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부동산 혼란기,
똘똘한 꼬마빌딩 한 채가 답이다
부자 마인드, 리모델링·신축 노하우, 적정기술과 가격,
빌딩 재테크 필수지식까지 총망라

꼬마빌딩주가 되려면 어떤 것부터 해야 할까? 멀리 있는 재벌의 이야기가 아닌 바로 우리 옆에 있는 현실 부자들의 이야기를 들어보자. 안온한 삶을 위해 좀처럼 티내지 않는 그들이 감추어왔던 ‘평범한 사람도 100억 원 이상의 부를 축적할 수 있었던 실전 재테크’ 과정이다. 부자 되는 마인드에서 시작해서 지금 당장 나의 재테크에 적용할 수 있는 적정기술, 재테크 꽃인 신축과 리모델링의 시작과 끝, 가장 알고 싶지만 믿을 만한 정보 구하기 어려웠던 비용 문제, 최신 규제 및 상권 입지 분석, 2021년 투자 유망지역까지 어렵지 않게 독자의 눈높이에 맞추어 조목조목 설명한다. 꼬마빌딩 신드롬의 주인공 임동권이 아니면 할 수 없는 이야기다. 꼬마빌딩에서 중대형빌딩까지 월급쟁이나 자영업자, 은퇴자들이 윤택한 인생 2막을 맞이하기 위해 월세수입과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 꼬마빌딩 재테크의 모든 것을 진솔하게 담아냈다.

빌딩주는 더 이상 꿈이 아닌 현실
우리 주변의 현실 부자들에게 배우는 신의 한 수
월세 천만 원 만드는 수익형 부동산 재테크 길라잡이

흙수저가 부자 되기는 낙타가 바늘구멍 통과하기보다 어렵다는 비관론이 우리 주변에 횡행한다. 하지만 알고 보면 노력해서 부를 일군 사람들이 우리 주변에 적지 않다. 막상 노력하면 할 수 있고 부자 되기가 그리 어려운 것이 아니라는 것을 인식할 필요가 있다. 주변에 친구나 형뻘 되는 사람, 아저씨나 아버지뻘 되는 사람들 중에 재산이 100억 원대 이르는 분들이 알고 보면 희귀할 정도가 아니라 제법 있다. 이 책은 지극히 평범해 보이는 그들을 부자로 만들어준 마인드와 실제 재산 축적 과정을 살펴보는 것에서 시작한다.
파트1은 빌딩주가 되기 위해 어떤 마인드가 필요한지를 다루면서 부자들의 생활철학과 재테크 노하우를 이야기한다. 조물주 위에 건물주라 회자될 정도로 현대인의 워너비인 빌딩부자가 된 그들은 과연 어떤 마인드와 습관을 가지고 있을까? 처음 부동산 투자를 시작했을 때 어떤 계기로 얼마를 가지고 시작했으며 어떤 과정을 거쳐 지금의 부를 이루었을까? 파트2에서는 현실 속 알짜 부자들의 실제 사례를 중심으로 우리가 꼭 궁금해하는 피가 되고 살이 되는 바로 그 부분을 콕 집어 조목조목 전달해준다.
파트3과 파트4에서는 빌딩 재테크의 필살기 중 하나인 리모델링을 다루었다. 필자가 진행한 공사 위주로 다루었으며 어떻게 해야 큰돈 되는 재테크를 실현할 수 있는지, 그 과정에서 발생하는 각종 위험과 민원을 어떻게 해결해야 하는지, 알짜 물건 고르는 노하우는 무엇인지를 실전 사례 위주로 엮었다. 파트5는 빌딩 재테크의 꽃인 신축의 모든 것을 담고 있다. 무조건 신축만 한다고 돈이 되는 것은 아니다. 상권 분석과 입지 분석 및 수지 분석을 통해 알짜 물건을 고르는 노하우를 실었고, 신축과정에서 접할 수 있는 시공사와의 갈등과 민원 해결방법, 신축 절차와 건축 공사비에 대한 최신 정보를 담았다. 설계도면을 잘 보지 못해도 전문가 수준의 정확한 수치를 알지 못해도 건물주 입장에서 건물이 제대로 지어지고 있는지 파악할 수 있는 실전 기술과 팁을 알려주고 있다.
파트6은 바로 꼬마빌딩 건물주에 진입하기에는 종잣돈이 부족한 이들을 위해 소액으로 수익형 부동산에 투자하여 돈 굴리는 방법을 소개한다. 파트7에는 공적장부, 임대료, 공실률, 용적률, 건폐율, 권리금, 건물가격 산출요령, 건물관리 노하우 등 빌딩 재테크에 임하는 투자자라면 반드시 알아둬야 할 필수지식을 실었다. 시중에 나온 그 어떤 부동산 상식사전보다 실전 사례 중심으로 상세하고 깊이 있는 정보를 담고 있어 빌딩 투자자들에게 실질적인 도움이 될 것이다. 파트8에서는 빌딩 투자가치 유망지역 7곳을 다루었다. 언택트 시대에도 뜨는 상권, 반짝했다가 이내 사라지는 상권보다는 배후지에 탄탄한 유효수요를 두고 있는 지속가능한 상권을 소개한다.
이 책은 빌딩 부자가 되기를 원하는 사람이 앞서 빌딩 부자가 된 사람들의 사례를 통해 부자가 되는 꿈을 꾸고 부자가 되는 계획을 세우고 마침내 그 꿈을 이루도록 도와주는 데 목적이 있다. 더도 말고 덜도 말고 지금 당장 내 재테크에 적용할 수 있는 딱 필요한 정보만을 군더더기 없이 담고 있다. 빌딩 재테크의 교과서라 할 수 있는 이 책의 내용을 따라가다 보면 멀게만 느껴졌던 빌딩주가 더 이상 꿈이 아닌 현실이 되어 있을 것이다.

프롤로그 빌딩주는 더 이상 꿈이 아닌 현실

PART1. 빌딩주가 되려거든 부자 마인드를 장착하라
부자들은 어떤 마인드를 가지고 있을까?
위험에 도전할 용기가 필요하다
부자학개론, 부자란 무엇인가?
이해가 되면서도 어려운 부자의 습관
부자가 되는 가장 현실적인 방법
큰 부자 vs 알짜 부자
반드시 준비해야 하는 은퇴 후의 삶

PART2. 우리 주변의 알짜 부자에게 배우는 한 수
소형 아파트 투자자에서 건물주로 거듭난 윤복순
신축 재테크에 도전한 김 원장 부부
관심을 기회로 만든 전도양양 회계사 신똑똑
미래를 내다보고 가치투자 실행한 치과원장 최미래
자력으로 빌딩부자에 도전하는 대기업 팀장 이봉달
비범한 투자의 귀재, 설렁탕집 주인 김선달
자장면이 만찬인 5,000억 원대 금수저 자산가

PART3. 고수익을 안겨주는 리모델링 재테크
리모델링 재테크란 무엇인가?
리모델링 종류별 공사비와 공사기간
임차인 명도 노하우
공사현장 민원처리 비법
리모델링용 알짜 물건 고르는 노하우

PART4. 시의적절한 리모델링 재테크 성공 사례
서울 강북권 재래시장 통상가건물
서울 남부지역 7호선 역세권 이면의 상가건물
36억 원 알짜 빌딩으로 변신한 23.5억 원 송파구 상가주택
경사지에 있는 8억 2,000만 원 연신내역 다가구주택
투자가치로 판단해야 할 고대 앞 12억 원 상가주택
대단지 아파트 출입문 앞 26.5억 원 선유도역 근생빌딩
영등포 상가주택 리모델링 성공사례
신데렐라로 재탄생한 마포구 4층 노후 건물
병원건물에서 통상가빌딩으로 변신한 성북구 5층 건물
평범한 90년대 건물에서 첨단빌딩으로 재탄생한 대치동 빌딩

PART5. 도전하면 대박인 건물신축 노하우
건물 신축절차 A to Z
건물 신축비용 관련 팁
신축할 때 생기는 예상치 못한 문제점
알짜 신축부지 골라내는 노하우
서울대입구역세권 신축 컨설팅 사례
도로에 빼앗긴 내 땅 어찌할꼬?

PART6. 푼돈만 가진 내가 할 수 있는 소액 재테크
아파트형공장의 등장, 지식산업센터 투자
선입견을 깨라! 역세권 신축빌라 투자
수익형 부동산의 단골상품, 오피스텔
똘똘한 월세 수입을 바란다면 구분상가 투자
평택 미군렌탈하우스 시장은 둘이다

PART7. 빌딩 재테크 필수지식
부동산 공적장부를 살펴보자
수익성을 위한 상권 및 입지 분석
부동산이 매월 벌어들이는 수입, 임대료
투자 여부를 결정짓는 중요한 지표, 공실률
리모델링 및 증축할 때 따져봐야 할 용적률
대지면적에 대한 바닥면적의 비율, 건폐율
짚고 넘어가야 할 기타 필수지식
상권의 가치를 가늠하는 척도 역할, 권리금
토지이용계획확인원에서 볼 수 있는 지구단위계획구역
소개받은 건물이 위반건축물이라면?
내가 소유한 건물가격 산출 요령
건물주에게 도움이 되는 건물관리 노하우

PART8. 빌딩 투자가치 유망지역 7선
당인리 문화체육공원을 품은 합정·상수역세권
언택트 시대의 기린아 성동구 금호동상권
잠실 관광특구의 스타 송리단길
서울 서남권의 교통허브 당산역상권
칙칙한 인쇄골목에서 예술이 흐르는 힙지로상권
젊음이 넘치는 가성비 최고상권 샤로수길
서북권의 우량주 연신내 로데오거리

에필로그 부동산 정책과 재테크에 대한 단상

흙수저가 부자 되기는 낙타가 바늘구멍 통과하기보다 어렵다는 비관론이 우리 주변에 횡행한다. 하지만 알고 보면 노력해서 부를 일군 사람들이 우리 주변에 적지 않다. 그럼에도 불구하고 남들이 어렵다고 하니 그런가 보다 생각하고 애초부터 노력하기를 포기한다. 막상 노력하면 할 수 있고 부자 되기가 그리 어려운 것이 아니라는 것을 인식할 필요가 있다.

- ‘프롤로그: 빌딩주는 더 이상 꿈이 아닌 현실’ 중에서

모든 것을 부자의 관점에서 바라보라. “부자는 하루 24시간 중에서 눈을 뜨고 있는 17시간 정도를 부자가 되겠다는 ‘부자의 관점’에서 사고하고 생활한다. 일반인은 하루에 1시간도 부자의 관점에 투자하지 않는다.” 부자가 되고자 한다면 언제까지 얼마를 모으겠다는 구체적인 스케줄을 세워야 한다. 직장인으로서 4년에 1억을 모으겠다는 목표를 세우면 그걸 달성하기 위해 매달 200만 원을 저축해야 한다. 이런 목표가 설정되었으면 무조건 매달 월급에서 200만 원을 떼어놓는 것에서 시작해야 할 것이다. 보다 일찍 돈에 눈뜨고 부자를 목표로 삼고 나아갈수록 부자가 되는 속도나 크기는 그만큼 커진다는 게 부자 연구가들 사이의 통설이다.

- ‘부자가 되는 가장 현실적인 방법’ 중에서

이 분은 1996년도에 부동산 투자에 입문했는데 초기에는 소형 아파트 경매와 분양권에 투자했다. 2007년도에는 신용대출로 마련한 1억 5,000만 원으로 소형 아파트 갭 투자를 시작했다. 그 당시 서울 시내에서 최소한의 돈으로 3,000만 원이라는 가장 작은 갭 수익을 목표에 두고 아파트 투자를 할 수 있는 지역을 고르다 보니 도봉구 창동뿐이었다. 17평짜리 아파트 시세가 9,000만 원이었고 전세가 6,000만 원 선이었기에 채당 3,000만 원 수익을 목표로 갭 투자를 시작할 수 있었다. 일단 투자지역과 평형이 결정되자 지역 중개사무소를 훑으면서 매수 의뢰를 시작했고 매물이 나오면 아파트 내부를 볼 시간도 없이 즉시 계약한 끝에 두 달 만에 5채를 계약했다. 2년마다 전세금이 1,000만 원씩 오른다고 가정할 때 6년이면 3,000만 원이 오를 테니 본전은 뽑을 수 있다는 심산이었다. 2007년 당시 중개업소 사장님들은 이 분을 이상하게 생각했단다. 그 지역 아파트는 지난 20년간 거의 오르지 않았는데 갑자기 웬 여자가 나타나서 17평짜리 나오면 사겠으니 연락 달라고 하더니 실제로 매물이 나오는 족족 물건을 보지도 않고 계약을 하니 의아할 수밖에 없었던 것이다. 그런데 20년 동안 꿈쩍 않던 창동 아파트 가격이 2008년부터 서서히 오르기 시작하더니 이듬해부터 쭉쭉 오르기 시작했다.
- ‘우리 주변의 알짜 부자에게 배우는 한 수’ 중에서

요즘 서울 등 대도시를 중심으로 재테크 목적의 건축물 리모델링이 점차 활기를 띠고 있다. 70~80년대 고도 경제성장으로 지갑이 두둑해지자 80~90년대 강남개발, 주택 200만 호 건설 등의 여파로 전국적으로 다가구주택, 상가주택, 근생건물 등 꼬마빌딩들이 우후죽순처럼 지어졌다. 지금도 도시지역의 빈 땅이나 택지지구의 이주자택지 지역에 꼬마빌딩 신축이 계속되고 있다. 문제는 80~90년대에 지어져 현재 건령이 25년 이상 된 노후건축물들이 전체의 60%를 넘고 있어 이를 싹 허물고 신축하느냐, 아니면 내외관을 대수선하여 30년 더 사용하느냐의 기로에 서 있다.
- ‘고수익을 안겨주는 리모델링 재테크’ 중에서

리모델링에 대해 관심을 가지고 거리를 거닐다 보면 건물 외벽이 까끌까끌하게 마감되고 페인트칠을 한 건물들을 찾아볼 수 있을 것이다. “아는 만큼 보인다”는 말처럼 관심을 두지 않으면 건물 외벽이 석재인지 벽돌인지 타일인지 페인팅된 것인지 눈에 들어오지 않겠지만 관심을 가지고 집중하여 살펴보면 건물 외벽을 드라이비트나 스톤코트로 마감한 건물들이 많다는 것을 알 수 있다. 이 방식은 건물 외벽에 단열재인 스티로폼을 붙인 후 겉면을 사포처럼 마감한 것인데 브랜드에 따라 ‘드라이비트’나 ‘스타코’라 불린다. 건물이 낡고 외풍이 있어 더 이상 방치하기 어려울 때 건물주는 최소한의 비용을 들여 건물 이미지를 개선하고 단열성능을 높이고자 이 방식을 주로 사용한다. 외벽을 석재로 마감할 때 평당 60만 원 선이라면 드라이비트는 15~20만 원 선으로 보면 된다. 건물 내부는 화장실을 개선하고 계단실 벽면을 페인트칠로 끝내고 창호를 교체하는 정도의 공사가 여기에 해당된다. 공사비는 평당 100만 원 전후로 볼 수 있고 공사기간은 1개월 내외다

- ‘리모델링 종류별 공사비와 공사기간’ 중에서

2018년 3월 필자의 사무실이 있는 영등포의 전철역세권에 상가주택 매물이 나왔다. 1991년 준공된 지하 1층이 딸린 3층짜리 상가주택이다. 대지는 39평이고 층당 25평씩이다. 지층과 1층은 근생이고 2~3층은 주택이었다. 매가 13억 7,000만 원이니 토지 평당 3,500만 원이다. 시세 수준으로 나왔는데 임대수익률이 너무 안 좋았다. 보증금 3억 7,000만 원에 월세가 불과 125만 원이어서 임대수익률이 1.5%에 불과했다. 아무리 저금리 시대라 하더라도 임대수익률이 2.5%도 안 되는 물건은 시장에서 투자자들의 관심을 끌기 어려운 것이 사실이다. 하지만 필자가 이 물건을 분석한 결과 리모델링 시 알토란 같은 물건으로 재탄생될 수 있는 숨은 보석이었다. 필자는 즉시 리모델링 회사에 필자가 고안한 리모델링안을 기초로 견적을 의뢰했고 투자자를 위한 컨설팅 보고서를 작성했다. 요약하면 이 물건을 13억 7,000만 원에 매입하여 2억 8,000만 원을 들여 리모델링하면 임대료가 보증금 1억 5,000만 원에 월세 600만 원이 예상되어 건물가치가 22억 정도 되는 것으로 추정할 수 있었다. 리모델링을 원하는 투자자에게 이 물건을 소개했고 좋은 매물을 한눈에 알아본 투자자는 즉시 투자를 결정했다.
- ‘시의적절한 리모델링 재테크 성공사례’ 중에서

2019년 초 서울대입구역세권 대로변에 3층 건물을 소유한 건물주가 필자를 찾아왔다. 용도지역이 고효율토지인 준주거지역이었다. 더구나 대지면적이 67평으로 지하에 기계식 주차시설을 넣을 공간을 확보할 수 있는 크기라서 지상 8~10층의 고층건물을 올릴 수 있는 아주 좋은 땅이었다. 참고로 부언하자면 용도지역이 일반상업지역이나 준주거지역은 용적률이 높아 고층건물을 지을 수 있지만 그러기 위해서는 한 가지 전제조건이 있다. 즉, 토지면적이 대략 60평을 넘어야 한다는 것이다. 무슨 말인가 하면 지상으로 8층 이상을 올리려면 그만큼 법정주차대수가 많이 필요하다. 그 많은 주차대수를 충족할 공간을 확보하려면 1층의 여유 공지만으로는 턱없이 부족하므로 지하로 1층이든 2층이든 또는 그 이상으로 파내려가 기계식 주차공간을 만들어야 한다. 그런데 지하에 기계식 주차시설을 설치하기 위해서는 움직일 수 있는 일정 수준의 대지면적이 필요하다. 이를 만족시키는 최소한의 크기를 60평 정도로 보는 것이다. 아무리 대도시 요지의 용도지역이 일반상업지역인 토지라 하더라도 토지면적이 30~50평 정도에 그친다면 물리적으로 지하에 기계식 주차시설 설치가 불가능하다. 이 경우 지상으로 분명히 10층 이상을 올릴 수 있는 좋은 땅임에도 불구하고 겨우 4~5층 정도만 올리는 데 그칠 수밖에 없으므로 준주거지역 이상의 신축부지를 구입할 때는 대지 크기에 주의해야 한다.

- ‘도전하면 대박인 건물신축 노하우’ 중에서

최근에 지어진 지식산업센터, 즉 아파트형공장은 ‘공장’이라는 느낌은 전혀 들지 않는다. 오히려 첨단오피스빌딩이라 할 수 있을 정도다. 건물 상층까지 트럭도 올릴 수 있고 층고도 높아 개방감이 좋고 복도며 화장실이며 널찍하다. 이 시설의 경우 전기료, 수도료, 대출이자율 등 여러 측면에서 정부의 혜택으로 관리비가 저렴하다. 90년대만 해도 강남권이나 강북중심권에 자리 잡은 기업들은 성수동이나 구로동으로 이전하는 것을 꺼려했지만 2000년대 들어 지식산업센터의 수준이 높아지고 집적화가 심화되자 테헤란로, 강남대로, 광화문 등지의 높은 임대료에 시달리던 상당수의 기업들이 앞다투어 몰려와 지식산업센터에 둥지를 튼 지 오래다. 정부의 권장사업인 만큼 지식산업센터는 신규 분양 시 대출이 최대 80%까지 나와 투자금이 적게 드는 것도 커다란 장점이다.
- ‘푼돈만 가진 내가 할 수 있는 소액 재테크’ 중에서

용적률에 대한 지식은 빌딩 투자에 임하고자 하는 투자자라면 반드시 갖춰야 할 필수지식이다. 투자자가 용적률에 관한 지식이 있다면 기존의 낡은 건물을 매입하여 리모델링하거나 증축할 때 이득이 되는지를 판단할 때 용이하다. 용적률을 스스로 체크해보고 괜찮다고 판단되면 증축함으로써 가치를 증대시켜 적정한 가격에 되팔 수 있다. 허름한 건물이 있는 토지를 매입하여 신축한 후 되팔 때는 더욱 중요하다. 용적률에 대한 사전적 정의는 “대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율”로 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도로 통한다. 이때 연면적은 지하 부분을 제외한 지상 건축물의 면적을 말한다. 쉽게 설명하자면 이 세상에 존재하는 모든 땅에는 그 땅의 번지수인 ‘지번’을 붙여놓았고, 각 지번에 대해 쓸모를 정해놓았다. 집만 지을 땅, 집과 상업용건물을 지을 수 있는 땅, 공장을 지을 수 있는 땅, 공장뿐만 아니라 집과 상가도 공존할 수 있는 땅이 있다. 또한 각각의 땅에 대해 지상으로 몇 층 정도 올릴 수 있는지도 정해놓았다. 가령 2종일반주거지역에는 지상으로 3~4층, 3종일반주거지역에는 5~6층, 준주거지역에는 7~8층, 준공업지역에도 7~8층,