은 독자, 낮은 리스크와 매력적인 수익률이라는 두 마리 토끼를 모두 잡고 싶은 독자에게 완벽한 '리츠' 재테크 가이드북이 될 것이다.

부동산 대체투자가 뜨고 있다!
지금 리츠에 올라타라
최근 부동산 대체투자가 급격히 성장하고 있다. 자산규모가 수십조 원에서 수백조 원에 달하는 국민연금, 교직원공제회, 공무원연금 등의 국내 기관투자자들이 국내외 대형 부동산에 투자하고 있다. 국민연금의 투자규모만 봐도 그 성장세를 알 수 있다. 2012년 국민연금의 부동산 투자는 국내 4.5조 원과 해외 8.4조 원을 합쳐 12.9조 원 규모였으나 2017년엔 국내 6.5조 원과 해외 18.3조 원을 합쳐 24.8조 원 규모로 늘었다.
올해 이 기세를 이어받아 리츠 시장은 더욱 성장세를 타고 있다. 한국 거래소는 2년 만에 처음으로 공모 리츠상품을 상장 승인했고, 대형 부동산 운용사들이 앞다퉈 리츠(부동산자산관리회사·REITs AMC)를 설립하고 있다.

쉽고, 명료한 리츠
하지만 수익률은 든든하고 아름답다
리츠(REITs)는 'Real Estate Investments Trusts'의 약자다. 부동산 공모펀드와 함께 부동산 간접투자 방식 중 하나로, 보통 ‘부동산투자회사’라고 부른다, 여러 사람들이 십시일반으로 돈을 모아 대형 부동산에 투자한다는 점은 부동산펀드와 같다. 차이점은 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고, 90% 이상을 배당하도록 의무화되어 있다는 것이다. 또한 부동산 공모펀드는 일반 거래소 상장이 아닌 수익증권 상장 방식을 취하고 있어, 개인 고객들이 사고팔기 어렵지만, 리츠는 상장이 되면 일반적인 상장회사 주식과 똑같은 방식을 사고팔 수 있다.
알고 보면 리츠만큼 간단하고 쉬운 금융 상품이 없다. 주식과 비교해 보면 리츠가 얼마나 간단한 금융 상품인지 쉽게 이해할 수 있다. 독자가 삼성전자 주식을 가지고 있거나 앞으로 투자할 생각이 있다고 가정해보자. 글로벌 기업 삼성전자의 사업 부문은 크게 TV, 냉장고, 세탁기 등을 생산하는 CE부문. 휴대폰을 생산하는 IM부문, D램 낸드플래시 등을 생산하는 반도체 사업부문, LCD, OLED를 생산하는 디스플레이 사업 부문으로 나뉜다.
여기에 국내 본사와 22개 종속기업, 해외에 248개의 종속기업을 운영한다. 삼성전자에 제대로 투자하기 위해선 이 모든 사항을 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 여기에 애플과 같은 전 세계 경쟁자들의 동향까지 신경 써야 한다.
반면 리츠는 간단하다. 리츠의 이익은 임차인이 내는 임대료로부터 나온다. 리츠가 투자한 자산의 공실률이 어느 정도인지, 임차인은 누군지, 임대료는 잘 나오는지만 파악하면 투자 결정을 내릴 수 있다.

난 홈플러스 건물에, 아마존 물류센터에, 신라호텔에 투자한다!
현재 부동산 시장에선 리츠 투자의 이점이 많다고 분석한다. 한국부동산리츠협회의 조사에 따르면 부동산 리츠 상품의 평균 수익률은 약 7.7%에 달한다. 부동산을 직접 소유해 올리는 부동산 투자에 비해 실질 수익률이 더 높을 수도 있다.
이런 리츠로 투자할 수 있는 부동산의 종류는 다양하다. 개인투자자들이 가장 익숙하게 생각하는 주택은 물론이고, 오피스, 물류센터, 리테일 호텔 등이 투자대상이다. 다시 말해 한국인들이 좋아하는 아파트는 물론이고, 삼성전자나 LG전자, 포스코, SK, 다음카카오 등 한국을 대표하는 대기업들이 임대하는 사옥, 아마존이나 쿠팡이 사용하는 물류센터, 롯데나 신세계 등이 운영하는 리테일, 신라나 롯데 등이 운영하는 호텔에 투자할 수 있다는 말이다.

저자가 두 발로 직접 쓴 리츠 투자법
이 책 한 권이면 완전 OK
이 책의 1장은 현재 한국의 부동산 시장을 설명하고 한국인들이 여태까지 주로 어떤 부동산 재테크를 했는지 설명한다. 2장은 왜 기존의 재테크 방법이 아닌 리츠에 투자해야 하는지를 설득력 있게 주장한다. 3장엔 본격적인 리츠 투자 방법이 들어있다. 리츠의 투자 대상으론 크게 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔, 주택 다섯 가지로 나눌 수 있다. 저자는 이 모든 자산을 꼼꼼하게 훑으며 각 자산의 투자대상으로서의 장단점과 앞으로의 미래를 세심하게 조망한다. 4장에선 투자자들이 꼭 알아야 할 리츠에 대한 필수지식을 설명한다. 5장에선 리츠 선진국들, 미국, 호주 싱가포르를 살펴본다. 6장에선 한국 리츠의 현재를 살피고 앞으로 한국 리츠가 나아가야 할 청사진을 제시한다.
이 책은 낮은 리스크와 높은 수익률을 자랑하는 ‘리츠’에 대한 독자의 궁금증을 채워줄 최고의 입문서이자 완벽 가이드북이 될 것이다.

신지혜(STS개발 사업개발1본부 상무)
부동산과 금융 분야에 대한 폭넓은 지식과 날카로운 인사이트로 업계에 화두를 던져주던 고병기 기자가 시의적절한 때에 딱 필요한 내용의 책을 내주었다. 참으로 반갑다. 리츠의 활성화를 통해 부동산 투자가 더 이상 운과 한탕주의가 아닌, 체계적이고 장기적인 투자 포트폴리오의 한 축이 될 수 있을 것이다. 아울러 이 책은 노후대책에 관한 최고의 투자설명서가 될 것이다. 적극적으로 추천한다.

박선호(국토교통부 주택토지실 실장)
필자는 오랜 시간 부동산간접투자 시장을 취재하면서 우리나라 리츠가 어떤 방향으로 발전해야 하는지 고민해왔고, 이 책엔 필자의 고민과 경험이 고스란히 담겼다. 특히 고령화 시대에 안정적으로 노후자금을 활용하고자 하는 독자들에게 리츠라는 다소 낯선 상품을 쉽게 설명하고 있다. 리츠가 어디에 투자하고, 어떻게 수익을 내는지, 어떤 매력이 있는지를 국내외 사례를 통해 풍부하게 설명하고 있다. 리츠가 궁금한 독자에게 일독을 권한다.

이현석(건국대학교 부동산대학원 원장)
고병기 기자가 국내외에서 리츠를 취재한 기사는 달랐다. 리츠를 보는 시각은 예리했고, 심층분석은 돋보였다. 리츠에 대한 이해도를 한단계 높였다 해도 과언이 아니다. 이제 그는 리츠 전문가다. 오피스 중심에서 주택, 리테일, 물류 등으로 투자대상이 다양화되고 공모가 확대되면서 리츠는 제2의 전성기를 맞이하고 있다. 리츠 시장과 산업의 이해를 위한 필독서가 될 것이다.

대표 추천사
프롤로그

1장 한국인들은 어디에 투자하는가
- ’재테크=부동산’이라는 오래된 공식
- 대한민국을 강타한 ‘로또 아파트’ 현상
- 초등학생부터 70대 노인까지 뛰어든 ‘가상화폐’ 광풍
- 한국인들의 로망, ‘중소형 빌딩’
- ‘강남불패’ 신화에 투자하는 사람들
- ‘부동산 대박은 끝났다’고 외치는 문재인 정부의 부동산 정책
- 대졸 신입사원 연봉보다 높은 강남 아파트 한 평 가격
- 가장 대중적인 수익형 부동산 ‘오피스텔’
- 저금리에 인기 높아진 ‘점포겸용 단독주택용지’와 ‘단지 내 상가’
- 단기 시세차익 노리는 ‘분양권 투자’와 ‘갭투자’
- 20~30대도 몰려드는 ‘경매’
- 소액으로 투자할 수 있는 ‘부동산 P2P 투자’
- 사상 최고로 불어난 유동자금은 어디로 갈까

2장 리츠로 큰손들의 부동산 투자 따라잡기
- 급격히 성장하는 부동산 대체투자
- 부동산 시장으로 몰려드는 글로벌 큰 손들
- ‘개인-기관’ 돈의 경계가 사라진다
- 부동산펀드와 리츠의 차이
- 6년 만에 돌아온 공모형 부동산펀드의 화려한 부활
- 업계 1위 이지스자산운용이 개인투자자를 찾는 까닭은
- 해외 공모형 부동산펀드의 등장
- 미국을 넘어 호주, 일본, 유럽으로 투자 영토 넓히는 부동산펀드
- 상장 리츠의 부활과 높아지는 기대감
- 리츠에 투자해야 하는 이유
- 리츠에 투자하는 방법

3장 리츠를 활용해 대형 부동산에 투자하기
- 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등 다양한 자산에 투자하는 리츠
- 국내 리츠 시장의 기형적 성장. 주택 리츠 쏠림 현상
앞으로 가장 대중적인 상품이 될 투자자산: 오피스
- 대기업 사옥이 투자대상으로
- 큰 손들은 어디에 투자할까: 서울 3대 업무 지역 오피스 빌딩
- 공실률 리스크를 따져라
- 공실률 10%를 웃도는 서울 3대 오피스 권역
- 오피스 빌딩의 가치를 높여주는 PM과 FM
- 공급 증가와 신규 오피스 빌딩에 대한 풍부한 수요
- 사상 최고가를 경신하고 있는 서울 우량 오피스와 커지는 리스크
- 서울 3대 업무지구 벗어나 외곽으로 눈 길 돌리는 큰 손들
- 밸류애드, 오퍼튜너티 등 큰 손들의 다양한 투자 전략
- 임차인 리스크: 싱글 테넌트 vs 멀티 테넌트
- 판교의 부상과 오피스 시장의 패러다임 변화
- 오피스에 투자하는 리츠의 역사
높은 수익률을 자랑하는, 물류센터
- 아마존, 알리바바의 등장과 물류 시장의 변화
- 큰 손들의 물류센터 투자
- 기관끼리 사고파는 시장으로 진화, 다음은 ‘개인’
- ’아마존 물류센터’에 투자하는 국내 큰손들
- 물류센터 투자에서 챙겨야 할 것
- 리츠의 물류센터 투자
우리에게 가장 친숙한 부동산, 리테일
- 스타필드에 투자한 ‘국민연금’
- 내가 장보는 마트에 투자할 수 있는 기회가 열린다
- 리테일의 어두운 미래, 뒷걸음질 치는 할인점 실적과 유통규제
- 리테일의 위기와 콘텐츠의 중요성
- 코엑스로 간 ‘별마당도서관’: 새롭게 부각되는 서점의 가치
- 인스타그램이 리테일 부동산의 지형을 바꾼다
- 분양에서 운영으로 변화하는 상업시설
- 개인들이 친숙한 리테일에 투자하는 해외 리츠
난이도 높지만 매력적인 투자처: 호텔
- 연 10% 이상의 고수익으로 유혹하는 분양형 호텔 투자의 그늘
- 기관들도 꺼려하는 호텔 투자
- 변동성 큰 수요...... 공급 폭탄의 역풍
- 호텔 투자 시 명심해야 할 사항
- 호텔에 투자하는 부동산간접투자 상품
- 미래에셋의 호텔 리츠 상장 도전
큰손들도 주목하는 투자처: 임대주택
- 실패한 정책 ‘뉴스테이’
- 1인 가구의 증가와 세분화되는 주택 수요
- 대기업의 진출
- 일본 업체들의 한국 진출
- 분양이 아닌 임대주택에 관심 나타내는 주택사업자들
- 임대주택 리츠의 등장
- 기관들의 임대주택 참여
- 일본 임대주택 리츠의 교훈
좋은 입지의 힘, 영화관
- 떠오르는 틈새시장, 영화관에 투자하기
리츠의 다음단계: 인프라
- 인프라에 투자할 수 있는 기회가 열린다

4장 리츠에 투자하기 위해 알아야 할 지식들
- 리츠의 종류: 자기관리리츠와 위탁관리리츠, CR리츠
- 리츠는 누가 만들고 누가 운용하나
- 국내 1호 리츠자산관리회사 ‘코람코자산신탁’
- 개발에 강점을 가진 ‘마스턴투자운용’
- 업계 최초로 해외에 투자하는 리츠를 선보인 ‘제이알투자운용’
- 국내 유일의 싱가포르계 리츠 자산관리회사 ‘ARA코리아’
- 부동산신탁사 계열의 리츠 자산관리회사
- 건설사·디벨로퍼가 설립한 리츠 자산관리회사
- 신한리츠운용와 NH농협리츠운용
- 부동산펀드 1·2위를 다투는 ‘이지스자산운용’과 ‘미래에셋자산운용’
- 다시 돌아오는 리츠시장 개척자들
- 국내 최대 규모의 리츠자산관리회사 ‘LH'

5장 미국, 호주, 싱가포르에서 리츠에 투자하는 이유
리츠의 시작: 미국
- 미국 리츠의 시작
- 주식시장 상장 활발한 미국 리츠
- 은퇴자들을 위한 노후상품으로 각광 받는 미국 리츠
- 미국 경제에 긍정적인 영향을 미치는 리츠
- 다양한 자산에 투자하는 리츠
- 도시를 바꾸는 리츠
- 지속 가능성을 추구하는 미국 리츠
리츠 장기투자의 매력: 호주
- 꾸준히 배당을 주는 상품으로 인식되는 리츠
- 친숙한 자산에 투자하는 호주 리츠
- 호주 리츠 시장의 성공 요인: 대형 상장사들
리츠 브랜드 파워의 힘: 싱가포르
- 브랜드 파워 갖춘 ‘스폰서드 리츠(Sponsored REITs)’가 성장 동력
- 쇼핑몰에 투자하는 싱가포르 리츠
- 싱가포르 증시의 새로운 성장 동력
- 해외투자 기회 주는 싱가포르 리츠

6장 한국 리츠 시장의 현재와 미래는
- 개인투자자 외면하는 사모 리츠 쏠림 현상
- 장기투자자 끌어들이지 못하는 ‘1물 1사 리츠’
- 불신 자초한 리츠의 어두운 과거
- 허술한 공모 규정, 하루만 하고 “모집 끝”
- 수명 다 한 ‘기업구조조정리츠’
- 리츠에 대한 대중들의 낮은 인지도
- 국토부와 금융당국 간의 소모적인 갈등
- 위기의 리츠 업계, 해법은 ‘공모 상장 리츠’
- 대형 금융기관의 참여가 가져올 긍정적인 변화
- 공모 리츠 활성화에 힘 싣는 정부
- 삼성, 네이버, 스타벅스가 임대료 내는 부동산에 투자할 수 있는 기회가 생긴다

필자는 한 가지 확신이 생겼다. 리츠를 잘 활용하면 한국 부동산 시장이 가진 여러 가지 문제 해결에 도움을 주는 동시에 한국인들에게 새로운 투자 기회를 제공할 수 있겠다는 믿음을 가지게 된 것이다. - [프롤로그] 중에서

이 책을 읽는 독자들은 크게 두 가지 범주일 것이라 생각한다. ‘리츠(REITs)'를 잘 아는 사람과 전혀 모르는 사람. 필자는 전자보다 후자가 더 많이 이 책을 읽기를 바라는 마음으로 글을 썼다. 부동산금융 업계에 있는 전문가들이 이 책을 읽고 무엇인가를 얻어 갈 수 있다면 그 또한 영광스러운 일이 되겠지만 리츠라는 용어가 생소한 독자들이, 혹은 리츠를 알고 싶은 독자들이 이 책을 읽고 아주 조금이라도 리츠에 관심을 가지게 된다면 그것만큼 보람된 일은 없을 것 같다. - [프롤로그] 중에서

대다수의 사람에게 수십억 원에서 수백 억 원에 달하는 중소형 빌딩을 산다는 것은 꿈같은 이야기다. 일반 직장인들이 월급으로 돈을 모아 중소형 빌딩을 사는 것은 거의 불가능에 가깝다. 그럼에도 불구하고 사람들은 중소형 빌딩에 대한 꿈을 쉽게 버리지 못한다. 서점에서는 《나도 중소형 빌딩주가 될 수 있다》, 《10년 안에 건물주 되기》와 같은 제목을 붙인 책들이 날개 돋친 듯이 팔려나가고, 너도나도 중소형 빌딩 투자 비법을 공부한다. - [1장 한국인들은 어디에 투자하는가] 중에서

사실 지금까지 개인투자자들에게 부동산간접투자 시장은 불모지나 마찬가지였다. 개인들이 투자할 수 있는 상품이 극히 드물었기 때문이다. 하지만 최근 들어 그간 큰 손들의 전유물이나 다름없었던 리츠와 부동산펀드를 통한 부동산간접투자 기회가 개인들에게도 조금씩 열리고 있다. - [2장 리츠로 큰 손들의 부동산 투자 따라잡기] 중에서

리츠로 투자할 수 있는 부동산의 종류는 다양하다. 개인투자자들이 가장 익숙하게 생각하는 주택은 물론이고, 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등도 투자대상이다. 다시 말해 한국인들이 좋아하는 아파트는 물론이고, 삼성전자나 LG전자, 포스코, SK, 다음카카오 등 한국을 대표하는 대기업들이 임대하는 사옥, 아마존이나 쿠팡과 같은 기업이 사용하는 물류센터, 롯데나 신세계 등이 운영하는 리테일, 신라나 롯데 등이 운영하는 호텔에도 투자할 수 있다는 말이다. - [3장 리츠를 활용해 대형 부동산에 투자하기] 중에서

뉴욕에서 리츠를 접하는 것은 아주 쉬운 일이었다. 맨해튼에 위치한 많은 대형 빌딩이나 상업시설들이 리츠에 담겨 있었다. 한 예로 뉴욕 맨해튼 5번가 센트럴파크 인근에 위치한 ‘GM빌딩’은 지난 2008년 역대 최고가인 29억 달러에 거래됐는데 인수자는 미국의 상장 리츠인 보스턴 프라퍼티(Boston Properties)였다. 맨해튼을 대표하는 오피스 빌딩 중 하나가 개인들도 투자할 수 있는 상장 리츠에 담겨 있는 것이다. - [5장 미국, 호주, 싱가포르에서 리츠에 투자하는 이유] 중에서